導(dǎo)讀：征收拆遷擱置多年，相關(guān)工作重新啟動后，被征收人所在村早已納入了城市規(guī)劃區(qū)，征收方卻仍然依據(jù)多年前的集體土地征收標準計算補償，根本無法保障被征地農(nóng)民的生活。面對這一情況，被征收人應(yīng)當如何保護自身權(quán)益，爭取公平、合理的補償呢？曾針對農(nóng)民承包的農(nóng)用地給予過補償，農(nóng)民是否還有權(quán)針對住宅房屋獲取補償呢？本文，在明律師事務(wù)所的李順華律師團隊為大家解析這一常見問題的解決之道。

作者丨李小明 北京在明律師事務(wù)所

【征收時隔多年再啟動，補償標準卻是“老黃歷”】

湖北省襄陽市的王先生所在村莊十年前就已啟動拆遷工作，但由于各方面原因，一直未能動工。

現(xiàn)在資金到位，拆遷工作又將啟動，該村莊早已納入了城市規(guī)劃區(qū)，征收方制定的補償安置方案卻依據(jù)多年前的集體土地征收補償標準制作。

以該標準對王先生等村民進行補償，勢必導(dǎo)致村民無法以市場價購置同等條件的房屋，生活水平必然降低。為此，王先生決定通過法律途徑維護自身權(quán)益。

經(jīng)多方打聽，王先生委托了李順華律師團隊，一個在全國范圍內(nèi)專門做征地拆遷案件的專業(yè)律師團隊。在委托李順華律師團隊前，王先生就收到了自然資源主管部門作出的限期交出土地決定書，該決定書中的補償標準自然也很低。

據(jù)此，李順華律師團隊立即指導(dǎo)王先生以自然資源部門為被告向法院提起了行政訴訟，請求依法撤銷被告作出的限期交出土地決定書。

庭審中，在明律師指出，《最高人民法院關(guān)于審理涉及農(nóng)村集體土地行政案件若干問題的規(guī)定》（以下簡稱“《規(guī)定》”）第十二條第二款規(guī)定：“征收農(nóng)村集體土地時未就被征收土地上的房屋及其他不動產(chǎn)進行安置補償，補償安置時房屋所在地已納入城市規(guī)劃區(qū)，土地權(quán)利人請求參照執(zhí)行國有土地上房屋征收補償標準的，人民法院一般應(yīng)予支持，但應(yīng)當扣除已經(jīng)取得的土地補償費”。

本案中，王先生所在村莊在拆遷停滯階段已納入城市規(guī)劃區(qū)，其可以主張按照國有土地上房屋征收補償標準進行補償，即參照周邊同類房屋市場價格。

對此，王先生提供的二手房市場交易價能夠證明涉案房屋的價值，該價值遠遠高于被告作出的限期交出土地決定書中的補償標準。

被告自然資源部門則辯稱，此前征收承包地時，王先生已經(jīng)獲得了安置房，故不應(yīng)當再按照國有土地上房屋補償標準進行補償。然而，法院采納了被告的觀點，駁回了王先生的訴訟請求。

收到一審判決后，李順華律師團隊立即指導(dǎo)王先生提起上訴。

【承包地已獲補償，不代表被征收人不能主張征地補償權(quán)益】

在明律師認為，一審法院以王先生已經(jīng)獲得安置房為由對王先生依據(jù)國有土地上房屋征收補償標準進行補償?shù)闹鲝埐挥璨杉{，這是對《規(guī)定》第十二條第二款所稱“土地補償費”的錯誤理解。

最高人民法院《<關(guān)于審理涉及農(nóng)村集體土地行政案件若干問題的規(guī)定>的理解與適用》第十一節(jié)指出，“扣除已經(jīng)取得的土地補償費”的原因在于“國有土地上房屋征收補償中實際上已經(jīng)包含了地價”，而該地價僅包括了房屋所占土地的價值。實踐中，如有空地或院落，相應(yīng)價值則應(yīng)單獨計算。

對于“補償安置時房屋所在地已納入城市規(guī)劃區(qū)”的集體土地上房屋而言，參照國有土地上房屋征收補償標準進行補償時，該標準也僅包括了房屋所占土地的價值，即宅基地的價值，而承包地、耕地、空地的價值應(yīng)當單獨計算。

如果因為承包地已經(jīng)獲得了補償，已納入城市規(guī)劃區(qū)的集體土地上房屋就不能再參照執(zhí)行國有土地上房屋征收補償標準，那么《規(guī)定》中有關(guān)該種情況的考慮就將形同虛設(shè)，毫無意義。

具體到本案中，上訴人既未“取得”任何土地補償費，涉案房屋包括房屋所占土地價值損失也未獲得任何補償或賠償，一審法院以與本案無關(guān)的財產(chǎn)已經(jīng)獲得補償為由駁回上訴人訴訟請求既是對法律法規(guī)的錯誤理解，也是對本案訴訟標的的錯誤認定。

目前，該案尚在審理過程中。李順華律師團隊提醒廣大被征收人，遇到征收難題，一方面，一定要及時委托專業(yè)律師。在集體土地上房屋征收過程中，征收方作出限期交地決定或騰地決定后，被征收人的救濟程序和途徑將十分有限，律師的代理操作空間也將十分有限。另一方面，對于已經(jīng)納入城市規(guī)劃區(qū)的集體土地上房屋，可以主張參照國有土地上房屋征收補償標準進行補償，但應(yīng)當扣除已經(jīng)獲取的土地補償款。因此，遇有多年前就啟動了拆遷工作但一直未能拆除的項目，大家應(yīng)當關(guān)注本區(qū)域的城市規(guī)劃變化，在項目重啟后盡快聯(lián)系專業(yè)律師尋求幫助。