導(dǎo)讀：《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》已施行近10年，其所確立的城市房屋拆遷法定程序早已為廣大被征收人所熟知。今天，在明律師主要結(jié)合近一兩年來(lái)城市房屋征收領(lǐng)域的最新動(dòng)向，為大家全面梳理棚戶區(qū)、舊城改造類項(xiàng)目的征收流程，并同步提示大家權(quán)利救濟(jì)的關(guān)鍵時(shí)間節(jié)點(diǎn)和措施。須知，任何法定程序都絕非一成不變，留給地方政府在操作過(guò)程中的調(diào)整空間始終是充分的……
必經(jīng)步驟一：改建意愿征詢
舊城區(qū)改建、棚戶區(qū)改造類項(xiàng)目重點(diǎn)突出其民生工程特性，切實(shí)改善居住條件而非“發(fā)家致富”是其所追求的政策目標(biāo)。
故此，某一片區(qū)內(nèi)被征收人參與、配合改建的意愿如何將直接影響涉案項(xiàng)目能否順利展開。
舊城區(qū)改建計(jì)劃確定后，區(qū)縣人民政府會(huì)組織或指定相關(guān)單位征詢擬改建范圍內(nèi)產(chǎn)權(quán)人、公房承租人的改建意愿。
區(qū)縣房屋征收部門對(duì)征詢意見過(guò)程實(shí)施監(jiān)督，大多數(shù)產(chǎn)權(quán)人、公房承租人同意的，方可進(jìn)行舊城區(qū)改建，擬征收范圍由區(qū)縣人民政府確定。
一般而言，在這輪初步意愿征詢中同意的比例不應(yīng)低于80%-90%。
必經(jīng)步驟二：征收范圍確定，發(fā)布暫停公告
區(qū)縣房屋征收部門根據(jù)建設(shè)單位提交的征收要件以及房屋征收申請(qǐng)向區(qū)縣人民政府申請(qǐng)啟動(dòng)房屋征收工作。
在收到區(qū)縣人民政府確認(rèn)意見后3個(gè)工作日內(nèi)，在征收范圍內(nèi)發(fā)布暫停公告，告知產(chǎn)權(quán)人、公房承租人不得在房屋征收范圍內(nèi)實(shí)施新建、擴(kuò)建、改建房屋和改變房屋用途、變更房屋權(quán)屬登記等不當(dāng)增加補(bǔ)償費(fèi)用的行為，違反規(guī)定的不予補(bǔ)償。
暫停期限為一年，需要延長(zhǎng)暫停期限的，區(qū)縣房屋征收部門應(yīng)當(dāng)提前15日在征收范圍內(nèi)及時(shí)發(fā)布延期公告，延長(zhǎng)期限最長(zhǎng)不超過(guò)一年。
這一公告步驟可謂名副其實(shí)的“征收啟動(dòng)公告”。被征收人要牢記這份公告的兩大主要內(nèi)容——確定征收四至范圍、發(fā)布暫停辦理事項(xiàng)，因?yàn)樵趥€(gè)別案件中，被征收人可能只看到這一份公告，房屋就可能面臨被拆除。
必經(jīng)步驟三：擬定征收補(bǔ)償方案并公開征求意見
征收補(bǔ)償方案、征收補(bǔ)償協(xié)議和征收補(bǔ)償決定這3份文件從基本內(nèi)容上應(yīng)當(dāng)是一致的，區(qū)別在于其針對(duì)的對(duì)象和自身法律性質(zhì)——方案是給涉案項(xiàng)目片區(qū)內(nèi)全體被征收人看的，協(xié)議是與具體某戶被征收人自愿簽訂的，決定則是征收方單方面向某戶不愿配合簽約搬遷的被征收人下達(dá)的。
故此，當(dāng)“方案”這一關(guān)鍵性材料在項(xiàng)目啟動(dòng)初期露面時(shí)，就意味著被征收人究竟能夠獲得多少補(bǔ)償不再是什么秘密或者懸而未決的事情，而是逐漸開始清晰、明朗起來(lái)了。
被征收人顯然不能對(duì)方案的征求意見、申請(qǐng)聽證權(quán)利置若罔聞，而要在其公布后及時(shí)閱讀全文，要求征收方就具體條款、內(nèi)容解釋說(shuō)明，有疑問(wèn)要及時(shí)咨詢專業(yè)律師。
能否在30日內(nèi)提出有針對(duì)性的書面意見，甚至實(shí)現(xiàn)“多數(shù)被征收人認(rèn)為征收補(bǔ)償方案不合法”進(jìn)而組織聽證，無(wú)疑將對(duì)涉案項(xiàng)目的補(bǔ)償安置能否令被征收人滿意起到重要的作用。
必經(jīng)步驟四：對(duì)未經(jīng)登記的建筑進(jìn)行調(diào)查、認(rèn)定和處理
就現(xiàn)階段最高法的相關(guān)判例而言，已不支持征收調(diào)查登記環(huán)節(jié)系作出房屋征收決定的必經(jīng)程序這一認(rèn)識(shí)。事實(shí)上，調(diào)查登記主要解決的是補(bǔ)償問(wèn)題而非是否征收的問(wèn)題，決定前決定后進(jìn)行都是可以的，各地對(duì)此的規(guī)定截然不同。
但對(duì)未經(jīng)登記建筑的調(diào)查、認(rèn)定和處理，則由590號(hào)令明確規(guī)定在“作出房屋征收決定前”組織開展。其認(rèn)定結(jié)果也將直接影響接下來(lái)的預(yù)簽補(bǔ)償協(xié)議中對(duì)具體補(bǔ)償數(shù)額、項(xiàng)目的約定。
對(duì)于長(zhǎng)期生活于舊城區(qū)、棚戶區(qū)內(nèi)的被征收人而言，您家的自建房究竟是否合法，能否獲取補(bǔ)償，認(rèn)定環(huán)節(jié)無(wú)疑十分重要。
若征收方聯(lián)合街道辦事處、規(guī)劃和自然資源部門等多部門作出了單獨(dú)的認(rèn)定、處理決定，被征收人有權(quán)對(duì)此直接進(jìn)行救濟(jì)。
若征收方僅單方面告知無(wú)證部分不予補(bǔ)償或僅給予少量補(bǔ)償，被征收人可及時(shí)提出書面異議并在后期針對(duì)補(bǔ)償決定的訴訟中再行爭(zhēng)取。
必經(jīng)步驟五：預(yù)簽附生效條件的補(bǔ)償協(xié)議
“預(yù)征收”“模擬搬遷”是舊城區(qū)、棚戶區(qū)改造項(xiàng)目對(duì)590號(hào)令程序的最大改造，即將簽約環(huán)節(jié)由決定后調(diào)整至決定前，使其成為了是否作出征收決定的民意依據(jù)。
當(dāng)預(yù)簽約比例達(dá)到涉案項(xiàng)目所設(shè)定的比例時(shí)（一般不低于80%，多在90%以上），預(yù)簽的補(bǔ)償協(xié)議自動(dòng)生效，征收方依法作出征收決定。若在規(guī)定期限內(nèi)達(dá)不到所設(shè)定的比例，則預(yù)簽協(xié)議不生效，征收工作終止。
顯然，基于前期意愿征詢、社會(huì)穩(wěn)定風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估等環(huán)節(jié)中積累的足夠調(diào)研數(shù)據(jù)，絕大多數(shù)項(xiàng)目的預(yù)簽約都能在一兩天的時(shí)間里突破上述“簽約比例門檻”。
故此，被征收人一定要明確，“預(yù)簽約”絕非單純的二度征詢意愿，而是與正式簽約區(qū)別不大的重要步驟，究竟是否對(duì)補(bǔ)償安置條件認(rèn)可、滿意，才是決定你要不要簽字的唯一考量點(diǎn)。
必經(jīng)步驟六：獎(jiǎng)勵(lì)金“促簽”博弈
在補(bǔ)償方案中規(guī)定足夠誘人的獎(jiǎng)勵(lì)金幾乎是當(dāng)下所有征收方都會(huì)采取的促簽措施。各種早簽獎(jiǎng)勵(lì)金、早搬獎(jiǎng)勵(lì)金、工程配合獎(jiǎng)勵(lì)金、整棟樓獎(jiǎng)勵(lì)金等名目繁多的獎(jiǎng)勵(lì)金往往令對(duì)補(bǔ)償安置不滿的被征收人心生退意，最終因扛不住獎(jiǎng)勵(lì)金按日扣除、損失的壓力而簽字搬遷。
在明律師需要強(qiáng)調(diào)的是，誠(chéng)如征收方在宣傳中所言，獎(jiǎng)勵(lì)金一定是政府額外獎(jiǎng)勵(lì)給被征收人群體的一筆費(fèi)用，絕非“羊毛出在羊身上”，將本就屬于被征收人的補(bǔ)償費(fèi)用生生挪成獎(jiǎng)勵(lì)費(fèi)用。
既然如此，被征收房屋價(jià)值的補(bǔ)償、搬遷和臨時(shí)安置的補(bǔ)償、停產(chǎn)停業(yè)損失的補(bǔ)償和室內(nèi)裝飾裝修價(jià)值的補(bǔ)償?shù)妊a(bǔ)償項(xiàng)目都應(yīng)嚴(yán)格依據(jù)“公平合理”的原則，根據(jù)調(diào)查、評(píng)估的結(jié)果進(jìn)行計(jì)算、確定。
征收方所謂“看著被征收人每天都在損失幾千元的獎(jiǎng)勵(lì)金，最終將面臨數(shù)十萬(wàn)元獎(jiǎng)勵(lì)金的損失，我們心里都著急……”之類的說(shuō)辭是完全站不住腳的。
若涉案補(bǔ)償決定最終被依法撤銷或者涉案房屋被違法強(qiáng)拆，那么被征收人依法救濟(jì)花費(fèi)時(shí)間顯然不應(yīng)再被“懲罰”，其所謂扣除的獎(jiǎng)勵(lì)金理應(yīng)給予全額發(fā)放！
這樣一分析我們便不難得出結(jié)論，“按日扣除獎(jiǎng)勵(lì)金”并不能成為違法實(shí)施征收補(bǔ)償行為的遮羞布，被征收人更不應(yīng)因此而放棄救濟(jì)權(quán)利的機(jī)會(huì)，何為芝麻何為西瓜，大家要自己去想，不能光聽別人說(shuō)。
限于篇幅，我們的流程梳理就此告一段落。大家所熟悉的房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估、作出征收補(bǔ)償決定、申請(qǐng)法院強(qiáng)制執(zhí)行等環(huán)節(jié)將在隨后依次登場(chǎng)，順序上也不會(huì)有任何變化。
在明拆遷律師想強(qiáng)調(diào)的是，趁早救濟(jì)權(quán)利十分必要。越往后走，留給被征收人的空間越小，提升補(bǔ)償數(shù)額的難度也就越大。
那么究竟要早到什么時(shí)候呢？我們認(rèn)為，上述6大步驟都還算“早”，而征收補(bǔ)償決定作出后就已經(jīng)算“偏晚”了。棚戶區(qū)等改造類征收項(xiàng)目如今已進(jìn)入逐步減少、衰減的時(shí)期，希望大家都能珍惜最后的機(jī)會(huì)，切實(shí)改善居住生活條件，過(guò)上更好的日子。
