導(dǎo)讀：“以拆違促拆遷”這個情況，不少被征收人都聽到過，在明律師在以往的文章中也曾為大家介紹過。此情況在各地的征收項目中均有出現(xiàn)，而且是頻繁地出現(xiàn)，已經(jīng)到來的2019年依舊不會例外。以拆違促拆遷，一般表現(xiàn)為房屋快要被征收了，突然就被認(rèn)定成違建，并且在很短的時間內(nèi)拆除，其目的就是要加快進(jìn)度拆除房屋。這種目的不當(dāng)?shù)男姓袨榕c當(dāng)今全面推進(jìn)法治的趨勢背道而馳，如此操作使被征收人的合法權(quán)益受到嚴(yán)重侵害。所以，我們很有必要了解一下“以拆違促拆遷”類的案件中，征收方可能使用的各種逼簽手段，以便更好地辨別應(yīng)對。

作者丨謝天澤 北京在明律師事務(wù)所

【征收中真的有那么多違建？】

一個征收項目會涉及一片或多片區(qū)域，如果征收方動了“以拆違促拆遷”的歪念頭，就會把被征收人正常居住使用多年的房屋認(rèn)定成違建，有的項目中還會把相鄰的多個房屋都認(rèn)定成違建。這種最直接的“以拆違促拆遷”手段往往出現(xiàn)在被征收人對補償不滿意，未簽訂補償協(xié)議之后。補償談不攏，協(xié)議簽不下來，那就用違建不予補償?shù)仁掠蓙硗{你，有的被征收人一害怕就妥協(xié)了，簽了并不合理的補償協(xié)議。而只要你同意簽約搬遷配合征收，那你的房屋就和違建認(rèn)定沒關(guān)系了，即使無證、少證那也是妥妥的合法建筑。

實踐中征收方經(jīng)常以房屋無證缺證為由認(rèn)定違建。我們不排除征收中確實有屬于違建的房屋，但這樣的房屋畢竟只能是少數(shù)，大多數(shù)被征收人居住的無證房屋，都是1990年《城市規(guī)劃法》或是2008年《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》施行前建造的老舊房屋，“法不溯及既往”的原則人盡皆知也無須質(zhì)疑，這樣隨意認(rèn)定違建、拆除房屋的行為已經(jīng)在多個案例中被法院判決違法。

例如，最高人民法院在“2018年度人民法院十大民事行政案件”之一的“許水云案”判決書中就確立了對待無證房屋的原則：許水云位于金華市婺城區(qū)迎賓巷8號、9號的房屋未依法辦理相關(guān)建設(shè)手續(xù)，也未取得房屋所有權(quán)證，但案涉房屋確系在1990年4月1日《城市規(guī)劃法》施行前建造的歷史老房。對此類未經(jīng)登記的房屋，應(yīng)綜合考慮建造歷史、使用現(xiàn)狀、當(dāng)?shù)赝恋乩靡?guī)劃以及有關(guān)用地政策等因素，依法進(jìn)行調(diào)查、認(rèn)定和處理。對認(rèn)定為合法建筑和未超過批準(zhǔn)期限的臨時建筑的，應(yīng)當(dāng)給予補償。

【違建也分類，不同情形和程度應(yīng)予不同處理】

每一處違建的違法情形和違法程度都不一樣，行政機關(guān)在查處時應(yīng)當(dāng)根據(jù)情況作出相應(yīng)的處理，而不能歸了包堆一拆了之且完全不予補償。

對于違反《土地管理法》的違法用地類型的違建，應(yīng)當(dāng)由當(dāng)?shù)氐淖匀毁Y源部門查處，并應(yīng)當(dāng)依法申請人民法院強制執(zhí)行，拆除違建?！?strong>土地管理法》中對違法用地的處置有詳細(xì)的規(guī)定。該法第七十六條規(guī)定，未經(jīng)批準(zhǔn)或者采取欺騙手段騙取批準(zhǔn)，非法占用土地的，由縣級以上人民政府土地行政主管部門責(zé)令退還非法占用的土地，對違反土地利用總體規(guī)劃擅自將農(nóng)用地改為建設(shè)用地的，限期拆除在非法占用的土地上新建的建筑物和其他設(shè)施，恢復(fù)土地原狀。第七十七條規(guī)定，農(nóng)村村民未經(jīng)批準(zhǔn)或者采取欺騙手段騙取批準(zhǔn)，非法占用土地建住宅的，由縣級以上人民政府土地行政主管部門責(zé)令退還非法占用的土地，限期拆除在非法占用的土地上新建的房屋。

據(jù)此，這段時間在媒體上轟轟烈烈的秦嶺違建別墅、濟南違建別墅“大白宮”等案件均涉嫌赤裸裸的土地違法，其不僅要被堅決拆除、恢復(fù)原狀，建造者更將面臨刑事責(zé)任的嚴(yán)厲追究。

對于違反城鄉(xiāng)規(guī)劃類的違建，《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》第六十四條、第六十五條均有規(guī)定，一般違法的違建，即可以采取改正措施、消除對規(guī)劃的影響的，就不必強制拆除。如果是嚴(yán)重違法的違建，無法采取改正措施消除影響，或是當(dāng)事人不停止建設(shè)、不改正的，就要強制拆除了。實踐中有些行政機關(guān)根本不顧及這些法律規(guī)定，對那些只有部分違建，可以采取改正措施的房屋也一律整體實施強制拆除，這樣的做法是不對的。所有的違法建筑都必須拆除或者在征收中不予補償，這樣的認(rèn)識本身就是錯誤的，更是不符合法治精神的，必須予以堅決的糾正。

另外，前面我們已經(jīng)提到，當(dāng)前還存在大量《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》《城市規(guī)劃法》實施前建設(shè)的房屋。在80年代、90年代，為了促進(jìn)第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展，如果有居民或村民想開個小賣部、做個生意需要用房，當(dāng)時的街道辦、村委會還會支持，甚至協(xié)調(diào)其他部門予以政策優(yōu)待。那時還沒有相應(yīng)的法律要求，即使有了法律，房屋也不像現(xiàn)在這樣極易對市容規(guī)劃造成影響。對類似這樣由于種種歷史遺留原因?qū)е律嫦舆`建的房屋，行政機關(guān)就不應(yīng)以現(xiàn)行法律規(guī)定去認(rèn)定處置。

【逼遷手段花樣多，還有“一條龍服務(wù)”】

在明律師代理的案件中，征收方為了“以拆違促拆遷”，可是想出了各種手段逼遷，試圖讓被征收人妥協(xié)。有的征收方還會將這些辦法組合使用，給被征收人搞出“一條龍服務(wù)”，下面我們來看看征收方還使用過哪些手段促成拆遷。

手段一：人為設(shè)置障礙，甚至撤銷產(chǎn)權(quán)證

一些地方政府“事兒難辦”的現(xiàn)象影響到了被征收人房屋的及時確權(quán)。申請已經(jīng)交上去很久了，也經(jīng)歷了村、鎮(zhèn)的層層審批，到了縣一級卻遲遲沒了回音。結(jié)果就在證還未辦下來的時候，征收項目啟動了，老百姓的無證房屋被威脅要以違建處置而不予補償。事實上，這種情況的本質(zhì)是地方政府的不作為和消極懈怠，并非普通老百姓的過錯。如果在征收項目的認(rèn)定環(huán)節(jié)中發(fā)現(xiàn)老百姓的房屋既未違法用地又未違反鄉(xiāng)、村莊規(guī)劃，更未違反當(dāng)?shù)亟ǚ康木唧w要求，那么這樣的房屋就理應(yīng)被認(rèn)定為合法建筑并給予公平、合理的征收補償。更有甚者，被征收人不愿簽補償協(xié)議，干脆撤銷房屋所有權(quán)證（通常的理由是房產(chǎn)證當(dāng)初在辦理過程中被征收人涉嫌欺詐、提供虛假情況），讓被征收人本來有證的建筑淪為無證，這就更是喪失正當(dāng)性的卑劣做法了。

手段二：剝奪救濟權(quán)，不按規(guī)定送達(dá)文書

根據(jù)《行政處罰法》或者《行政強制法》的規(guī)定（適用哪個要看對責(zé)令限期拆除決定性質(zhì)的不同理解，目前在法律領(lǐng)域尚不統(tǒng)一），用于查處違法建筑的“責(zé)令限期拆除決定”或者通知必須依法向違建當(dāng)事人進(jìn)行送達(dá)。而實踐中在明律師就碰上過將這份牽涉當(dāng)事人重大財產(chǎn)權(quán)益的文書直接貼在當(dāng)事人家門外電線桿子上的做法，這無疑令人啼笑皆非。此外，還有明明人在屋里結(jié)果不經(jīng)直接送達(dá)就適用留置送達(dá)，明明找得到人結(jié)果非要公告送達(dá)的各種錯誤送達(dá)情形，其目的就是一個：剝奪被征收人提起復(fù)議或者訴訟的知情權(quán)，讓你來不及依法救濟、陳述申辯就直接將涉案房屋作為違建拆除。顯然，這種做法是徹頭徹尾的行政程序違法，是應(yīng)當(dāng)予以堅決譴責(zé)的。

手段三：以“溫馨提示”等各種名目的文件替代法定的拆違文書

在明律師代理的案件中曾遇到過不少“溫馨提示”信息：名為“溫馨”，背后則是冷冰冰地違法強拆在對被征收人的房屋虎視眈眈。須知，以責(zé)令限期拆除決定認(rèn)定并處置違建是有法律的明文規(guī)定的，這個文書的名稱不能隨便瞎改，否則行政機關(guān)的公信力將會完全喪失。更何況這類“溫馨提示”的作出目的其實在于規(guī)避法律規(guī)定的救濟途徑，讓被征收人收到它之后陷入投訴無門的窘境：我只是“溫馨提示”啊，你復(fù)議不得也訴訟不得。如此彎彎繞的小心思，實在是令行政法治蒙羞。

總之，在明拆遷律師提醒您，當(dāng)前“以拆違促拆遷”的情況還在各地不斷出現(xiàn)，每個項目的情況都不同。征收方想要達(dá)到“以拆違促拆遷”的不當(dāng)行政目的，可能還會使用各種讓人意想不到的方法手段，這些手段無疑是不合法、不合理的。此類不正當(dāng)手段必將嚴(yán)重侵害被征收人的利益，也將使行政機關(guān)的公信力受損，更不利于法治的進(jìn)步。當(dāng)您遇到類似以上的種種“以拆違促拆遷”等逼遷情況，一定要堅決抵制。對于行政機關(guān)的違法之處，我們可以通過復(fù)議、訴訟等渠道救濟，維護(hù)自身合法權(quán)益，更是在更高的高度上維護(hù)法律的尊嚴(yán)和政府部門的公信力。