【為何700元每平米“顯著偏低”？】

我們先簡(jiǎn)單探討一下類似七八百元一平米的補(bǔ)償價(jià)格是否系顯著偏低。

2020年1月1日起施行的《土地管理法》第48條規(guī)定，征收土地應(yīng)當(dāng)給予公平、合理的補(bǔ)償，保障被征地農(nóng)民原有生活水平不降低、長(zhǎng)遠(yuǎn)生計(jì)有保障。

對(duì)其中農(nóng)村村民住宅，應(yīng)當(dāng)按照先補(bǔ)償后搬遷、居住條件有改善的原則，尊重農(nóng)村村民意愿，采取重新安排宅基地建房、提供安置房或者貨幣補(bǔ)償?shù)确绞浇o予公平、合理的補(bǔ)償。

基于上述法律所最新確立的原則，我們不難得出判斷，七八百元一平米的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)如果是農(nóng)民的房屋被拆遷所能獲得的全部補(bǔ)償，顯然是嚴(yán)重偏低的。

那么，這種實(shí)踐中常見(jiàn)的七八百元一平米的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)究竟是從哪兒來(lái)的呢？

【宅基地上房屋的重置成新價(jià)，今天也不能就700元】

2003年施行的《北京市宅基地房屋拆遷補(bǔ)償規(guī)則》第4條規(guī)定，房屋重置成新均價(jià)，是指一定時(shí)間、一定區(qū)域內(nèi)的被拆遷宅基地房屋重置成新平均價(jià)，具體標(biāo)準(zhǔn)由區(qū)縣人民政府按照前述區(qū)域內(nèi)農(nóng)村房屋建設(shè)情況在400-700元/平方米幅度內(nèi)確定。

也就是說(shuō)，按照這一10多年前的規(guī)定，當(dāng)時(shí)在農(nóng)村建造一座住宅房屋的“重置成新價(jià)”平均最高是700元一平米。700元一平米，也就夠這筆費(fèi)用的開(kāi)支。

不過(guò)在今天，宅基地上房屋的“重置成新價(jià)”也絕非這點(diǎn)兒錢所能拿下的，畢竟隨著物質(zhì)水平的提升，建房的原材料、工藝和人工成本都有所提升。

而且，隨著《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》在2011年的施行和其后《國(guó)有土地上房屋征收評(píng)估辦法》的出臺(tái)，“一刀切”確定補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的做法逐漸遭摒棄，房屋的重置成新價(jià)理應(yīng)通過(guò)專業(yè)評(píng)估來(lái)予以明確確定。

由此我們可以做這樣的推測(cè)，一些農(nóng)民口中的宅基地上房屋拆遷只補(bǔ)償七八百元，可能涉及以下3種情形：

一是僅僅包含了重置成新價(jià)這一項(xiàng)補(bǔ)償。而宅基地的區(qū)位補(bǔ)償價(jià)、補(bǔ)助和獎(jiǎng)勵(lì)等重要的征收補(bǔ)償內(nèi)容可能并未被計(jì)算在內(nèi)。

二是這種標(biāo)準(zhǔn)的補(bǔ)償是給予無(wú)證的自建房屋或者“非宅”房屋的，屬于“適當(dāng)補(bǔ)償”這類打了折扣的情形。

三是涉案拆遷項(xiàng)目并不涉及土地征收，而僅僅是城中村改造、舊村改造性質(zhì)的項(xiàng)目。這類項(xiàng)目?jī)H牽涉房屋的拆除，但并未將集體土地征收為國(guó)有，可能在補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的制定上存在不同于征收補(bǔ)償原則的地方，隨意性也比較大。

【再碰上700元的補(bǔ)償怎么辦？3招應(yīng)對(duì)】

無(wú)論怎樣分析，這種七八百元一平米的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)都是絕大多數(shù)被征收人所無(wú)法接受的。在明律師在此為大家提供3種解決問(wèn)題的思路：

一是對(duì)不依法委托評(píng)估機(jī)構(gòu)進(jìn)行評(píng)估就按征收補(bǔ)償安置方案確立的“一刀切”標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算補(bǔ)償?shù)?，要在提出意?jiàn)、要求聽(tīng)證環(huán)節(jié)明確要求其對(duì)相關(guān)內(nèi)容進(jìn)行修改。對(duì)這類征地補(bǔ)償安置方案、標(biāo)準(zhǔn)可依據(jù)其救濟(jì)途徑指示申請(qǐng)協(xié)調(diào)、裁決或者復(fù)議。

二是明確監(jiān)督拆遷方落實(shí)評(píng)估機(jī)構(gòu)入戶實(shí)地查勘、出具評(píng)估報(bào)告等環(huán)節(jié)，明確拒絕這種缺乏依據(jù)的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，而要求以評(píng)估結(jié)果為準(zhǔn)。

三是對(duì)強(qiáng)行適用這種標(biāo)準(zhǔn)作出的補(bǔ)償決定、裁決申請(qǐng)行政復(fù)議或者提起行政訴訟，對(duì)以責(zé)令交出土地決定體現(xiàn)補(bǔ)償安置標(biāo)準(zhǔn)、數(shù)額的，直接起訴責(zé)令交出土地決定。

同時(shí)需要注意的是，若涉案宅基地上房屋已被劃入城市規(guī)劃區(qū)，或者已成為事實(shí)上的“城中村房屋”，那么其所選用的評(píng)估方法應(yīng)當(dāng)充分考慮周邊類似房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格，而不宜單純適用“成本逼近法”進(jìn)行計(jì)算。

若類似七八百元一平米的補(bǔ)償價(jià)格系經(jīng)評(píng)估得出，被征收人有權(quán)針對(duì)評(píng)估結(jié)果申請(qǐng)復(fù)核和專家委員會(huì)鑒定，從評(píng)估的專業(yè)領(lǐng)域內(nèi)審查其是否有調(diào)整的空間。

對(duì)于無(wú)證自建房、非宅的認(rèn)定，非征收類城中村改造項(xiàng)目的合法性等可能影響補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的事項(xiàng)，被拆遷人也要有針對(duì)性地加以應(yīng)對(duì)，力爭(zhēng)依法推翻七八百元一平米的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)。

在明拆遷律師最后要提示廣大被征收人的是，對(duì)于明顯“畸低”的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)、方案，被征收人切不可忍氣吞聲，而要盡早咨詢專業(yè)律師，通過(guò)法律途徑找尋其違法點(diǎn)，爭(zhēng)取切實(shí)提升補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)。農(nóng)村宅基地上房屋的補(bǔ)償安置直接關(guān)乎被征地農(nóng)民未來(lái)的居住和生計(jì)，在這筆費(fèi)用上大家絕對(duì)是馬虎不得、大意不得的。