導(dǎo)讀：在被征收人與征收方就補償安置協(xié)議無法達成一致意見時，征收方往往會想盡各種辦法給被征收人制造麻煩。而國有土地上房屋的來源千差萬別，也給了征收方挑刺的空間。劃撥國有土地上建設(shè)的房屋可以買賣嗎？買到了劃撥國有土地上的房屋遇到征收會不會受到影響呢？這些問題也困擾著一部分被征收人。近日，北京在明律師事務(wù)所的楊念平、席炎飛律師就處理了這么一起案件，10多年前的房屋賣家突然跳出來發(fā)難，稱劃撥土地上的房屋買賣合同無效，委托人的被征收人身份一下子變得岌岌可危。那么，這一難題究竟該如何化解呢？

【基本案情：10多年前的房屋買賣合同突然出問題了？】

2007年，河南省周口市的某鄉(xiāng)衛(wèi)生院為了解決財政危機，在院區(qū)前排建設(shè)了一批門面房并開始出售。周口市的李先生買下了其中的幾間門面，用于經(jīng)營超市。十幾年來，靠著一家人的辛勤勞動，這處超市生意經(jīng)營得有聲有色。

直至2017年，當?shù)亻_啟了棚戶區(qū)改造項目，李先生的這處房產(chǎn)被納入了征收范圍，但補償標準雙方一直無法談攏。后房屋被鄉(xiāng)政府帶人組織違法強拆，李先生隨即提起了確認強拆違法之訴。正當李先生全力備戰(zhàn)，準備在法庭上與強拆者一辯高下時，卻接到了法院的中止審理裁定，稱10多年前賣房的鄉(xiāng)衛(wèi)生院，對其與李先生簽訂的房屋買賣合同提出了確認無效之訴。強拆之訴準備得好好的，沒成想半路殺出個程咬金，10年前鄉(xiāng)衛(wèi)生院大張旗鼓賣房給我怎么會無效呢？如果買賣合同無效了那么房屋的征收補償還是我的嗎？李先生帶著這些疑問，趕忙和在明所的楊念平、席炎飛律師商量應(yīng)對策略。

【法律分析：劃撥用地上的房屋真的不能轉(zhuǎn)讓嗎？】

拿到訴房屋買賣合同無效的起訴狀后，在明律師馬上開始了本案的研究工作。訴狀中原告鄉(xiāng)衛(wèi)生院提出的合同無效原因是，涉案房屋所處的國有土地系劃撥用地，依法不得轉(zhuǎn)讓。律師一眼便看出這一理由根本不能成立。

《合同法》第52條是確定合同無效的基本法律依據(jù)，而立法者是保護民事法律關(guān)系的穩(wěn)定性的，這一立法意圖從《合同法司法解釋一》（第四條，對合同無效的法律淵源限制為人大制定的法律及國務(wù)院制定的行政法規(guī)）《合同法司法解釋二》（第十四條明確指出，《合同法》第52條第一款第（五）項所規(guī)定的強制性規(guī)定為效力性強制規(guī)定）均有體現(xiàn)。針對本案來說，現(xiàn)行的法律、行政法規(guī)無任何效力性強制規(guī)定，否認劃撥土地上房屋買賣合同的效力。

最高人民法院《關(guān)于審理涉及國有土地使用權(quán)合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第十一條確實規(guī)定了劃撥國有土地使用權(quán)買賣合同無效，但這一條規(guī)定所規(guī)范的是直接以土地使用權(quán)為合同標的的轉(zhuǎn)讓行為。因土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓有可能改變土地使用性質(zhì)，涉及規(guī)劃變更，同時，劃撥土地為無償取得，故需政府審批前置。而當事人在轉(zhuǎn)讓劃撥土地上的房地產(chǎn)時約定將占用的國有劃撥土地使用權(quán)概括轉(zhuǎn)讓，不適用該司法解釋對合同效力的規(guī)定。本案中雙方簽訂的買賣合同標的物為房屋，而非劃撥取得的國有土地使用權(quán)，自然不能適用該條確認無效。

《城市房地產(chǎn)管理法》第四十條規(guī)定：“以劃撥方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時，應(yīng)當按照國務(wù)院規(guī)定，報有批準權(quán)的人民政府審批。有批準權(quán)的人民政府準予轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)當由受讓方辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)，并依照國家有關(guān)規(guī)定繳納土地使用權(quán)出讓金。以劃撥方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)報批時，有批準權(quán)的人民政府按照國務(wù)院規(guī)定決定可以不辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)的，轉(zhuǎn)讓方應(yīng)當按照國務(wù)院規(guī)定將轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所獲收益中的土地收益上繳國家或者作其他處理?！鼻笆鲆?guī)定明確了劃撥取得的國有土地上房屋可以轉(zhuǎn)讓，而在簽訂房屋買賣合同后，履行合同時，才會發(fā)生報批的問題。報批的規(guī)定實際上對涉及劃撥土地使用權(quán)的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同效力予以了肯定，房地產(chǎn)管理部門是否批準轉(zhuǎn)讓主要涉及合同義務(wù)能否得到履行的問題，不涉及合同效力的問題。因此，轉(zhuǎn)讓在劃撥土地上建設(shè)房屋的合同是有效的。而在本案中，雙方約定了甲方（即原告）負責(zé)辦理過戶登記，且被告已經(jīng)按約定支付了辦理過戶所需的相關(guān)費用，但原告一直不予配合辦理相關(guān)審批及過戶登記，是原告的違約行為，但并不影響合同的成立生效。

【庭審紀實：眾多依據(jù)批駁合同無效主張】

有了在明律師的初步分析，李先生才稍微放下心來，按照律師的指導(dǎo)，開始編排證據(jù)。從被訴的合同、補充協(xié)議，到歷次繳納購房款的收據(jù)，再到李先生為涉案房屋經(jīng)營申請的工商執(zhí)照等等20余項證據(jù)，充分證明了雙方簽訂的買賣合同并無任何法定無效情形，雙方也實際履行了合同的交付房屋、繳納房款的義務(wù)，李先生購房十余年來在此經(jīng)營原告也并未提出任何異議。開庭準備完成后，本案進行了開庭審理。

在庭審中，原告又補充了另外一個觀點，認為涉案房屋是國有資產(chǎn)，依法不能轉(zhuǎn)讓。律師當即對這一觀點進行了答辯。國有資產(chǎn)系全民所有，其處置程序相對嚴格，但并非絕對禁止轉(zhuǎn)讓，經(jīng)過評估、審批程序，完全可以轉(zhuǎn)讓?！秶匈Y產(chǎn)評估管理辦法》性質(zhì)為行政法規(guī)，其第三條關(guān)于國有資產(chǎn)占有單位在資產(chǎn)拍賣、轉(zhuǎn)讓等5種情形下，應(yīng)當進行評估的規(guī)定雖為強制性規(guī)定，但根據(jù)《合同法》第五十二條及最高人民法院《關(guān)于適用〈合同法〉若干問題的解釋（二）》第十四條規(guī)定，該內(nèi)容并非效力性強制性規(guī)定。根據(jù)《合同法》第五十二條規(guī)定，不能直接否認案涉房屋買賣合同的效力。

首先，有關(guān)強制性規(guī)定約束的應(yīng)當是國有資產(chǎn)占有單位?！秶匈Y產(chǎn)評估管理辦法》第三條規(guī)定：國有資產(chǎn)占有單位轉(zhuǎn)讓資產(chǎn)的，應(yīng)當進行資產(chǎn)評估。可見，進行資產(chǎn)評估是國有資產(chǎn)占有單位的義務(wù)，而不是受讓人的義務(wù)。違反國有資產(chǎn)評估規(guī)定的責(zé)任應(yīng)當由國有資產(chǎn)占有單位及其責(zé)任人員承擔(dān)。如果認定合同無效，則受讓人在無義務(wù)的情況下也承擔(dān)了法律后果。

其次，有關(guān)強制性規(guī)定沒有對合同行為本身進行規(guī)制，沒有規(guī)定當事人不得就未經(jīng)評估的國有資產(chǎn)訂立轉(zhuǎn)讓合同，更沒有規(guī)定未經(jīng)評估的轉(zhuǎn)讓合同無效。

第三，未經(jīng)評估而轉(zhuǎn)讓國有資產(chǎn)不必然導(dǎo)致國家利益或者社會公共利益受損。規(guī)定國有資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓須經(jīng)評估，目的是防止惡意低價轉(zhuǎn)讓國有資產(chǎn)，以保護國有資產(chǎn)。但是，未經(jīng)評估，不一定就賤賣，也可能轉(zhuǎn)讓價格高于實際價值。資產(chǎn)未經(jīng)評估轉(zhuǎn)讓的，國有資產(chǎn)管理機構(gòu)有權(quán)責(zé)令國有資產(chǎn)占有單位改正，依法追認轉(zhuǎn)讓行為。由于無效的合同自始沒有法律效力，無法追認，在某些情形下，反倒對國有資產(chǎn)保護不利。如果認定有關(guān)規(guī)定是效力性的，進而一概認定轉(zhuǎn)讓合同無效，當事人（包括受讓人在資產(chǎn)貶值后）就可能據(jù)此惡意抗辯，違背誠實信用原則，就會危及交易安全和交易秩序。因此，從法律條文的文義和立法宗旨來看，都應(yīng)認定關(guān)于國有資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓須經(jīng)評估的強制性規(guī)定是管理性的，而非效力性的，涉案合同顯然也不能因此被否認效力。

法庭辯論階段，原告鄉(xiāng)衛(wèi)生院并沒有對其提出的兩個理由進行進一步的闡釋。我方則進一步指出，買賣合同中，出賣人一方對合同標的物負有瑕疵擔(dān)保責(zé)任，即便合同標的物出現(xiàn)瑕疵，其法律后果也不應(yīng)由善意的買受人承擔(dān)。

《合同法》第一百五十三條規(guī)定出賣方對標的物的瑕疵負有擔(dān)保義務(wù)。在本案中，原告作為房屋的出賣方顯然應(yīng)當保證房屋無建筑質(zhì)量及法律風(fēng)險上的任何瑕疵。被告及該處門面房的其他買受人均是在原告承諾了該處房屋可以買賣的情況下，才與原告進行了交易。另一角度來看，原告本身作為事業(yè)單位，應(yīng)當比被告作為普通公民，更加了解熟知國有土地上房屋買賣、事業(yè)單位處置國有資產(chǎn)等相關(guān)事項的法律、法規(guī)及部門規(guī)章規(guī)定，由其主導(dǎo)的房地產(chǎn)開發(fā)到后來的售房行為，更是有理由讓被告相信涉案房屋從質(zhì)量到法律層面均無瑕疵。

另外，關(guān)于原告在庭審中提到的國有資產(chǎn)流失問題，《事業(yè)單位國有資產(chǎn)管理暫行辦法》進行了明確規(guī)定。該《辦法》為部門規(guī)章依照《合同法》司法解釋（一）規(guī)定不可成為認定無效的依據(jù)，但其第八章規(guī)定的監(jiān)督檢查與法律責(zé)任部分，明確規(guī)定了事業(yè)單位及其工作人員違反該辦法處置國有資產(chǎn)的，應(yīng)按照《財政違法行為處罰處分條例》處罰、處理、處分，承擔(dān)包括責(zé)令改正、警告、通告批評、撤職、降級、開除等責(zé)任。被告在庭審中了解到的情況，也有權(quán)通過社會監(jiān)督途徑提出舉報，要求對相關(guān)責(zé)任人員予以查處。

庭審結(jié)束后，李先生看到本次開庭效果良好，更加堅定了維權(quán)的信心。目前該案的審理仍在進行當中。在此，在明所楊念平、席炎飛律師提醒您，征收維權(quán)真的是個復(fù)雜工程，征收方說不定就和哪個單位串通起來搞出這些“幺蛾子”。面對這種種刁難，被征收人一定要擦亮眼睛，充分準備，莫讓這些跳出來的攔路虎使補償利益旁落。