導(dǎo)讀：自國(guó)務(wù)院深化全國(guó)“放管服”改革轉(zhuǎn)變政府職能會(huì)議以來，我國(guó)在優(yōu)化企業(yè)營(yíng)商環(huán)境上采取了大量改革舉措。在企業(yè)土地使用方面，國(guó)家也出臺(tái)了相關(guān)的鼓勵(lì)政策。但是，在此背景下，個(gè)別行政機(jī)關(guān)仍我行我素，尤其在企業(yè)面臨征收拆遷時(shí)，相關(guān)部門甚至?xí)ㄟ^“拆違代拆遷”等方式剝奪拆遷補(bǔ)償，極大的侵害了企業(yè)的合法權(quán)益。本文，在明律師通過兩則案例為大家剖析企業(yè)廠房的“違建”命途。原創(chuàng)實(shí)務(wù)文章，歡迎分享朋友圈！轉(zhuǎn)載請(qǐng)聯(lián)系授權(quán)！
作者丨黃艷、鄭遠(yuǎn)航? ? 北京在明律師事務(wù)所

【典型案例：不顧事實(shí)與法律的“以拆違促拆遷”被撤銷】

案例一
1993年，B市順義區(qū)某電鍍廠取得《集體土地建設(shè)用地使用權(quán)證》。該《集體土地建設(shè)用地使用權(quán)證》中記載的土地用途為企業(yè)，電鍍廠遂在該土地上建廠。
在生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的過程中，電鍍廠根據(jù)生產(chǎn)需要和行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，逐步對(duì)原有老舊廠房進(jìn)行了改造翻建。
因臨近機(jī)場(chǎng)，區(qū)域規(guī)劃發(fā)生了變化，電鍍廠一帶一直傳聞要拆遷。然而，尚未看到拆遷公告，電鍍廠卻于2019年4月先收到了一份鎮(zhèn)政府作出的《限期拆除決定書》，電鍍廠的廠房被認(rèn)定為“違建”，并責(zé)令30日內(nèi)自行拆除。如逾期未拆，鎮(zhèn)政府將強(qiáng)制拆除電鍍廠廠房。
電鍍廠收到《限期拆除決定書》后，立刻聯(lián)系鎮(zhèn)政府詢問情況。鎮(zhèn)政府表示：“電鍍廠的廠房未依法取得鄉(xiāng)村建設(shè)規(guī)劃許可證，屬于違法建設(shè)。”
看上去，拆違的命運(yùn)沒有任何轉(zhuǎn)圜余地。于是，電鍍廠找到了北京在明律師事務(wù)所，委托了楊念平和黃艷兩位律師。在接受委托后，黃艷律師立刻針對(duì)前述《限期拆除決定書》提起行政復(fù)議，以限期拆除決定認(rèn)定違法建筑的事實(shí)依據(jù)不足為由，請(qǐng)求順義區(qū)人民政府依法予以撤銷。
最終，順義區(qū)人民政府采納了律師提出的復(fù)議理由，依法撤銷了上述《限期拆除決定書》，從法律層面終結(jié)了電鍍廠的“違法建筑”之殤。

案例二
浙江省臺(tái)州市某水產(chǎn)品加工廠和臺(tái)州市某酒廠相鄰，均位于溫嶺市長(zhǎng)虹工業(yè)園區(qū)。2019年7月，長(zhǎng)虹工業(yè)園區(qū)被溫嶺市人民政府納入國(guó)有土地上房屋征收范圍。
因認(rèn)為補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)太低，兩家公司均未與房屋征收部門就補(bǔ)償安置事宜協(xié)商一致。他們及時(shí)慕名委托了北京在明律師事務(wù)所的黃艷、席炎飛律師。
2019年8月14日，一份以“三改一拆行動(dòng)領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室”名義作出的《關(guān)于限期拆除違法建筑的通知》被張貼在兩家公司廠區(qū)大門上。
通知中責(zé)令兩廠必須于10日內(nèi)自行拆除廠區(qū)內(nèi)非法建設(shè)的建筑物，逾期不拆除將組織強(qiáng)制拆除。
2019年8月22日，秉持兵貴神速原則的兩位承辦律師迅速向溫嶺市人民政府申請(qǐng)了行政復(fù)議，以違法建設(shè)認(rèn)定事實(shí)不清、程序違法為由，請(qǐng)求撤銷上述《關(guān)于限期拆除違法建筑的通知》。
然而，在復(fù)議案件審查期間，且是《關(guān)于限期拆除違法建筑的通知》設(shè)定的“10日”之期未滿的情況下，水產(chǎn)品加工廠和酒廠在同年8月28日、29日遭遇了強(qiáng)制“拆違”。上述強(qiáng)拆事件發(fā)生之后，黃艷、席炎飛律師再一次向溫嶺市人民政府申請(qǐng)了行政復(fù)議，請(qǐng)求確認(rèn)強(qiáng)拆行為違法。
2019年10月底，溫嶺市人民政府就兩家公司兩起行政復(fù)議案件分別作出了《行政復(fù)議決定書》，《關(guān)于限期拆除違法建筑的通知》被雙雙撤銷，強(qiáng)制“拆違”也被確認(rèn)為違法行政行為。
然而事實(shí)卻是，此時(shí)兩家企業(yè)的廠房已化為了一片廢墟……

【律師解析：企業(yè)違建認(rèn)定不能成為“慣性”】
上述兩起案件中，規(guī)劃占地拆遷是“拆違”的導(dǎo)火索。以拆違促拆遷，是企業(yè)除了查稅促遷以外常遇到的另一道大坎。
通常情況下，企業(yè)的建筑房屋較多、面積較大，涉及的補(bǔ)償數(shù)額自然水漲船高，這就導(dǎo)致房屋征收部門可能為了控制拆遷成本，無法完全按照合理的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行補(bǔ)償。
而如果以“拆違”代替“拆遷”，不僅可以震懾到企業(yè)，節(jié)省拆遷成本，還可以加快拆遷進(jìn)程，可謂一舉兩得。
對(duì)于企業(yè)來說，不僅要看得懂“以拆違代拆遷”的門道，還應(yīng)知曉無證建筑不等于必須拆除的違法建筑：
一方面，如果是未取得規(guī)劃審批手續(xù)建設(shè)的建筑物，只有在嚴(yán)重違反城鄉(xiāng)規(guī)劃的情況下才必須拆除。倘若可以采取補(bǔ)救措施消除對(duì)規(guī)劃實(shí)施的影響，則不必拆除，限期整改即可；
另一方面，如果建筑物已經(jīng)納入了征收的范圍，應(yīng)當(dāng)先依法進(jìn)行合法性認(rèn)定，依照征收補(bǔ)償方案的相關(guān)補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)優(yōu)先處理征收補(bǔ)償?shù)膯栴}。實(shí)踐中，不少省份的國(guó)有土地上房屋征收補(bǔ)償?shù)胤叫苑ㄒ?guī)里均對(duì)無證建筑的補(bǔ)償作出了區(qū)分補(bǔ)償規(guī)定，并非無證建筑一律不予補(bǔ)償。

懂得了這些章法，再遇到“以拆違代拆遷”，就不必驚慌失措地簽訂自己原本認(rèn)為不合理的補(bǔ)償合約，轉(zhuǎn)而可以積極采取法律手段，驗(yàn)證“拆違”的合法性，讓行政目的不當(dāng)?shù)谋七w行徑暴露無遺，令違法行政的機(jī)關(guān)得到法律的嚴(yán)懲。