導(dǎo)讀：隨著城鎮(zhèn)化進(jìn)程的加快，近些年農(nóng)村房屋和土地被批量占用。而現(xiàn)實中農(nóng)村很多房屋根本沒有房產(chǎn)證，當(dāng)拆遷人來拆遷時，很多情況下會把被拆遷人的房屋認(rèn)為是違建房屋，從而不給予補償。那么作為被拆遷人是否應(yīng)當(dāng)獲得補償呢？遇到相關(guān)單位拆遷時，又該從哪些途徑維護(hù)自己的合法權(quán)益呢？本文，在明律師事務(wù)所的馬麗芬律師團(tuán)隊為大家分享沒有房產(chǎn)證的農(nóng)村自建房面臨拆遷的一些問題。

自建房，是泛指擁有自有土地的單位和個人，自己組織并通過雇傭他人施工而建造的房屋和建筑。自建房是我國傳統(tǒng)建造方式的主流，尤其是在我國農(nóng)村地區(qū)，農(nóng)村居民幾乎都是通過自建房方式，來滿足各自的居住需求。

而要想合法的自建房，首先需要依法申請農(nóng)村宅基地的使用權(quán)。筆者依據(jù)2019年施行的《上海市農(nóng)村村民住房建設(shè)管理辦法》為大家做說明。

【農(nóng)村宅基地上建房的審批流程】

1.農(nóng)村村民建住宅，首先向本集體經(jīng)濟(jì)組織或者村民委員會提出申請；

2.村民委員會接到農(nóng)戶建房申請后，應(yīng)當(dāng)在本村或者該戶村民所在的村民小組，將農(nóng)戶成員人數(shù)、建房位置、宅基地和建筑占地面積、建筑方案等相關(guān)信息張榜公布，公布期限不少于30日。

公布期間無異議的，村民委員會應(yīng)當(dāng)在申請表上簽署意見后，連同建房申請人的書面申請報送鎮(zhèn)（鄉(xiāng)）人民政府；公布期間有異議的，村民委員會應(yīng)當(dāng)召集村民會議或者村民代表會議討論決定。

3. 鎮(zhèn)（鄉(xiāng)）人民政府應(yīng)當(dāng)在接到村民委員會報送的申請表和建房申請人的書面申請后20日內(nèi)，會同鎮(zhèn)（鄉(xiāng)）土地管理所進(jìn)行實地審核。

審核內(nèi)容包括申請人是否符合條件、擬用地是否符合規(guī)劃、擬建房位置以及層數(shù)、高度、風(fēng)貌是否符合標(biāo)準(zhǔn)等。

4. 鎮(zhèn)（鄉(xiāng)）人民政府審核完畢后，應(yīng)當(dāng)將審核意見連同申請材料一并報區(qū)（縣）規(guī)劃資源行政管理部門；區(qū)（縣）規(guī)劃資源行政管理部門會同區(qū)（縣）農(nóng)業(yè)農(nóng)村行政管理部門初核后，由區(qū)人民政府審批建房用地。審批應(yīng)當(dāng)在20日內(nèi)完成。

建房用地批準(zhǔn)后，由區(qū)人民政府發(fā)給用地批準(zhǔn)文件；由鎮(zhèn)（鄉(xiāng)）人民政府發(fā)給鄉(xiāng)村建設(shè)規(guī)劃許可證。

值得注意的是，新修訂的《土地管理法》第62條規(guī)定，農(nóng)村村民住宅用地，由鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府審核批準(zhǔn)。據(jù)此，上述“區(qū)政府審批建房用地”的步驟可能于2020年新法施行后免除。

5. 區(qū)人民政府和鎮(zhèn)（鄉(xiāng)）人民政府應(yīng)當(dāng)將農(nóng)戶建房的審批結(jié)果張榜公布，接受群眾監(jiān)督。

6. 經(jīng)批準(zhǔn)建房的農(nóng)戶應(yīng)當(dāng)在開工前向鎮(zhèn)（鄉(xiāng)）土地管理所申請劃定宅基地范圍。

鎮(zhèn)（鄉(xiāng)）土地管理所應(yīng)當(dāng)在10日內(nèi)，到實地丈量劃定宅基地，并通知鎮(zhèn)（鄉(xiāng)）人民政府派員到現(xiàn)場進(jìn)行開工查驗，實地確認(rèn)宅基地內(nèi)建筑物的平面位置、層數(shù)、高度和風(fēng)貌。

農(nóng)戶應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格按照用地批準(zhǔn)文件、鄉(xiāng)村建設(shè)規(guī)劃許可證和施工圖紙的要求進(jìn)行施工。

7. 農(nóng)戶建房完工后，應(yīng)當(dāng)通知鎮(zhèn)（鄉(xiāng)）人民政府進(jìn)行竣工驗收。鎮(zhèn)（鄉(xiāng)）人民政府應(yīng)當(dāng)在接到申請后的15日內(nèi)，到現(xiàn)場進(jìn)行驗收。

鎮(zhèn)（鄉(xiāng)）人民政府應(yīng)當(dāng)提前通知鎮(zhèn)（鄉(xiāng)）土地管理所，由鎮(zhèn)（鄉(xiāng)）土地管理所派員同時到實地檢查農(nóng)戶建房是否按照批準(zhǔn)的面積和要求使用土地。

經(jīng)驗收符合規(guī)定的，鎮(zhèn)（鄉(xiāng)）人民政府應(yīng)當(dāng)將驗收結(jié)果送區(qū)建設(shè)行政管理部門備案。

然而在各地方的實踐中，由于地方性規(guī)定的不健全、多部門交叉管理甚至長期沒人管等客觀事實，導(dǎo)致農(nóng)村地區(qū)存在大量無證、未經(jīng)審批的自建房。一旦遇到征收拆遷、棚改騰退乃至于宅基地制度改革，這些無證自建房就會首當(dāng)其沖面臨麻煩。

【無證自建房究竟能否有補償？】

實踐中，主要看兩方面情況：

其一，涉案宅基地上房屋的建造年代。1982年《村鎮(zhèn)建房用地管理條例》和1987年《土地管理法》施行是兩個重要的時間節(jié)點。在此之前即建造完成的宅基地上房屋，即使未辦理任何證件，也有望被依法認(rèn)定為合法建筑，進(jìn)而獲取足額的補償安置。

其二，涉案宅基地上房屋是否具備一定的法定審批手續(xù)。農(nóng)村房屋完全無證和“缺證”是兩種不同的狀態(tài)。按照一些地方在實際操作中的做法，只要被拆遷人能夠提供集體土地建設(shè)用地使用證（“紅本”）、鄉(xiāng)村建設(shè)規(guī)劃許可證、農(nóng)村個人建房用地許可證和土地登記審批表之一，其被拆遷人主體身份就能得到確認(rèn)，就有資格獲取公平、合理的拆遷補償。

當(dāng)然，如果被拆遷房屋已經(jīng)換發(fā)了“房地合一”的最新不動產(chǎn)權(quán)證書，權(quán)利就更有保障了。

然而即便如此，仍會有一些農(nóng)村房屋處于“諸證皆無”的尷尬局面。此時，就需要地方政府嚴(yán)格依據(jù)《土地管理法》《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》及地方性法規(guī)規(guī)章的規(guī)定進(jìn)行調(diào)查認(rèn)定，出具認(rèn)定的結(jié)論。

總之，僅因涉案農(nóng)村房屋無證就直接在補償安置方案中“一刀切”不予補償或僅給予極低的所謂適當(dāng)補償都是不符合法律規(guī)定精神的，自建房屋并在其內(nèi)居住多年的農(nóng)民應(yīng)當(dāng)及時依法救濟(jì)，切不可因房屋無證而“自覺理虧”進(jìn)而自認(rèn)倒霉。

在明律師在此提示大家，如果您的土地和房屋被納入拆遷范圍，應(yīng)當(dāng)委托專業(yè)的律師代理，在律師指導(dǎo)下盡量收集證據(jù)材料，結(jié)合所在地區(qū)的政策和所涉項目的補償方案，爭取對房屋補償權(quán)益的認(rèn)可，獲得合理滿意的征收補償款。