導讀：協(xié)議搬遷VS行政征收，無疑是各有優(yōu)劣。前者更突出房屋土地權利人的意思自治，愿意搬就搬不愿意搬可以留下；后者則能讓改造、拆遷更為徹底，補償安置足額到位了，再不簽約那就是申請法院強制執(zhí)行。這兩種性質的項目在補償安置的協(xié)商空間等其他方面也存在著差異?？v觀2019年下半年的拆遷項目政策，二者有相互配合、銜接的態(tài)勢，“協(xié)議搬遷+行政征收”逐步成型。那么，被拆遷人究竟該怎么辦才更有利于自身權益的實現(xiàn)呢？
【概念區(qū)分：協(xié)議搬遷和行政征收的最大區(qū)別】
協(xié)議搬遷：房地產(chǎn)公司等民事主體主導，通過公布的搬遷補償安置方案與被拆遷人進行直接、面對面的協(xié)商，最終簽訂補償安置協(xié)議后騰房并落實補償。
協(xié)議搬遷不具有強制性，走與不走是一戶一戶“談”的結果。典型的協(xié)議搬遷性質項目包括名為城中村改造、騰退、申請式退租之類的項目。
行政征收：市、縣級人民政府等行政主體主導，嚴格依據(jù)《國有土地上房屋征收與補償條例》《土地管理法》及其實施條例所規(guī)定的程序和標準對城市農(nóng)村的房屋、土地實施征收。若被征收人始終不同意簽約搬遷，政府有權在作出補償決定后申請人民法院強制執(zhí)行。
行政征收具有強制性，搬不搬老百姓說了是不算的，而要由“公共利益需要”說了算。其通常嚴格執(zhí)行征收補償方案，謂之“一把尺子量到底”，你不搬就是司法強拆。
通常棚戶區(qū)改造、舊城改造和各種“限期落實”的重大工程建設項目更偏愛通過征收程序開展。
顯然，這兩種項目各有利弊：后者程序上更規(guī)范，對老百姓的權利救濟渠道規(guī)定更明晰。哪里能復議，哪里能訴訟，哪里能舉報都可通過法律法規(guī)一目了然；前者則擁有較為寬泛的補償協(xié)商空間，民事主體在“劃算”的情況下也完全可能適度提升補償標準，修改補償方案。
近日廣東省政府發(fā)布的《關于深化改革加快推動“三舊”改造促進高質量發(fā)展的指導意見》中為上述兩類性質截然不同的項目提供了“轉化”的可能。
新規(guī)明確政府要發(fā)揮補位作用，對于市場主導的拆除重建類改造項目，市場主體已征得規(guī)定比例的絕大多數(shù)房屋、土地原權利主體同意，但項目仍難以推進，在政府規(guī)定的期限內(nèi)無法與所有原權利主體達成搬遷補償協(xié)議的，該市場主體可申請將項目轉為由政府主導的方式推進。
市、縣級政府接手后可在現(xiàn)有項目基礎上繼續(xù)通過《土地管理法》《國有土地上房屋征收與補償條例》組織征收，對剩余的少部分未簽約權利人下達補償決定，進而申請法院司法強拆。
而對不宜適用上述法律法規(guī)的情形，《指導意見》還新增了原權利人申請行政裁決的途徑，最終同樣指向的是司法強拆。
此外，（2018）最高法行申2624號行政裁定書對汪慧芳與浙江省龍游縣政府行政征收一案中的“協(xié)議收購”環(huán)節(jié)與法定征收步驟的銜接問題作了如下論述：
且建立在平等、自愿基礎上的收購協(xié)議，因其在一定層面上有利于提高舊城改造效率，并有助于通過提高收購價格來對房屋所有權人給予更加充分的補償安置，具有現(xiàn)實合理性和可行性，因而不宜完全否定此種”收購”模式的合法性。
且不論市、縣級人民政府委托國有公司還是政府相關職能部門實施收購并簽訂收購協(xié)議，基于合同相對性原則，因履行協(xié)議發(fā)生的糾紛，并非都需以地方人民政府為被告；但在此過程中實施的違法強制拆除行為的法律責任則仍應由行政主體承擔，且市、縣級人民政府或者其委托的國有公司、征收辦等部門在實施收購過程中，必須堅持平等、自愿、等價、有償原則，與房屋所有權人簽訂相關收購協(xié)議，對房屋所有權人進行不低于市場評估價格的公平合理補償安置。
汪慧芳在收購方未能滿足其收購要求的情況下，依法有權自愿選擇不出售其房屋；龍游縣政府、龍游城投公司、龍游舊改辦均有義務尊重其不簽訂收購協(xié)議的權利。
在現(xiàn)行法律制度缺乏強制性收購規(guī)定的前提下，對舊城改造中未達成收購協(xié)議的房屋的拆除，只能通過《國有土地上房屋征收與補償條例》規(guī)定的征收程序來解決。
據(jù)此，最高法在裁判中針對“協(xié)議收購”這一協(xié)議搬遷模式提出了兩個重要觀點：
其一，在民事主體主導的協(xié)議搬遷階段不允許逼簽、破壞、強拆等違背意思自治原則的情形發(fā)生。實踐中，一些地方在集體土地騰退項目中頻現(xiàn)的“幫拆”系嚴重侵害當事人合法物權的行為，與協(xié)議搬遷的本質背道而馳，必須予以堅決杜絕。
其二，當協(xié)議搬遷不足以解決問題時，為了公共利益的需要，不能使項目“爛尾”，則應當及時轉入征收程序，由地方政府依法作出征收補償決定，避免久拖不決而導致的雙方利益受損。
在明律師最后想提示大家的是，在協(xié)議搬遷先行、行政征收墊后的新形式下，被拆遷人完全可以做到以不變應萬變——明晰補償權利主體資格，確定合理、理性補償預期，積極參與協(xié)商溝通，善于行使救濟權利，在補償安置權益得到充分保障的基礎上配合項目進程。若對補償安置條件究竟是否合法合理存有疑問，可及時咨詢專業(yè)律師的意見，讓自己在拆遷項目后不留遺憾，過上穩(wěn)定踏實的新生活。
