作者丨段雙雙? ?北京在明律師事務(wù)所
公房，是指由國(guó)家、國(guó)有企業(yè)、事業(yè)單位投資興建、銷(xiāo)售的房屋。在房屋未出售前，房屋產(chǎn)權(quán)歸國(guó)家或單位所有。公房可以分為不同種類(lèi)。按照房改政策來(lái)劃分，公房可以分為可售公房和不可售公房；按照產(chǎn)權(quán)人的不同來(lái)劃分，公房可以分為直管公房和自管公房（單位公房）。
直管公房，是指由房屋行政主管部門(mén)（目前為“住建委”）享有所有權(quán)或直接經(jīng)營(yíng)管理的房屋。自管公房，是指國(guó)有企業(yè)、事業(yè)單位、機(jī)關(guān)團(tuán)體投資興建、自行管理的房屋。
總之，公房的所有權(quán)是屬于國(guó)家或者單位的。
弄清了什么是公房，接下來(lái)，在明律師選取一些公房承租人可能遇到的特殊情況。我們來(lái)看看，遇到這些糾紛，公房承租人能否有效維權(quán)。
一、公房承租人有權(quán)針對(duì)征收、補(bǔ)償、拆除行為提起行政訴訟嗎？
《行政訴訟法》第二十五條第一款規(guī)定：“行政行為的相對(duì)人以及其他與行政行為有利害關(guān)系的公民、法人或者其他組織，有權(quán)提起訴訟?！?/p>
根據(jù)上述規(guī)定可知，不僅行政行為的相對(duì)人具有原告資格，與行政行為具有利害關(guān)系的公民、法人、其他組織，也具有原告主體資格，可以提起行政訴訟。
公民、法人、其他組織與行政行為是否具有利害關(guān)系，主要應(yīng)當(dāng)從三個(gè)方面來(lái)判斷：1.是否存在一項(xiàng)權(quán)利；2.該權(quán)利是否屬于其正當(dāng)權(quán)利；3.該權(quán)利是否受到被訴行政行為的侵害。
直管公房，是承租人通過(guò)向行政機(jī)關(guān)申請(qǐng)而獲得的房屋，主要是為了保障公民的居住權(quán)。直管公房的承租人向行政機(jī)關(guān)繳納較低租金，便可以長(zhǎng)期享有對(duì)直管公房的占有和使用權(quán)，其地位與房屋所有權(quán)人近似。
如果征收直管公房，將會(huì)對(duì)承租人的權(quán)益產(chǎn)生直接、重大影響，可以認(rèn)為與該行政行為具有利害關(guān)系。所以，如果直管公房承租人認(rèn)為補(bǔ)償決定、強(qiáng)拆等行為侵犯了其合法權(quán)益，其具有提起行政訴訟的主體資格。
在司法實(shí)踐中，也有案例可以證明這一點(diǎn)。如任綺霞訴河南省駐馬店市驛城區(qū)政府、人民街辦事處強(qiáng)拆違法一案。在（2018）最高法行申221號(hào)行政裁定書(shū)中，最高人民法院認(rèn)為，直管公房承租人認(rèn)為補(bǔ)償決定、強(qiáng)拆行為等侵犯了其合法權(quán)益的，可以認(rèn)定承租人與該行政行為具有利害關(guān)系。
二、婚前一方承租公房，婚后遇到征收，離婚時(shí)征收補(bǔ)償利益如何進(jìn)行分割？
最高人民法院《關(guān)于審理離婚案件中公房使用、承租若干問(wèn)題的解答》第三條規(guī)定，夫妻共同居住的公房，具有下列情形之一的，離婚后，雙方均可承租：
（一）婚前由一方承租的公房，婚姻關(guān)系存續(xù)5年以上的；
（二）婚前一方承租的本單位的房屋，離婚時(shí)，雙方均為本單位職工的；
（三）一方婚前借款投資建房取得的公房承租權(quán)，婚后夫妻共同償還借款的；
（四）婚后一方或雙方申請(qǐng)取得公房承租權(quán)的；
（五）婚前一方承租的公房，婚后因該承租房屋拆遷而取得房屋承租權(quán)的；
（六）夫妻雙方單位投資聯(lián)建或聯(lián)合購(gòu)置的共有房屋的；
（七）一方將其承租的本單位的房屋，交回本單位或交給另一方單位后，另一方單位另給調(diào)換房屋的；
（八）婚前雙方均租有公房，婚后合并調(diào)換房屋的；
（九）其他應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為夫妻雙方均可承租的情形。
根據(jù)最高人民法院的解答，一方婚前承租公房，婚后一般不會(huì)自動(dòng)轉(zhuǎn)化為夫妻共同承租，只有滿(mǎn)足以上情形之一，承租權(quán)才由夫妻共同擁有。
所以，夫妻一方婚前承租的公房，婚后就征收補(bǔ)償利益等產(chǎn)生糾紛，首先要確定非承租方是否具有承租權(quán)。
三、公房承租人變更，原承租人有權(quán)起訴撤銷(xiāo)變更行為嗎？起訴期限多長(zhǎng)？
《行政訴訟法》第四十六條第二款規(guī)定：“因不動(dòng)產(chǎn)提起訴訟的案件自行政行為作出之日起超過(guò)二十年，其他案件自行政行為作出之日起超過(guò)五年提起訴訟的，人民法院不予受理?！?/p>
不過(guò)，實(shí)踐中有這樣一起案例。1972年，劉女士父親承租一套公房。2002年父母先后去世，房屋一直由劉女士及姐弟居住。2016年遇到征收，劉女士才得知該公房承租人已于2002年變更為王先生。于是提起訴訟，請(qǐng)求撤銷(xiāo)區(qū)政府部門(mén)與王先生訂立的公房租賃合同。
案件一、二審，法院均以超過(guò)5年的起訴期限為由駁回起訴。后劉女士申請(qǐng)?jiān)賹彙?strong>最高人民法院認(rèn)為，公房承租人的變更行為，涉及原承租人劉女士家庭成員的重大利益，其實(shí)際效果與導(dǎo)致不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的行政行為相類(lèi)似，所以適用二十年的起訴期限。
根據(jù)上述案例可知，如公房承租人的變更行為，影響了原承租人重大利益，則原承租人有權(quán)提起行政訴訟，并且應(yīng)當(dāng)適用二十年起訴期限的法律規(guī)定。
最后，在明律師要提醒廣大公房承租人，面臨征收，您遇到的情況將更為復(fù)雜?！秶?guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》中，并未針對(duì)公房這一歷史產(chǎn)物以及居住在公房?jī)?nèi)的被征收人的權(quán)益作出規(guī)定?，F(xiàn)存公房的權(quán)屬與狀態(tài)各不相同，這需要承租人對(duì)自己所居住房屋的情況有充分、準(zhǔn)確的了解。盡管承租人享有的權(quán)利不如產(chǎn)權(quán)人那樣廣泛，但是遇到征收，我們也要積極主張適當(dāng)補(bǔ)償。畢竟，承租人與征收也存在利害關(guān)系。
而更為值得關(guān)注的則是公房在各類(lèi)騰退項(xiàng)目中的地位，承租人無(wú)疑將面臨更加艱困的維權(quán)局面。而維權(quán)開(kāi)始的前提，依舊是公房承租人主體資格的穩(wěn)定確認(rèn)。
