導(dǎo)讀：8月26日，新華社受權(quán)發(fā)布了全國人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)關(guān)于修改《土地管理法》、《城市房地產(chǎn)管理法》的決定。備受廣大農(nóng)民朋友關(guān)注的《土地管理法》修改工作，終于塵埃落定。新版《土地管理法》，明確了征地情形、完善了征地程序、確定了征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，也圍繞集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市、宅基地自愿有償退出等農(nóng)村土地制度改革熱點(diǎn)作出新規(guī)定。法律修改、管理制度變更，將充分激活土地潛能?？康貏?chuàng)收，也將從一個(gè)美好的愿望變?yōu)楝F(xiàn)實(shí)。
【掃清入市障礙，試點(diǎn)將變?yōu)槌B(tài)】
2015年2月，全國人大授權(quán)國務(wù)院在33個(gè)試點(diǎn)縣市區(qū)暫時(shí)調(diào)整實(shí)施有關(guān)法律規(guī)定，推進(jìn)農(nóng)村“三塊地”制度改革。即農(nóng)村土地征收、集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市、宅基地制度改革試點(diǎn)。
幾年來，試點(diǎn)地區(qū)結(jié)合當(dāng)?shù)厍闆r，探索出一些切實(shí)可行的入市流轉(zhuǎn)方式，總結(jié)出許多有益經(jīng)驗(yàn)。試點(diǎn)地區(qū)的農(nóng)民朋友已經(jīng)因此獲利，吃到了改革的“螃蟹”。
安徽省金寨縣全軍鄉(xiāng)熊家河村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市土地于2017年7月13日在金寨縣公共資源交易中心成功交易，一期出讓面積19.55畝，土地用途為商業(yè)，由金寨縣西樓生態(tài)旅游有限公司以總價(jià)392萬元競(jìng)得，成交單價(jià)為20.05萬元。
該公司以入市土地建設(shè)蘭花莊園項(xiàng)目為基礎(chǔ)，流轉(zhuǎn)何家灣、熊家河兩村460畝土地用于現(xiàn)代農(nóng)業(yè)經(jīng)營(yíng)，建成110畝蔬菜大棚，種植適銷對(duì)路果蔬，產(chǎn)品成功打入合肥周谷堆農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)，同時(shí)帶動(dòng)周邊80名剩余勞動(dòng)力就業(yè)，20戶貧困戶戶均就業(yè)增收5000元，何家灣、熊家河兩村集體經(jīng)濟(jì)年增收3萬余元。
北京市大興區(qū)瀛海鎮(zhèn)則采用“鎮(zhèn)級(jí)統(tǒng)籌、集中入市”模式，推出三宗集體建設(shè)用地共約20萬平方米，全部用于共有產(chǎn)權(quán)房建設(shè)。由于省去了土地征收環(huán)節(jié)，三宗地塊的起始樓面地價(jià)明顯低于周邊國有土地，開發(fā)商在同等銷售價(jià)格外有了更大利潤(rùn)空間，有助于吸引更多開發(fā)商加入共有產(chǎn)權(quán)住房的開發(fā)建設(shè)。
農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織和村民將作為項(xiàng)目申報(bào)主體，在與社會(huì)資本聯(lián)營(yíng)的公司中占不低于51%的股權(quán)，以確保村集體和村民分享城市紅利。
此次修法，取消了多年來集體建設(shè)用地不能直接進(jìn)入市場(chǎng)流轉(zhuǎn)的二元體制，為城鄉(xiāng)一體化發(fā)展掃除了制度性的障礙。集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市，即將由試點(diǎn)變?yōu)槌B(tài)，讓更多農(nóng)民朋友收獲土地制度改革的紅利。
新版《土地管理法》第六十三條規(guī)定：“土地利用總體規(guī)劃、城鄉(xiāng)規(guī)劃確定為工業(yè)、商業(yè)等經(jīng)營(yíng)性用途，并經(jīng)依法登記的集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地，土地所有權(quán)人可以通過出讓、出租等方式交由單位或者個(gè)人使用，并應(yīng)當(dāng)簽訂書面合同，載明土地界址、面積、動(dòng)工期限、使用期限、土地用途、規(guī)劃條件和雙方其他權(quán)利義務(wù)?！?/p>
當(dāng)然，法律規(guī)定在允許集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市的同時(shí)，也設(shè)置了一些限定條件。并非所有農(nóng)村土地都能入市交易，廣大農(nóng)民朋友應(yīng)當(dāng)對(duì)此有所了解。
第一，入市土地必須符合土地利用總體規(guī)劃和城鄉(xiāng)規(guī)劃，確定為工礦倉儲(chǔ)、商服等經(jīng)營(yíng)性用途。
第二，入市土地要經(jīng)過依法登記確權(quán)。
第三，入市土地應(yīng)當(dāng)由各級(jí)人民政府在土地利用年度計(jì)劃中作出安排。
另外，獲得集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地使用權(quán)的社會(huì)資本等土地權(quán)利人，也應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格按原有規(guī)劃使用土地。
【下放宅基地審批權(quán)，允許自愿有償退出】
宅基地是一種福利保障性質(zhì)的土地，農(nóng)村村民可以無償占有、使用本集體所有的土地。在宅基地管理方面，新法也作出了制度創(chuàng)新。下放宅基地審批權(quán)限，在堅(jiān)持“一戶一宅”原則的基礎(chǔ)上，推動(dòng)農(nóng)村村民實(shí)現(xiàn)“戶有所居”。
由鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府審核批準(zhǔn)宅基地，也將促進(jìn)宅基地確權(quán)登記發(fā)證工作繼續(xù)推進(jìn)，解決宅基地面積超占、“一戶多宅”等歷史遺留問題。
新版《土地管理法》規(guī)定：
“農(nóng)村村民住宅用地，由鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府審核批準(zhǔn)?！?/p>
“人均土地少、不能保障一戶擁有一處宅基地的地區(qū)，縣級(jí)人民政府在充分尊重農(nóng)村村民意愿的基礎(chǔ)上，可以采取措施，按照省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)保障農(nóng)村村民實(shí)現(xiàn)戶有所居。”
“國家允許進(jìn)城落戶的農(nóng)村村民依法自愿有償退出宅基地，鼓勵(lì)農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織及其成員盤活利用閑置宅基地和閑置住宅。”
農(nóng)村“三塊地”制度改革啟動(dòng)以來，試點(diǎn)地區(qū)也在逐步探索建立宅基地自愿有償退出機(jī)制。農(nóng)業(yè)農(nóng)村部在《對(duì)十三屆全國人大二次會(huì)議第8424號(hào)建議的答復(fù)》中透露，截至2018年底，試點(diǎn)地區(qū)共騰退出零星、閑置的宅基地約14萬戶、8.4萬畝。
經(jīng)過此次修改，《土地管理法》明確了允許農(nóng)村村民依法自愿有償退出宅基地，將帶給已經(jīng)進(jìn)城落戶、在城市生活趨于穩(wěn)定的農(nóng)戶更多選擇空間。
【鼓勵(lì)盤活利用閑置宅基地，預(yù)留探索空間】
前文提到，新版《土地管理法》規(guī)定：“鼓勵(lì)農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織及其成員盤活利用閑置宅基地和閑置住宅。”
除此原則性規(guī)定，它并未像集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市那樣，明確入市條件、入市程序以及各方的權(quán)利義務(wù)，可操作性仍有待增強(qiáng)。盤活利用閑置宅基地的好方法、好路子，也許仍然需要廣大農(nóng)民朋友在改革實(shí)踐中自行探索。
不過，可以確定的是，進(jìn)城落戶村民自愿有償退出宅基地，可以作為農(nóng)村土地集約利用的重要抓手。它與盤活利用閑置宅基地、集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市有著密切聯(lián)系。
城鎮(zhèn)化進(jìn)程中，農(nóng)村人口大量進(jìn)城導(dǎo)致宅基地和房屋空置，甚至出現(xiàn)了“空心村”現(xiàn)象。這些閑置的宅基地和房屋若被有效盤活利用，將是一筆不小的財(cái)富。
縣級(jí)政府可以通過村土地利用規(guī)劃，調(diào)整優(yōu)化村莊用地布局，有效利用農(nóng)村零星分散的存量建設(shè)用地;預(yù)留部分規(guī)劃建設(shè)用地指標(biāo)用于單獨(dú)選址的農(nóng)業(yè)設(shè)施和休閑旅游設(shè)施等建設(shè)。
農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織可以將收回的零散閑置宅基地、長(zhǎng)期閑置廢棄的集體建設(shè)用地集約利用起來，轉(zhuǎn)變?yōu)榧w經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市以實(shí)現(xiàn)創(chuàng)收。農(nóng)民朋友也可以將宅基地上房屋出租給他人從事民俗旅游、文化創(chuàng)意、養(yǎng)老照護(hù)等產(chǎn)業(yè)經(jīng)營(yíng)，實(shí)現(xiàn)農(nóng)民與社會(huì)資本的雙贏。
有些情況下，只有騰出土地才能讓土地發(fā)揮作用、帶來更多價(jià)值。對(duì)于已經(jīng)進(jìn)城落戶的農(nóng)民朋友來說，關(guān)鍵時(shí)刻要敢想敢干、勇于嘗試。結(jié)合自身情況、積極參與宅基地自愿有償退出，才能享受更多改革紅利。
最后，在明律師要告訴廣大農(nóng)民朋友，此次《土地管理法》修改，突破了原有的土地管理制度，做出多項(xiàng)重大制度創(chuàng)新。這些新規(guī)定，為農(nóng)村土地制度改革的繼續(xù)推進(jìn)提供了堅(jiān)實(shí)地法律保障。在之前的改革試點(diǎn)中，33個(gè)試點(diǎn)地區(qū)已經(jīng)形成了可復(fù)制、可推廣的經(jīng)驗(yàn)，已經(jīng)有農(nóng)民朋友收獲了土地改革帶來的“第一桶金”。試點(diǎn)變?yōu)槌B(tài)后，集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市、盤活利用閑置宅基地，無疑將充分激活土地潛能，也將充分激發(fā)農(nóng)民、農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織、社會(huì)資本參與改革的積極性。農(nóng)民靠地創(chuàng)收，將不再只是一個(gè)美好的愿望。
