【“市場(chǎng)價(jià)”標(biāo)準(zhǔn)究竟哪兒來(lái)的？】
老百姓口中的“市場(chǎng)價(jià)”補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，來(lái)源于《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第19條之規(guī)定：
對(duì)被征收房屋價(jià)值的補(bǔ)償，不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類(lèi)似房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格。
據(jù)此，在明律師來(lái)為大家分析一下“市場(chǎng)價(jià)”總是偏低的玄機(jī)究竟在哪兒。
【“市場(chǎng)價(jià)”的高低至少與以下4件事高度相關(guān)】
其一，不是所有的征收拆遷項(xiàng)目都以“市場(chǎng)價(jià)”為補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)。根據(jù)前述法規(guī)規(guī)定不難得知，“類(lèi)似房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格”這一標(biāo)準(zhǔn)僅適用于國(guó)有土地上房屋征收項(xiàng)目，而并不適用于針對(duì)農(nóng)村集體土地上房屋的棚改、騰退、商業(yè)拆遷項(xiàng)目中。
實(shí)踐中，許多農(nóng)村房屋拆遷項(xiàng)目適用的都是10多年前的“住宅指導(dǎo)價(jià)”和基準(zhǔn)地價(jià)，牽涉宅基地上房屋拆遷的更存在只認(rèn)宅基地面積、人口數(shù)量而不考慮房屋面積的可能性。在開(kāi)發(fā)商精心設(shè)計(jì)的方案之下，被征收人自覺(jué)補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)嚴(yán)重偏低、達(dá)不到“市場(chǎng)價(jià)”“1:1”可以說(shuō)是十分普遍的現(xiàn)象。
值得一提的是，《中紀(jì)委辦公廳、監(jiān)察部辦公廳關(guān)于加強(qiáng)監(jiān)督檢查進(jìn)一步規(guī)范征地拆遷行為的通知》中確立的農(nóng)村征地拆遷的補(bǔ)償原則是“確保被征地拆遷農(nóng)民原有生活水平不降低，長(zhǎng)遠(yuǎn)生計(jì)有保障”，而并非涉及“市場(chǎng)價(jià)”的描述。
“在《土地管理法》等法律法規(guī)作出修訂之前，集體土地上房屋拆遷，要參照新頒布的《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》的精神執(zhí)行”，這句話(huà)似乎給了被征地農(nóng)民以希望。但根據(jù)最高法的相關(guān)判例中的理由闡釋?zhuān)?strong>參照“精神”不等于參照“標(biāo)準(zhǔn)”，在絕大多數(shù)案件之中，農(nóng)村集體土地上房屋拆遷都是不能參照適用590號(hào)令規(guī)定的“市場(chǎng)價(jià)”標(biāo)準(zhǔn)的。
顯然，城鄉(xiāng)二元化結(jié)構(gòu)未被徹底打破，《土地管理法》修改始終未有重大推進(jìn)，農(nóng)村房屋與城市房屋在價(jià)值上的巨大落差在短期內(nèi)恐無(wú)法“扯平”。
其二，即便是城市房屋拆遷，也必須是“征收”項(xiàng)目才按照“市場(chǎng)價(jià)”補(bǔ)償。這就排除了針對(duì)城市房屋開(kāi)展的文保騰退、歷史文化街區(qū)平房直管公房申請(qǐng)式騰退等非征收項(xiàng)目。
這些非征收類(lèi)項(xiàng)目具有較強(qiáng)的政策性和靈活性，在方案的擬定上地方政府擁有較大的裁量空間。在節(jié)約成本的考慮之下，被騰退、拆遷人的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)低于“市場(chǎng)價(jià)”也并不鮮見(jiàn)。
其三，即便是“沒(méi)毛病”的城市房屋征收項(xiàng)目，其被征收房屋價(jià)值也是由特定的房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)估確定的。那么評(píng)估機(jī)構(gòu)手中的“市場(chǎng)價(jià)”與老百姓心中的“市場(chǎng)價(jià)”，很可能不是一回事兒。
《國(guó)有土地上房屋征收評(píng)估辦法》第14條規(guī)定，被征收房屋價(jià)值評(píng)估應(yīng)當(dāng)考慮其區(qū)位、用途、建筑結(jié)構(gòu)、新舊程度、建筑面積以及占地面積、土地使用權(quán)等影響被征收房屋價(jià)值的因素。
其第30條規(guī)定，被征收房屋的類(lèi)似房地產(chǎn)是指與被征收房屋的區(qū)位、用途、權(quán)利性質(zhì)、檔次、新舊程度、規(guī)模、建筑結(jié)構(gòu)等相同或者相似的房地產(chǎn)。平均交易價(jià)格（市場(chǎng)價(jià)）也要剔除偶然的和不正常的因素。
顯然，這些專(zhuān)業(yè)性極強(qiáng)的評(píng)判標(biāo)準(zhǔn)只能由房屋征收部門(mén)依法委托的評(píng)估機(jī)構(gòu)來(lái)掌握，而不由著被征收人自己去評(píng)判。對(duì)這里面任何一項(xiàng)情況的不同理解，都會(huì)導(dǎo)致評(píng)估出來(lái)的“市場(chǎng)價(jià)”與預(yù)估產(chǎn)生較大差距。
對(duì)此，一位房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)的業(yè)內(nèi)人士曾指出，政府既然能夠?qū)⒁恍┰u(píng)估機(jī)構(gòu)列入征收評(píng)估機(jī)構(gòu)的備選名錄供廣大被征收人選擇，就表明這些評(píng)估機(jī)構(gòu)所評(píng)估出的房屋價(jià)值是征收方所能夠接受的。如果評(píng)估機(jī)構(gòu)完全不考慮征收方的拆遷成本，那么這樣的機(jī)構(gòu)也不可能被選進(jìn)名錄之中。
其四，被征收房屋是否牽涉無(wú)證面積問(wèn)題對(duì)其價(jià)值影響巨大。無(wú)證面積不予補(bǔ)償顯然系對(duì)590號(hào)令規(guī)定的誤讀，但在實(shí)踐中卻幾乎成為了對(duì)被征收人權(quán)益影響最為巨大的矛盾糾紛。
一旦涉案房屋涉及無(wú)證、超占面積、超過(guò)層高規(guī)定、違反城鄉(xiāng)規(guī)劃等“硬傷”，其補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)就會(huì)被嚴(yán)重打折至“適當(dāng)補(bǔ)償”，甚至干脆是零補(bǔ)償直接拆除。顯然，若不依法解決這一面積認(rèn)定頑疾，被征收人心中的“市場(chǎng)價(jià)”補(bǔ)償永遠(yuǎn)也不會(huì)落實(shí)。
在明律師最后想提示廣大被征收人的是，除了上述4方面因素外，“征收決定公告之日”這一評(píng)估時(shí)點(diǎn)的確定也可能影響被征收房屋價(jià)值的評(píng)估。總之，“市場(chǎng)價(jià)”是一個(gè)復(fù)雜的標(biāo)準(zhǔn)，有大量的人為操作空間，絕非老百姓所想的那樣簡(jiǎn)單。若被征收人認(rèn)為自己房屋的補(bǔ)償數(shù)額太低，還是要及時(shí)咨詢(xún)專(zhuān)業(yè)征收維權(quán)律師的意見(jiàn)，通過(guò)專(zhuān)業(yè)、全面的分析梳理來(lái)找出具體問(wèn)題之所在，進(jìn)而有針對(duì)性地提起法律程序依法維權(quán)。我們也希望征收方能夠盡量考慮老百姓的實(shí)際居住生活需要，確保通過(guò)征收拆遷改善其居住生活質(zhì)量，實(shí)現(xiàn)“民生”與“發(fā)展”的雙贏(yíng)。
