導(dǎo)讀：正所謂“謠言惑眾”，長期依賴于被征收人之間口口相傳權(quán)利救濟(jì)“秘籍”的征收拆遷領(lǐng)域也是如此。然而謠言終究是謠言，一無法解決任何矛盾糾紛，二會導(dǎo)致白白坐失良機(jī)，三難免制造新的矛盾。故此，及時戳破那些征收拆遷中的謠言，對于大家獲取公平的補(bǔ)償安置來說尤為重要。本文，在明律師就為大家淺析這一領(lǐng)域中近年來時不時就會出來“遛一遛”的謠言……
【謠言一：搶建搶種能增加補(bǔ)償】
征收拆遷的消息一傳出，很多地方尤其是農(nóng)村地區(qū)就會出現(xiàn)家家戶戶忙著蓋房子的熱鬧場面。最典型的做法是加層建彩鋼板等簡易房或是將庭院加頂“蓋起來”。
然而很可惜，如此忙活基本上是白費(fèi)力氣，甚至還可能得不償失。根據(jù)《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》，原國土資源部有關(guān)征地的指導(dǎo)意見及各地方的規(guī)定，在房屋征收范圍確定、擬征地公告發(fā)布后，任何搶建搶蓋行為都是被禁止的，更不會增加任何補(bǔ)償安置。
且根據(jù)2019年施行的處理“在施違建”的意見，針對搶建搶蓋這種新增違建情形將采取零容忍態(tài)度和持續(xù)性高壓打擊態(tài)勢。您的房屋恐怕沒“搶”出來就會被責(zé)令拆除，拆房的費(fèi)用還只能由您自行負(fù)擔(dān)。
那么，如果當(dāng)事人“有小道消息”，在上述公告發(fā)布前搶建又如何呢？在明律師講一個最簡單的道理給大家：只要未經(jīng)規(guī)劃和用地審批的，原則上都是違建，而違建遇到征收都是不予補(bǔ)償?shù)摹?/p>
【謠言二：無證房屋一律不予補(bǔ)償】
在行政管理領(lǐng)域中最忌諱的就是“一刀切”式的表述，被征收人對此要有概念。若見到補(bǔ)償方案中明確否定無證、未經(jīng)登記的建筑獲取補(bǔ)償安置的資格，被征收人就一定要打個大大的問號了。
譬如《廣州市國有土地上房屋征收與補(bǔ)償實(shí)施辦法》第35條就規(guī)定，對未經(jīng)產(chǎn)權(quán)登記的建筑，認(rèn)定為違法建筑或超過批準(zhǔn)期限的臨時建筑的，不予補(bǔ)償。
這款內(nèi)容與590號令一致，可視為原則，但還有因歷史遺留原因所帶來的例外：
不屬于前款情形的未經(jīng)產(chǎn)權(quán)登記的建筑，存在以下情況的，給予貨幣補(bǔ)償：
（一）1967年1月1日前建設(shè)的未經(jīng)產(chǎn)權(quán)登記的建筑，房屋征收部門可按照住宅房屋進(jìn)行貨幣補(bǔ)償。
（二）1967年1月1日后至1990年4月1日《城市規(guī)劃法》實(shí)施前建設(shè)的未經(jīng)產(chǎn)權(quán)登記的建筑，房屋征收部門可按照不超過房屋征收決定公告之日被征收房屋住宅房地產(chǎn)市場評估價的60%給予貨幣補(bǔ)償。
這里面為未經(jīng)產(chǎn)權(quán)登記的建筑設(shè)定了獲取補(bǔ)償?shù)膬纱箢~外條件，一是只有貨幣補(bǔ)償，不提供房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換；二是只按住宅房屋性質(zhì)計算補(bǔ)償，不考慮停產(chǎn)停業(yè)損失等生產(chǎn)經(jīng)營性房屋的補(bǔ)償。
這一做法是否具備合理性尚待商榷，但無論如何可以看出，無證房屋仍然是有可能獲取一定數(shù)額的補(bǔ)償?shù)摹?/p>
事實(shí)上，將無證房屋和不予補(bǔ)償劃上等號，背后反映的是一些地方簡單粗暴地將無證房屋與違法建筑等同的觀念。
但從上述明文規(guī)定看，城市房屋拆遷尚且需考慮復(fù)雜的歷史遺留問題，更何況廣大農(nóng)村地區(qū)了。
【謠言三：“一把尺子量到底”包打天下】
誠如在明律師此前曾多次撰文指出的，“一把尺子量到底”或許是征收拆遷中最不具有合理性的一句“名言”了。
征收補(bǔ)償絕非“不患寡而患不均”的事情，而是首先“患寡”——補(bǔ)償數(shù)額過低，被征收人的居住生活條件就會下降，光是“均”并沒有用。
何況，在一個征收拆遷項(xiàng)目中，具體到每家每戶，房屋的面積、實(shí)際居住的人口、房屋的用途、建造的年代、房屋的建筑材料和結(jié)構(gòu)、是否登記頒證等情況都是不同的。
而要做到“依法調(diào)查登記認(rèn)定”，逐一入戶是必然的。即使是“一把尺子”，量到底后的結(jié)果也應(yīng)當(dāng)保持客觀公正。
被征收人完全有權(quán)依法通過起訴房屋征收決定、征收補(bǔ)償決定，或是針對征地補(bǔ)償安置方案、標(biāo)準(zhǔn)申請協(xié)調(diào)、裁決或者提起復(fù)議，對欠缺合理性的“尺子”進(jìn)行審查。
方案本身并不是法律法規(guī)，這點(diǎn)需要明確。合法的方案值得所有人遵守，不合法的方案需要的是充分聽取意見并進(jìn)行修改。
【謠言四：拆遷補(bǔ)償，再出新規(guī)】
這可能是這一領(lǐng)域有史以來最惡劣的謠言，年年都會出現(xiàn)至少一輪。
然而很遺憾，《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》自2011年施行至今，尚未有過任何其他新規(guī)將其取代，能夠覆蓋全國的新規(guī)更是鳳毛麟角。
2020年最大的變化來自于《土地管理法》的全新修訂，但從嚴(yán)格意義上講，其在補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)、補(bǔ)償項(xiàng)目等方面的“新規(guī)”事實(shí)上早已被各地適用多年，落實(shí)到被征地農(nóng)民頭上的變化并不一定會很大。
事實(shí)就是，在征收拆遷補(bǔ)償領(lǐng)域，穩(wěn)定才是大前提。新規(guī)即使出臺了，也是供大家細(xì)化、深入自己的補(bǔ)償權(quán)益之用，而非反復(fù)“烙燒餅”的炒作、咋呼。
對于被征收人而言，最重要的是要掌握、理解好這里面的原則性規(guī)定和操作原理，新規(guī)的問題應(yīng)當(dāng)在具體個案中交由專業(yè)律師去考慮，而非盲目因“新規(guī)”的存在抬高自己的補(bǔ)償安置預(yù)期。
更需要明確否定的還有那些明確量化的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，具體到每平米什么樣的房屋補(bǔ)償多少錢，這完全是無稽之談，是某些嘩眾取寵、賺取眼球的人主觀臆造出來的。
所謂“全國統(tǒng)一的補(bǔ)償安置標(biāo)準(zhǔn)”是不存在的，具體項(xiàng)目的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)當(dāng)然要考慮各地方的實(shí)際情況，這點(diǎn)請大家牢記。
在明拆遷律師最后想提示大家的是，謠言因其“驚悚”的外在樣貌而容易吸引人的關(guān)注，真正有用的干貨卻欠缺這樣的樣貌。但即便如此，我們也不能被“忽悠”蒙蔽了雙眼，進(jìn)而損失了自己的補(bǔ)償安置權(quán)益。關(guān)注專業(yè)的征地拆遷律師所分享的知識，配合具體案情的及時咨詢，才是解決問題的正道。
