導(dǎo)讀：據(jù)中國房地產(chǎn)報(bào)2019年12月16日報(bào)道，山東省臨沂市郯（音“談”）城縣多個(gè)村近年來疑似出現(xiàn)嚴(yán)重違法征地亂象，村民的房屋遭遇“拆而不建”，土地更是“批少占多”，有的甚至建起了與“公共利益需要”八竿子打不著的別墅。那么，報(bào)道中反映的這些亂象究竟該作何法律上的評價(jià)？涉案村民又該怎樣做才能有效維護(hù)自己的土地、房屋等重大財(cái)產(chǎn)權(quán)益呢？包括當(dāng)?shù)胤ㄔ涸趦?nèi)的9部門聯(lián)合致信承諾要對侵害“三資”現(xiàn)象集中整頓，“認(rèn)識”又是否充分、到位呢？本文，在明律師將根據(jù)報(bào)道為大家淺析這一案件。

在明律師為何認(rèn)為涉案項(xiàng)目涉嫌嚴(yán)重的違法征地行為呢？我們可以從報(bào)道中的3方面事實(shí)來得出這一質(zhì)疑：

【要點(diǎn)一：違法強(qiáng)拆板上釘釘】

2016年5月，村民還沒來得及把家里物件搬完，就發(fā)現(xiàn)自己的屋子已經(jīng)被挖掘機(jī)強(qiáng)行推倒，不少村民家里的家具、電器生生被砸壞?！拔覀兿氲讲痪煤缶湍茏欠?，也就不想計(jì)較太多了?！?/p>

報(bào)道中葛莊村出現(xiàn)的上述情形雖表述內(nèi)容很短，但足以判定其屬于典型的違法強(qiáng)拆行徑。

一言以蔽之，對合法建筑的合法的強(qiáng)拆都是在法院作出執(zhí)行裁定的前提下，由地方政府組織實(shí)施的。在此過程中，絕對不允許出現(xiàn)將室內(nèi)物品埋壓、毀損的情況，而是必須有專人負(fù)責(zé)將室內(nèi)物品妥善移出并登記造冊、妥善保管，再及時(shí)移交給被征地農(nóng)民。必要時(shí)需要有公證機(jī)構(gòu)的人員在場進(jìn)行公證。

僅憑這一個(gè)細(xì)節(jié)，有兩大事實(shí)已經(jīng)可以判定：一是涉案村的強(qiáng)拆行為程序上違法，二是其已經(jīng)在實(shí)體上導(dǎo)致了村民的財(cái)產(chǎn)損失，有關(guān)部門應(yīng)當(dāng)對村民給予行政賠償，并承擔(dān)相應(yīng)的行政直至刑事責(zé)任。

我們也能由此看出，涉案村民是多么的樸實(shí)憨厚：自己的利益被嚴(yán)重侵害，卻還是愿意相信地方政府、村委會領(lǐng)導(dǎo)的承諾。然而所謂“不想計(jì)較太多”絕對不值得提倡，廣大村民一定要從現(xiàn)在起引以為戒。

至少從過去幾年的事情的發(fā)展上看，這樣的“憨厚樸實(shí)”，換來的顯然是違法行徑的變本加厲。

【要點(diǎn)二：村民房屋“拆而不建”，嚴(yán)重違背法定原則】

現(xiàn)實(shí)情況卻與當(dāng)初的承諾大相徑庭。承諾的房子遲遲未建，被拆遷村民不僅沒有住上樓房，還搭上了從賠償款中扣除掉的20萬元。

“現(xiàn)在三年多過去了，連小區(qū)的影子也沒見到。每年只給我們每戶6000元的租房款作為補(bǔ)償，根本不夠租房費(fèi)用。”

按照多位村民所說，當(dāng)初承諾給村民修建住宅的地塊位于葛莊村村委會辦公大樓正對面，地塊目前因拆遷而荒廢，“拆了以后，往上面遞文件想要重建，但一直沒有批下來。”村民孫偉透露說，“這塊地里面有耕地，所以沒有批下來?！薄叭绻疬w補(bǔ)償款沒有先后分四次給，而是一次性付清，我們還能用拆遷款再買一套房子，3年前郯城縣的房價(jià)才3000元出頭，一套房子也就40多萬元。現(xiàn)在不一樣了，房價(jià)漲了近一倍，我們哪里還買得起房子？”孫偉說道。

這段報(bào)道非常生動具體地反映了涉案村“征地”的又一嚴(yán)重違法點(diǎn)——違背“先補(bǔ)償，后搬遷，居住條件有改善”的法定原則。

鑒于此事被媒體曝光的時(shí)間節(jié)點(diǎn)，在明律師直接適用即將于10多天后施行的全新修訂的《土地管理法》來解析此事。

《土地管理法》第48條規(guī)定，對其中的農(nóng)村村民住宅，應(yīng)當(dāng)按照先補(bǔ)償后搬遷，居住條件有改善的原則，尊重農(nóng)村村民意愿，采取重新安排宅基地建房、提供安置房或者貨幣補(bǔ)償?shù)确绞浇o予公平、合理的補(bǔ)償，并對因征收造成的搬遷、臨時(shí)安置等費(fèi)用予以補(bǔ)償，保障農(nóng)村村民居住的權(quán)利和合法的住房財(cái)產(chǎn)權(quán)益。

需要指出的是，即便此案發(fā)生時(shí)新法尚未施行，上述原則性規(guī)定也照樣可以在相關(guān)規(guī)范性文件中找到，絕非“不能用”。

顯然，在涉案村的拆遷中地方上出現(xiàn)了“管拆不管補(bǔ)”的現(xiàn)象，完全置農(nóng)民的居住、財(cái)產(chǎn)權(quán)利于不顧，其違法性質(zhì)可謂極為惡劣。

更為嚴(yán)重的是，鑒于拆遷方長期怠于履行補(bǔ)償安置的法定職責(zé)，所在地塊周邊房價(jià)已經(jīng)大幅上漲，由此將必然導(dǎo)致最終補(bǔ)償安置成本的急劇提升。而這個(gè)“鍋”，顯然也不是村民能夠背得起的，而這筆賬最終恐將由當(dāng)?shù)匦姓C(jī)關(guān)去負(fù)責(zé)為自己犯下的荒唐錯誤埋單。

【要點(diǎn)三：不簽字就是“尋釁滋事”？征地豈容隨意抓人！】

“他們（拆遷人員）上門就不停地敲，不開門就直接闖，和你談拆遷，讓你簽房屋評估單。如果不簽，你本人或者親屬有在當(dāng)?shù)卣蛘邍笊习?，就讓停職，什么時(shí)候簽再回去上班?！?/p>

“他們上家里讓我簽評估單，上面又沒有蓋章，沒有法律效力?！?村民吳強(qiáng)有些得意地說，我請有律師，問過這些情況。

2019年7月，李振等6位村民被抓進(jìn)派出所，這成為郯城縣湖里村拆遷事件中村民和拆遷部門沖突最激烈的片段。

李振回憶，有派出所民警上門找他，以尋釁滋事為由將他關(guān)押在郯城縣看守所37天，“我問警官為什么要抓我，我犯了什么罪，他們也說不出來。后來我才知道原來是十多天前，我曾和社區(qū)書記杜培信發(fā)生過言語爭執(zhí)，他們以此為借口抓我是想讓我簽房屋評估單?！?/p>

李振后來簽了房屋評估單，“如果不簽，我就被繼續(xù)在里面關(guān)押?！崩钫穹Q，“讓我簽字是為了確認(rèn)房屋價(jià)值，確認(rèn)后就可以拆掉。最后還讓我交了一萬元的保證金，說不交就再拘留15天，其實(shí)就是不想讓我去市里、去省里告狀?！?/p>

在上述報(bào)道中存在兩大疑似違法點(diǎn)。一是部分村民遭遇了典型的“株連式”逼簽，不簽約就讓家人、親戚“停職反省”，什么時(shí)候簽了什么時(shí)候再回來。這顯而易見是惡劣的違法行為，為一大摞規(guī)范性文件和“通知”所明令禁止。

二是村民描述的被公安機(jī)關(guān)關(guān)押的情況。所謂的“37天”意味著其當(dāng)時(shí)已經(jīng)被以涉嫌尋釁滋事罪為由刑事拘留。那么后續(xù)其是否被依法釋放了？尋釁滋事的罪名是否成立？這都是重要的疑問。若真如村民所言是因?yàn)楹灢缓炘u估單的事情才招來了“牢獄之災(zāi)”，那么這37天恐怕將面臨行政賠償?shù)淖罱K結(jié)局，因?yàn)檫@樣的罪名實(shí)在是難以成立。

【要點(diǎn)四：郯國古城項(xiàng)目是否為了公共利益的需要？這類別墅不買為好】

“占地2000畝，分三期開發(fā)，目前一期已經(jīng)建設(shè)完畢，二期三期還沒有，預(yù)期在5年內(nèi)完工?！变N售人員一邊說，一邊指著投影在墻壁上的項(xiàng)目鳥瞰圖說，“中間的黃色部分是旅游區(qū)，其他地方都是住宅，有洋房別墅也有合院，目前一期已經(jīng)賣得差不多了，現(xiàn)在賣的是學(xué)校旁邊的（房子），大概兩年后能交房?！?/p>

在銷售中心里的角落里，立著幾塊標(biāo)有“五證公示處”的告示牌，記者留意到，五證中的商品房預(yù)售許可證上注明項(xiàng)目名稱為郯國文化旅游特色小鎮(zhèn)，房屋用途性質(zhì)為儲藏室、車位、住宅。值得注意的是，該項(xiàng)目2016年12月在郯城縣發(fā)展和改革局的登記備案上顯示，主要用來建設(shè)郯子廟、郯國宮殿、社稷壇、大劇院、文化旅游休閑設(shè)施、民俗園、游樂園、師郯廣場、體驗(yàn)式民居及體驗(yàn)式客棧，并未提及可以用來建設(shè)住宅。實(shí)際用途顯然和登記備案不符。

關(guān)于涉案古城項(xiàng)目建別墅銷售的問題，的確令人膽戰(zhàn)心驚。原因有二：

其一，合法的征地項(xiàng)目就不允許建洋房別墅、合院。大家可自行查閱《土地管理法》第45條，再度熟悉一下什么叫“為了公共利益的需要”可以依法實(shí)施的征收項(xiàng)目。

其二，有“五證”不等于“五證”本身是合法的。誠如報(bào)道中所述，實(shí)際用途與登記備案不符類似于“掛羊頭賣狗肉”，“五證”并不能證明其洋房別墅、合院的合法性。

在明律師奉勸廣大有意投資購房置業(yè)的朋友，如此項(xiàng)目還是不涉足為好，否則后續(xù)一旦來個(gè)“清理整頓違建別墅”，后果將會不堪設(shè)想。

淺析至此，大家不難看出，報(bào)道中所涉項(xiàng)目可謂“從頭爛到尾”，沒有一絲合法合理之處。而究其根源，就在于涉案項(xiàng)目的“未批先建”，等于根本沒有合法的征收行為發(fā)生。

如此一來，被征地農(nóng)民就成了最直接的利益受損方，項(xiàng)目本身不合法，新建的房子能不能保住都成問題，更遑論村民們朝思夜想的補(bǔ)償款、安置房了。

9月28日，郯城縣發(fā)展和改革局回復(fù)稱，湖里村土地上存在郯國文化旅游特色小鎮(zhèn)和郯城縣博雅學(xué)校兩個(gè)項(xiàng)目。

問題是，這個(gè)回復(fù)和郯城縣規(guī)劃局、臨沂市國土資源局、臨沂市發(fā)展和改革委員會、山東省原國土資源廳、山東省發(fā)展和改革委員會等多部門的回復(fù)告知書相矛盾，在以上部門的回復(fù)書中，吳強(qiáng)得到了這樣的答案：未查到申請人房屋所在地區(qū)涉及建設(shè)項(xiàng)目的審批信息；經(jīng)查，你們所申請地塊及土地尚未征收；截至目前，我部門尚未收到涉及你們所申請地塊的用地預(yù)審申請；你們所申請“征地批復(fù)文件及申報(bào)材料、用地預(yù)審文件、征收補(bǔ)償安置方案”目前在我部門不存在。

“盡管拿到了部分政府相關(guān)部門的答復(fù)信息，也知道拆遷不合理，但并沒有什么用。曾有其他村的村民去法院起訴街道辦強(qiáng)拆，并得到法院支持，可街道辦也沒有按照法院判決執(zhí)行。”

綜上所述，在明律師想指出的是，涉案拆遷行為遍及縣內(nèi)多個(gè)村，牽涉面廣且村民眾多，違法征地行為所埋下的風(fēng)險(xiǎn)隱患完全不可控。在此情況下，絕非當(dāng)?shù)?部門“集中清理整頓”所能挽回局面的，而必須讓所有事情嚴(yán)格回歸到法治的軌道上來。

試問，法院、檢察院怎么能和政府一起參與什么“集中清理整頓”呢？若真如此，當(dāng)?shù)厮痉C(jī)關(guān)的公信力和獨(dú)立性何在？

在明律師想提出3點(diǎn)建議供涉案村民、投資購房者參考：

一是要及時(shí)委托聘請專業(yè)律師，在律師的指導(dǎo)下形成“一攬子”解決糾紛的方案，綜合運(yùn)用土地違法查處、行政復(fù)議、行政訴訟、行政賠償申請直至刑事辯護(hù)等法律手段，逐一對發(fā)生的問題糾偏、救濟(jì)，盡全力挽回自己的人身和財(cái)產(chǎn)權(quán)利，并追究違法主體的法律責(zé)任；

二是要及時(shí)認(rèn)清涉案項(xiàng)目的嚴(yán)重違法性質(zhì)，放棄對一些不負(fù)責(zé)任承諾的幻想、迷信，只信任和依靠法律。試問，都已經(jīng)“拆而不建”讓大家住窩棚了很多年了，難道某些人講的話仍是可信的么？

三是該收手的要及時(shí)收手，不要繼續(xù)追加投資、涉足涉案項(xiàng)目，避免新的損失和風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生。

無論如何，地方政府一定要擔(dān)負(fù)起“父母官”的責(zé)任來，盡快嚴(yán)格依法給予受影響的村民拆遷補(bǔ)償，妥善安置多年來未獲安置的村民，依法規(guī)和政策盡速糾正合法性懸而未決的別墅、合院問題，該查處的違法用地行為要堅(jiān)決查處。

最重要的是，在“止損”行動中要有法治的樣子，不能再堅(jiān)持“集中清理整頓”這樣的荒腔走板、業(yè)余至極的歪路子了。