導(dǎo)讀：9月27日，陜西省十三屆人大常委會(huì)第十三次會(huì)議審議通過了《陜西省秦嶺生態(tài)環(huán)境保護(hù)條例（修訂草案修改二稿）》，將于2019年12月1日實(shí)施。這是陜西省自該條例2008年3月1日頒布實(shí)施后，作出的第二次修訂。曾引起社會(huì)廣泛關(guān)注的“秦嶺違建別墅”事件已經(jīng)過去將近一年，但是對秦嶺的保護(hù)仍然在路上。新《條例》作出了哪些更為嚴(yán)格的保護(hù)規(guī)定？廣大農(nóng)民朋友又應(yīng)當(dāng)從中獲得哪些啟示呢？

【開發(fā)區(qū)一律變?yōu)楸Ｗo(hù)區(qū)，高限處罰加大違法成本】

新《條例》在秦嶺環(huán)境保護(hù)規(guī)劃體系中明確劃定了核心保護(hù)區(qū)、重點(diǎn)保護(hù)區(qū)和一般保護(hù)區(qū)范圍，以此替換了此前“禁止開發(fā)區(qū)”“限制開發(fā)區(qū)”和“適度開發(fā)區(qū)”的規(guī)定。

除國土空間規(guī)劃確定的城鎮(zhèn)開發(fā)邊界范圍外，應(yīng)當(dāng)劃為核心保護(hù)區(qū)的范圍：

（一）海拔2000米以上區(qū)域，秦嶺山系主梁兩側(cè)各1000米以內(nèi)、主要支脈兩側(cè)各500米以內(nèi)的區(qū)域；

（二）國家公園、自然保護(hù)區(qū)的核心保護(hù)區(qū)，世界遺產(chǎn)；

（三）飲用水水源一級(jí)保護(hù)區(qū)；

（四）自然保護(hù)區(qū)一般控制區(qū)中珍稀瀕危野生動(dòng)物棲息地與其他重要生態(tài)功能區(qū)集中連片，需要整體性、系統(tǒng)性保護(hù)的區(qū)域。

除核心保護(hù)區(qū)、國土空間規(guī)劃確定的城鎮(zhèn)開發(fā)邊界范圍外，應(yīng)當(dāng)劃為重點(diǎn)保護(hù)區(qū)的范圍：

（一）海拔1500米至2000米之間的區(qū)域；

（二）國家公園、自然保護(hù)區(qū)的一般控制區(qū)，飲用水水源二級(jí)保護(hù)區(qū)；

（三）國家級(jí)和省級(jí)風(fēng)景名勝區(qū)、地質(zhì)公園、森林公園、濕地公園等自然公園的重要功能區(qū)，植物園、水利風(fēng)景區(qū)；

（四）水產(chǎn)種質(zhì)資源保護(hù)區(qū)、野生植物原生境保護(hù)區(qū)（點(diǎn)）、野生動(dòng)物重要棲息地，國有天然林分布區(qū)，重要濕地，重要的大中型水庫、天然湖泊；

（五）全國重點(diǎn)文物保護(hù)單位、省級(jí)文物保護(hù)單位。

一般保護(hù)區(qū)范圍：在秦嶺范圍內(nèi)，核心保護(hù)區(qū)及重點(diǎn)保護(hù)區(qū)以外的其他區(qū)域。

此次修訂還提高了處罰標(biāo)準(zhǔn)，加大了處罰力度，進(jìn)一步加大違法成本。

新《條例》第53條明確規(guī)定：在核心保護(hù)區(qū)、重點(diǎn)保護(hù)區(qū)禁止房地產(chǎn)開發(fā)。在一般保護(hù)區(qū)進(jìn)行房地產(chǎn)建設(shè)活動(dòng)，應(yīng)當(dāng)遵守法律法規(guī)的規(guī)定，符合國土空間規(guī)劃、秦嶺生態(tài)環(huán)境保護(hù)規(guī)劃和控制性詳細(xì)規(guī)劃的要求，依法辦理審批手續(xù)。

新《條例》第74條規(guī)定：違反本條例第十八條第二款規(guī)定，在核心保護(hù)區(qū)、重點(diǎn)保護(hù)區(qū)違法進(jìn)行開發(fā)建設(shè)活動(dòng)的，由縣級(jí)以上有關(guān)行政主管部門責(zé)令停止違法行為、限期拆除、恢復(fù)原狀，對單位處以五十萬元以上二百萬元以下罰款，對個(gè)人處以五萬元以上二十萬元以下罰款。

【農(nóng)村建房不能太隨意，依法辦事是前提】

曾轟動(dòng)一時(shí)的“秦嶺違建別墅”，其沒有依法辦理建設(shè)及用地審批手續(xù)，非法占用土地建房，屬于嚴(yán)重的違法情形。

實(shí)踐中，許多農(nóng)民朋友的房屋也會(huì)被違建、無證房等問題困擾。其實(shí)，大多數(shù)農(nóng)民的房屋并不像“秦嶺違建別墅”那樣，涉及破壞生態(tài)環(huán)境的問題。高限罰款二百萬元的嚴(yán)厲處罰措施，一般不會(huì)落到大家身上。

不過，廣大農(nóng)民朋友應(yīng)當(dāng)對在農(nóng)村建房這件事引起重視。從更為嚴(yán)格的保護(hù)秦嶺新規(guī)定中，我們應(yīng)當(dāng)獲得一些啟示。規(guī)劃用途管制日趨嚴(yán)格，如果房屋建設(shè)得太隨意，或是合法房屋被行政機(jī)關(guān)作了不當(dāng)?shù)恼J(rèn)定與處置，農(nóng)民的合法權(quán)益都將遭受巨大損失。

建房應(yīng)該辦理什么手續(xù)；無證的房屋究竟是不是違建，將面臨什么樣的處置……這些，都需要大家在了解法律的前提下結(jié)合自身情況分析。在明律師在此列舉幾項(xiàng)實(shí)踐中較為常見的問題。

1．宅基地超占面積

由于不同時(shí)期的法律實(shí)施情況不同，以及廣大農(nóng)村基層地區(qū)對房屋的管理現(xiàn)狀，許多農(nóng)民的宅基地房屋都存在未辦理權(quán)屬證書，或是超出批準(zhǔn)用地范圍建設(shè)等情況。

對此，原國土資源部在2016年就發(fā)布了《關(guān)于進(jìn)一步加快宅基地和集體建設(shè)用地確權(quán)登記發(fā)證有關(guān)問題的通知》?！锻ㄖ肪驼爻娣e問題給出了分階段依法處理的方案，并規(guī)范了無權(quán)屬來源材料宅基地的確權(quán)登記程序。

大家可以參照文件內(nèi)容比對自身情況，爭取盡早確權(quán)登記。

2．農(nóng)業(yè)生產(chǎn)用房可以依法使用設(shè)施農(nóng)業(yè)用地

實(shí)踐中，一些農(nóng)民朋友的農(nóng)業(yè)生產(chǎn)用房，或是養(yǎng)殖場被行政機(jī)關(guān)認(rèn)定為違建并拆除，或是以污染環(huán)境為由關(guān)停。這樣處置，讓廣大農(nóng)民朋友十分困惑。農(nóng)民出于農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的需要建設(shè)房屋，是最普遍的基本需求，到底怎么建才合法？

原國土資源部于2014年發(fā)布的《關(guān)于進(jìn)一步支持設(shè)施農(nóng)業(yè)健康發(fā)展的通知》將設(shè)施農(nóng)用地具體劃分為生產(chǎn)設(shè)施用地、附屬設(shè)施用地以及配套設(shè)施用地，確定了合法使用設(shè)施農(nóng)用地的范圍，以及相關(guān)房屋設(shè)施的建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)。

使用設(shè)施農(nóng)用地，無需辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批手續(xù)。廣大農(nóng)民朋友要記住的是，你要依法與鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府、農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織簽訂用地協(xié)議，并報(bào)自然資源部門、農(nóng)業(yè)部門備案，才能踏實(shí)放心地進(jìn)行農(nóng)業(yè)生產(chǎn)。

3．集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市

新修訂的《土地管理法》，將農(nóng)村“三塊地”制度改革的成果以法律形式確定下來。其中，集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市交易這一亮點(diǎn)，引發(fā)廣大農(nóng)民朋友的關(guān)注。但是，大家對入市的理解仍不夠準(zhǔn)確，甚至出現(xiàn)了農(nóng)民直接賣地的不當(dāng)解讀。

集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市，是賦予集體建設(shè)用地與國有建設(shè)用地在市場上同等權(quán)能。農(nóng)民集體可以通過出讓、出租或作價(jià)出資入股等方式讓渡一定年限的集體經(jīng)營性建設(shè)用地使用權(quán)并獲取對價(jià)收益。

法律規(guī)定，可以交易的只有使用權(quán)，土地所有權(quán)仍然屬于農(nóng)民集體。所以，集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市交易，應(yīng)當(dāng)依法經(jīng)過村民討論表決同意，農(nóng)民個(gè)人并不能擅自處理。

另外，入市交易的土地還應(yīng)依法登記，簽訂協(xié)議，確保符合規(guī)劃用途管制。隨意占用土地建設(shè)廠房甚至搞房地產(chǎn)開發(fā)等行為并不合法，大家在享受改革紅利的同時(shí)也得留神，只有依法辦事才能保護(hù)好自己的權(quán)益。

最后，在明拆遷律師提示廣大農(nóng)民朋友，“金山銀山就是綠水青山”，保護(hù)生態(tài)環(huán)境，就是在維持全人類賴以生存的家園。對于那些破壞農(nóng)田耕地，污染空氣與水源的非法占用土地建房行為，我們要?jiǎng)澢褰缦蕖?jiān)決抵制。而出于居住或農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的需要建設(shè)房屋，使用土地前，大家也要查閱相關(guān)法律法規(guī)及政策文件，依法辦理相應(yīng)手續(xù)，以免日后被違建、無證等問題困擾，導(dǎo)致自身權(quán)益受損。探索盤活利用閑置宅基地，出讓集體經(jīng)營性建設(shè)用地等新興改革措施時(shí)，更要充分了解政策，確保土地和房屋用途合法。必要時(shí)，及時(shí)向法律專業(yè)人士咨詢，是您解開疑惑的最佳選擇。