導(dǎo)讀：舊城區(qū)改建類項(xiàng)目是當(dāng)下征收拆遷領(lǐng)域的一類常見項(xiàng)目形式，590號(hào)令也對(duì)其進(jìn)行了特別的規(guī)定。在得知房屋將拆遷時(shí)，被征收人應(yīng)當(dāng)及時(shí)了解自己房屋的征收程序是否合法，以及認(rèn)真分析征收方是否嚴(yán)格依據(jù)590號(hào)令的特別規(guī)定開展舊城區(qū)改建。下面，在明律師結(jié)合《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》（以下簡(jiǎn)稱為《征補(bǔ)條例》），分析舊城區(qū)改建中拆遷的兩大重要內(nèi)容。

一、什么樣的征收決定才是合法的

首先是征收決定的前置文件，對(duì)于舊城區(qū)改建，應(yīng)當(dāng)納入市、縣級(jí)國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展年度計(jì)劃，即在“四規(guī)劃”之外多了一項(xiàng)“一計(jì)劃”。

根據(jù)《征補(bǔ)條例》第9條規(guī)定，保障性安居工程建設(shè)、舊城區(qū)改建，應(yīng)當(dāng)納入市、縣級(jí)國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展年度計(jì)劃，同時(shí)，也應(yīng)當(dāng)廣泛征求社會(huì)公眾意見，經(jīng)過科學(xué)論證。

其次要明確征收決定的做出主體與目的，結(jié)合《征補(bǔ)條例》第八條第四、五項(xiàng)的規(guī)定，為了保障國家安全、促進(jìn)國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展等公共利益的需要，實(shí)施保障性安居工程建設(shè)的、對(duì)危房集中、基礎(chǔ)設(shè)施落后等地段進(jìn)行舊城區(qū)改建的，由市、縣級(jí)人民政府作出房屋征收決定。

最后是征收決定的公告，征收決定公告由市、縣級(jí)人民政府發(fā)布。根據(jù)《征補(bǔ)條例》第13條規(guī)定，公告中還應(yīng)載明征收補(bǔ)償方案和行政復(fù)議、行政訴訟權(quán)利等事項(xiàng)。

而在此之前，擬定的征收補(bǔ)償方案的征求意見期限不得少于30日。如果多數(shù)被征收人認(rèn)為征收補(bǔ)償方案不符合本條例規(guī)定的，市、縣級(jí)人民政府應(yīng)當(dāng)組織由被征收人和公眾代表參加的聽證會(huì)，并根據(jù)聽證會(huì)情況修改方案。這也是舊城區(qū)改建類項(xiàng)目的“特有”程序。

需要指出的是，若被征收人對(duì)所涉舊城區(qū)改建項(xiàng)目的“公共利益”性質(zhì)有疑問，一定要及時(shí)在征收決定的救濟(jì)期限內(nèi)咨詢律師、提起程序，否則一旦進(jìn)入補(bǔ)償實(shí)施階段，再想提這方面問題將會(huì)有較大困難。

二、什么樣的拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議才應(yīng)當(dāng)簽署

舊城區(qū)拆遷中，房屋征收關(guān)系到被征收人的身家性命，征收項(xiàng)目的補(bǔ)償款應(yīng)當(dāng)充分保護(hù)被征收人的合法權(quán)益，因此合法的征收補(bǔ)償對(duì)被征收人至關(guān)重要。

被征收人如果認(rèn)為征收決定的征收補(bǔ)償方案合理，后續(xù)的工作就是簽署拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議。被征收人在簽署拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議時(shí)不僅依法享有公平補(bǔ)償權(quán)，還應(yīng)享有補(bǔ)償方式選擇權(quán)。

結(jié)合《征補(bǔ)條例》第十九條、二十一條規(guī)定，被征收人可以選擇貨幣補(bǔ)償，也可以選擇房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換。同時(shí)，舊城區(qū)改建征收個(gè)人住宅時(shí)，被征收人有權(quán)選擇在改建地段進(jìn)行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換，即通常所說的“回遷安置”。

對(duì)于非住宅房屋，因?yàn)榛剡w安置房源有限，可能會(huì)存在不能適用回遷安置的情形。此時(shí)被征收人若堅(jiān)持回遷訴求（因經(jīng)營用房位置對(duì)企業(yè)、商鋪經(jīng)營將產(chǎn)生直接且重大的影響），要及時(shí)咨詢專業(yè)拆遷律師，通過法律途徑充分與征收方協(xié)商溝通，盡力爭(zhēng)取自己的回遷需求。

征收補(bǔ)償安置協(xié)議中規(guī)定的補(bǔ)償內(nèi)容應(yīng)當(dāng)滿足《征補(bǔ)條例》第十七條的規(guī)定，被征收房屋價(jià)值的補(bǔ)償、搬遷與臨時(shí)安置補(bǔ)償、停產(chǎn)停業(yè)損失的補(bǔ)償?shù)染豢扇鄙佟?/p>

征收方針對(duì)上述內(nèi)容應(yīng)當(dāng)給予被征收人足額的補(bǔ)償，其中對(duì)被征收房屋價(jià)值的補(bǔ)償，不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格，對(duì)于被征收房屋的附屬建筑物、構(gòu)筑物以及裝飾裝修也應(yīng)當(dāng)算入房屋價(jià)值的補(bǔ)償中。

關(guān)于搬遷費(fèi)、臨時(shí)安置費(fèi)這樣的“小錢”，被征收人同樣不應(yīng)輕易忽略。無論你選擇的是貨幣補(bǔ)償還是房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換，搬遷費(fèi)和臨時(shí)安置費(fèi)都需要依據(jù)補(bǔ)償方案確立的標(biāo)準(zhǔn)支付。不能因?yàn)檠a(bǔ)償方式選擇的不同就在這兩項(xiàng)補(bǔ)償費(fèi)用上打折扣。

若征收方向選擇產(chǎn)權(quán)調(diào)換的被征收人提供了周轉(zhuǎn)用房，則無需提供臨時(shí)安置費(fèi)，但搬遷費(fèi)同樣是需要支付的。

最后，在明拆遷律師提醒各位被征收人，舊城區(qū)改建類項(xiàng)目在實(shí)施程序、補(bǔ)償方式上均較一般的征收項(xiàng)目有所不同。大家要在熟悉《征補(bǔ)條例》規(guī)定的基礎(chǔ)上明晰自己的權(quán)利，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)詢問了解，及時(shí)收集材料，必要時(shí)盡早咨詢專業(yè)征收律師。