導(dǎo)讀：武漢市作為全國(guó)農(nóng)村土地制度改革試點(diǎn)城市，2023年印發(fā)《農(nóng)村低效用地整治與集體土地入市實(shí)施方案》，重點(diǎn)整治4.5萬畝農(nóng)村低效用地。但在實(shí)踐中，被征收人面臨集體建設(shè)用地入市規(guī)則不明、宅基地歷史遺留問題復(fù)雜、整治收益分配失衡等突出問題。本文以黃陂區(qū)、東西湖區(qū)實(shí)踐為樣本，為被征收人構(gòu)建“法律+制度”雙重保障體系。
1、農(nóng)村低效用地整治的現(xiàn)狀與法律困境?
?（1）集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市“三難”?
?規(guī)劃銜接難?：78%的集體建設(shè)用地未納入詳細(xì)規(guī)劃（黃陂區(qū)某地塊因規(guī)劃沖突閑置十年）；
?抵押融資難?：金融機(jī)構(gòu)對(duì)集體土地抵押貸款普遍要求國(guó)有擔(dān)保（東西湖區(qū)某農(nóng)業(yè)項(xiàng)目因此流產(chǎn)）；
?增值共享難?：政府提取土地增值收益調(diào)節(jié)金比例高達(dá)40%（江夏區(qū)某村集體實(shí)際收益縮水過半）。
?（2）宅基地閑置處置“五大頑疾”?
?資格權(quán)認(rèn)定沖突?：外嫁女能否保留原村集體資格權(quán)（新洲區(qū)某案件引發(fā)類案指導(dǎo)）；
?歷史違建確權(quán)?：1999年《土地管理法》修訂前超占面積如何處置（漢南區(qū)確立“分類階梯式確權(quán)”規(guī)則）；
?退出補(bǔ)償失衡?：自愿退出補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)僅為相鄰國(guó)有土地基準(zhǔn)價(jià)25%（蔡甸區(qū)引發(fā)群體性訴訟）；
?文旅開發(fā)受限?：閑置農(nóng)房改造民宿面臨消防審批障礙（黃陂區(qū)某項(xiàng)目因規(guī)范缺失停滯兩年）；
?繼承權(quán)沖突?：城鎮(zhèn)戶口子女能否繼承宅基地使用權(quán)（東西湖區(qū)某案件確立“房地分離”裁判規(guī)則）。
2、政策創(chuàng)新與司法裁判突破?
?（1）“三權(quán)分置”改革深化?
武漢市試點(diǎn)創(chuàng)新：
?資格權(quán)保留?：允許進(jìn)城落戶農(nóng)民保留資格權(quán)15年（江夏區(qū)某村民據(jù)此回購(gòu)閑置宅基地）；
?使用權(quán)證券化?：將20年集體建設(shè)用地使用權(quán)打包發(fā)行ABS產(chǎn)品（黃陂區(qū)某項(xiàng)目募資3.2億元）；
?經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)?：建立全市統(tǒng)一農(nóng)村產(chǎn)權(quán)交易平臺(tái)，年交易額突破50億元。
?（2）司法保障機(jī)制升級(jí)?
武漢法院創(chuàng)設(shè)特色制度：
?歷史遺留問題特別程序?：對(duì)1999年前宅基地糾紛適用“現(xiàn)狀使用+安全鑒定”標(biāo)準(zhǔn)（案例：新洲區(qū)某30年未決糾紛三個(gè)月化解）；
?增值收益分配聽證?：強(qiáng)制要求政府就調(diào)節(jié)金比例召開利害關(guān)系人聽證會(huì)（東西湖區(qū)某案件調(diào)解降低調(diào)節(jié)金10%）；
?復(fù)合型專家陪審?：引入土地經(jīng)濟(jì)學(xué)者、鄉(xiāng)村規(guī)劃師參與案件審理。
3、被征收人的“三維防御”法律策略?
?（1）集體土地入市“三步法”?
?規(guī)劃抗辯?：舉證地塊已納入最新村莊規(guī)劃（黃陂區(qū)某企業(yè)成功推翻閑置認(rèn)定）；
?收益對(duì)賭?：與政府簽訂《稅收分成協(xié)議》降低調(diào)節(jié)金比例（江夏區(qū)某項(xiàng)目減少支出1200萬元）；
?產(chǎn)權(quán)組合?：將集體土地使用權(quán)與國(guó)有物業(yè)捆綁抵押（東西湖區(qū)某農(nóng)業(yè)園獲貸8000萬元）。
?（2）宅基地處置“雙軌制”?
?歷史問題切割?：申請(qǐng)適用《武漢市農(nóng)村宅基地歷史遺留問題處理辦法》；
?功能轉(zhuǎn)換申報(bào)?：將閑置農(nóng)房登記為“鄉(xiāng)村雙創(chuàng)空間”規(guī)避民宿審批障礙；
?繼承確權(quán)?：通過行政訴訟確認(rèn)城鎮(zhèn)子女“房屋所有權(quán)+有限使用權(quán)”（漢南區(qū)某案件開創(chuàng)裁判先例）。
4、典型案例：黃陂區(qū)木蘭生態(tài)旅游區(qū)F09地塊轉(zhuǎn)型?
該地塊原為17處閑置宅基地與集體廠房，因長(zhǎng)期空置被納入整治范圍。權(quán)利人采取以下策略：
?法律政策聯(lián)動(dòng)?：援引《武漢市文旅用地混合利用指引》申請(qǐng)“宅基地+集體建設(shè)用地”混合開發(fā)；
?金融創(chuàng)新?：通過武漢農(nóng)村綜合產(chǎn)權(quán)交易所發(fā)行首單“民宿收益權(quán)ABS”募資2億元；
?模式突破?：與村民簽訂“20年使用權(quán)租賃+10%經(jīng)營(yíng)分紅”協(xié)議。
改造后建成華中最大民宿集群，年?duì)I收突破1.8億元，帶動(dòng)村民戶均增收12萬元。
?結(jié)語：
?
武漢市農(nóng)村低效用地整治正處于“城鄉(xiāng)要素融合”關(guān)鍵期，被征收人需以“歷史問題破解+新型產(chǎn)權(quán)創(chuàng)設(shè)”為主線重構(gòu)權(quán)益保障體系。建議在收到《整治決定書》后立即啟動(dòng)“規(guī)劃符合性審查+歷史遺留問題認(rèn)定”程序，同步探索使用權(quán)證券化、收益權(quán)ABS等工具，并密切關(guān)注《武漢市集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市實(shí)施細(xì)則》修訂進(jìn)程，在“鄉(xiāng)村振興”政策紅利中實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)價(jià)值躍升。
