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作者丨王金龍 北京在明律師事務(wù)所
其實(shí)這樣的情況往往會(huì)出現(xiàn)在買(mǎi)受人買(mǎi)了房但尚未辦理過(guò)戶的情況下。北京在明律師事務(wù)所的王金龍律師要告訴大家的是：根據(jù)相關(guān)法律規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)轉(zhuǎn)移需要登記公示。也就是說(shuō)，就算買(mǎi)了房子，交了錢(qián)，甚至實(shí)際入住了，也必須要進(jìn)行過(guò)戶登記，買(mǎi)家才能真正取得房屋的所有權(quán)，也才能行使房子的所有權(quán)屬性。
反之，如果沒(méi)有進(jìn)行過(guò)戶登記，即使買(mǎi)了房子，交了錢(qián)并搬進(jìn)去住了，但對(duì)外人而言，這房子還是屬于原來(lái)賣(mài)家的。這時(shí)候如果遇到征收拆遷，只要賣(mài)家愿意，賣(mài)家是可以名正言順的以房屋所有權(quán)人的身份取得拆遷補(bǔ)償款的。?
那么，房屋買(mǎi)受人一方究竟該如何維護(hù)自己的權(quán)益呢？在這里會(huì)衍生出一個(gè)問(wèn)題，即：買(mǎi)賣(mài)房屋未過(guò)戶時(shí)遇到拆遷，誰(shuí)有權(quán)跟拆遷方簽訂補(bǔ)償協(xié)議？
根據(jù)我國(guó)法律規(guī)定，房屋屬于不動(dòng)產(chǎn)，其所有權(quán)發(fā)生變動(dòng)以登記為必要條件，未經(jīng)登記的房屋，不發(fā)生房屋的所有權(quán)變動(dòng)。此時(shí)，盡管買(mǎi)家和賣(mài)家有合法的房屋買(mǎi)賣(mài)合同，但也阻止不了賣(mài)家行使房屋的所有權(quán)能（即簽拆遷補(bǔ)償協(xié)議，領(lǐng)取拆遷補(bǔ)償款項(xiàng)）。當(dāng)然，這會(huì)給買(mǎi)家造成損害，而買(mǎi)家要維護(hù)權(quán)利，卻只能追究其違約責(zé)任。
值得一提的是：如果在此期間，賣(mài)家主張合同無(wú)效的話，這在法律上是不予支持的。
根據(jù)我國(guó)《合同法》第52條之規(guī)定，合同只在5種情況下無(wú)效：1.以欺詐、脅迫的手段訂立合同，損害國(guó)家利益；2.惡意串通，損害國(guó)家、集體或者第三人利益；3.以合法形式掩蓋非法目的；4.損害社會(huì)公共利益；5.違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定。
所以，只要房屋買(mǎi)賣(mài)合同不存在上述情況，賣(mài)家是不能主張合同無(wú)效的，買(mǎi)家便可通過(guò)追究違約責(zé)任來(lái)維護(hù)自己的合法權(quán)益。
故此，在房屋被征收時(shí)，應(yīng)當(dāng)首先弄清誰(shuí)是房屋的產(chǎn)權(quán)人，然后拆遷方才能跟真正的房屋產(chǎn)權(quán)人簽訂合理的征收安置補(bǔ)償協(xié)議，非產(chǎn)權(quán)人不是合法的被征收主體。
因此，對(duì)于買(mǎi)家的權(quán)益保障，王金龍律師提醒大家務(wù)必注意兩點(diǎn)：其一，在協(xié)商一致的情況下，一定要對(duì)買(mǎi)賣(mài)的房屋進(jìn)行過(guò)戶登記；其二，如若沒(méi)有進(jìn)行過(guò)戶就面臨了征收拆遷，賣(mài)家又領(lǐng)取了拆遷補(bǔ)償款，買(mǎi)家可以通過(guò)民事訴訟追究賣(mài)家的違約責(zé)任。
在現(xiàn)實(shí)生活中，一般買(mǎi)房賣(mài)房，雙方都會(huì)盡快完成過(guò)戶，明確誰(shuí)才是房屋的合法產(chǎn)權(quán)人，但有時(shí)難免會(huì)有意外情況發(fā)生。而且一旦遇到拆遷，必將牽扯到雙方的重大利益，所以王金龍律師提醒廣大被征收人和買(mǎi)房人，一定要認(rèn)識(shí)到房屋過(guò)戶的重要性，及時(shí)辦理手續(xù)，必要時(shí)請(qǐng)及時(shí)向?qū)I(yè)征收維權(quán)律師咨詢！
