導(dǎo)讀：房屋被征收中，對于房屋價(jià)值的評估是重中之重，那么到底房屋是依據(jù)什么方法評估的呢？只有真正了解之后，我們才會清楚到底房屋價(jià)值有沒有被低估，自己所獲取的補(bǔ)償安置是否是公平、合理的。本文，北京在明律師事務(wù)所的劉勇進(jìn)律師團(tuán)隊(duì)就為大家淺析這一問題，讓大家能夠更好的讀懂分戶評估報(bào)告。
《國有土地上房屋征收評估辦法》第十三條規(guī)定，注冊房地產(chǎn)估價(jià)師應(yīng)當(dāng)根據(jù)評估對象和當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場狀況，對市場法、收益法、成本法、假設(shè)開發(fā)法等評估方法進(jìn)行適用性分析后，選用其中一種或者多種方法對被征收房屋價(jià)值進(jìn)行評估。
被征收房屋的類似房地產(chǎn)有交易的，應(yīng)當(dāng)選用市場法評估；
被征收房屋或者其類似房地產(chǎn)有經(jīng)濟(jì)收益的，應(yīng)當(dāng)選用收益法評估；
被征收房屋是在建工程的，應(yīng)當(dāng)選用假設(shè)開發(fā)法評估。
可以同時選用兩種以上評估方法評估的，應(yīng)當(dāng)選用兩種以上評估方法評估，并對各種評估方法的測算結(jié)果進(jìn)行校核和比較分析后，合理確定評估結(jié)果。
這是評估機(jī)構(gòu)選擇評估方法的基本原則，大家也能夠理解為何絕大多數(shù)征收項(xiàng)目所選用的都是市場比較法了。
市場法或稱比較法是將估價(jià)對象與在估價(jià)時點(diǎn)近期交易的類似房地產(chǎn)進(jìn)行比較，通過對這些已經(jīng)成交的類似房地產(chǎn)的成交價(jià)格做一定幅度內(nèi)的修正和調(diào)整，以此求取估價(jià)對象的客觀合理價(jià)格的一種資產(chǎn)評估方法。
市場法以房地產(chǎn)價(jià)格形成的替代原則為其理論依據(jù)。適用市場法的對象是特定的，通常為具有可交易性的房地產(chǎn)，如房地產(chǎn)開發(fā)用地、普通商品住宅、高檔公寓、別墅、寫字樓、商場、標(biāo)準(zhǔn)工業(yè)廠房等。市場法使用的條件是在同一供求范圍內(nèi)存在較多的類似房地產(chǎn)的交易。如果在房地產(chǎn)市場發(fā)育不夠或者房地產(chǎn)交易較少發(fā)生的地區(qū)，就難以采用市場法估價(jià)。
在房屋征收中，市場比較法的適用主要看兩點(diǎn)：一是評估時點(diǎn)的選擇是否科學(xué)合理（一般為房屋征收決定公告之日，特殊情況下會有調(diào)整），二是可比實(shí)例的選取是否科學(xué)合理。一份完整的評估報(bào)告中，可比實(shí)例的情況一定是全面可見的。
收益法，又稱收益資本化法，是指通過對被評估資產(chǎn)未來一段時間內(nèi)可能取得的收益進(jìn)行估算并將其折算成一定數(shù)值，以此求取被評估資產(chǎn)價(jià)格在一定時點(diǎn)、一定產(chǎn)權(quán)狀態(tài)下體現(xiàn)的一種資產(chǎn)評估辦法。采用收益法估價(jià)求得的價(jià)格稱為收益價(jià)格。收益法的理論依據(jù)是經(jīng)濟(jì)學(xué)中的預(yù)期原理。
被評估資產(chǎn)的效用越大，獲取利益的能力越強(qiáng)，評估得出的價(jià)值也越大。收益法適用于有收益或有潛在收益，并且收益和風(fēng)險(xiǎn)都能夠量化的房地產(chǎn)：如商業(yè)用房、旅館、餐飲、寫字樓、公寓、游樂場、廠房等房地產(chǎn)；而對于收益或潛在收益難以量化的房地產(chǎn)價(jià)格的評估則不適用。例如政府辦公樓、學(xué)校、公園用房、圖書館、博物館等公用、公益房地產(chǎn)的估價(jià)，收益法大多不適用。
在房屋征收中，若被征收房屋系用于生產(chǎn)經(jīng)營的營業(yè)性用房而非一般住宅，則可能考慮同時適用市場比較法和收益法進(jìn)行評估。
成本法，又稱逼近法、原價(jià)法、承包商法，是求取被評估房地產(chǎn)在估價(jià)時點(diǎn)的重新構(gòu)建價(jià)格，扣除折舊，從而估算被評估房地產(chǎn)的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的一種資產(chǎn)評估方法。
《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范GB/T 50291-2015》4.1.2（3）指出，估價(jià)對象可假定為獨(dú)立的開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目進(jìn)行重新開發(fā)建設(shè)的，宜選用成本法；當(dāng)估價(jià)對象的同類房地產(chǎn)沒有交易或交易很少，且估價(jià)對象或其同類房地產(chǎn)沒有租金等經(jīng)濟(jì)收入時，應(yīng)選用成本法。
成本法的理論依據(jù)可以從買賣兩個角度分析。從買方角度考慮，成本法的理論依據(jù)是替代原理，即買方愿意支付的最高價(jià)格，不能高于他所預(yù)計(jì)的重新開發(fā)建造該房地產(chǎn)所需花費(fèi)的代價(jià)，如果超過，則成本過高。從賣方角度考慮，成本法的理論依據(jù)是生產(chǎn)費(fèi)用價(jià)值論，即賣方能夠接受賣出的最低價(jià)格不能低于其開發(fā)或建造該房地產(chǎn)已花費(fèi)的成本。
假設(shè)開發(fā)法，又稱剩余法、殘余法，它指估算開發(fā)完成后在不動產(chǎn)正常交易價(jià)格基礎(chǔ)上扣除不動產(chǎn)正常的開發(fā)成本、利息、利潤、稅收等費(fèi)用后，剩余之?dāng)?shù)來確定估價(jià)對象不動產(chǎn)價(jià)格的一種方法。
假設(shè)開發(fā)法適用的條件：（1）是否根據(jù)房地產(chǎn)估價(jià)的合法原則和最高最佳使用原則，正確判斷了房地產(chǎn)的最佳開發(fā)利用方式；（2）是否根據(jù)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場行情或供求狀況，正確預(yù)測了未來開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值。
在明律師最后想提示大家的是，在房屋價(jià)格評估環(huán)節(jié)中，如果發(fā)現(xiàn)評估機(jī)構(gòu)的評估方法選用不合理，應(yīng)該及時與注冊房地產(chǎn)估價(jià)師進(jìn)行溝通，必要時在法定期限內(nèi)申請復(fù)核、專家委員會鑒定，以確保房屋價(jià)值不被低估。而對于建造于民國時期甚至更早的歷史建筑等特殊建筑，則要慎重審查其評估中對建筑結(jié)構(gòu)、材料成本的認(rèn)定，若對結(jié)果不滿要及時針對征收補(bǔ)償決定提起訴訟，爭取更加公平合理的征收補(bǔ)償。
總之，對于這一看上去很專業(yè)的內(nèi)容，我們不可能全懂，但至少要了解一些。
