導(dǎo)讀：拆遷與拆違，雖僅一字之差，但法律性質(zhì)卻截然不同。即便如此，二者在“拆”這個(gè)點(diǎn)上相同，因而也在實(shí)踐中經(jīng)常被綁在一起。不過(guò)，一拆遷就遍地是違建，還是讓被拆遷人為此頭疼不已，畢竟違建認(rèn)定一出，補(bǔ)償也就沒(méi)得惦記了。面對(duì)如此局面，被拆遷人究竟該怎樣做才能最大限度地保障自己的補(bǔ)償權(quán)益呢？本文，在明律師為大家解析這一問(wèn)題。
【拆遷與拆違：打斷骨頭連著筋】
《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第24條將拆遷與拆違二者的關(guān)系進(jìn)行了精辟的論述：
其一，拆違是一項(xiàng)常態(tài)化工作，而非一定要等到拆遷時(shí)一并解決的問(wèn)題。對(duì)違建的查處，事實(shí)上從違建被擅自修建時(shí)就應(yīng)當(dāng)已經(jīng)開始了。
如果“在施違建”不具有存續(xù)和發(fā)展空間，“存量違建”也就自然失去了攪局拆遷的可能性。也正因此，《條例》第24條在一開始就強(qiáng)調(diào)了市、縣級(jí)政府及其有關(guān)部門的監(jiān)管職責(zé)。
在處置“以拆違促拆遷”類案件中時(shí)常被提及的“尊重歷史，照顧現(xiàn)實(shí)”，其中很大一部分就是指地方政府對(duì)違建查處、治理的客觀狀況及其所應(yīng)承擔(dān)的相應(yīng)責(zé)任。
其二，違建認(rèn)定、處置與征收拆遷是兩項(xiàng)“涇渭分明”的工作，其應(yīng)當(dāng)通過(guò)“作出房屋征收決定前”這一明顯的時(shí)間節(jié)點(diǎn)分開對(duì)待。
都是拆除房屋、騰退土地，但前者是對(duì)違法建設(shè)行為的懲處，后者則需要對(duì)合法財(cái)產(chǎn)權(quán)利受到影響的群眾給予補(bǔ)償。
基于此，法規(guī)明確二者應(yīng)當(dāng)適用各自的處置程序和規(guī)范嚴(yán)格開展，而不應(yīng)混為一談甚至人為地?cái)嚭显谝黄稹?/p>
實(shí)踐中，一些地方“配合簽約搬遷就不算違建，不配合就嚴(yán)格處罰”的做法系典型的“黑白不分”，已為最高人民法院的相關(guān)裁判所明確否定。
更有一些地方，對(duì)涉案建筑是否系違建不進(jìn)行認(rèn)定、處置，而是直接在補(bǔ)償安置方案中規(guī)定無(wú)證房屋不予補(bǔ)償或僅給予少量補(bǔ)償，試圖繞開問(wèn)題的實(shí)質(zhì)來(lái)“一刀切”地對(duì)待涉嫌、可能違建的房屋。
在這樣的現(xiàn)實(shí)面前，拆遷與拆違著實(shí)是“打斷骨頭連著筋”，被拆遷人也勢(shì)必要做好同時(shí)面對(duì)這兩種法律關(guān)系的準(zhǔn)備。
【應(yīng)對(duì)：被拆遷“農(nóng)村無(wú)證房”能否獲取補(bǔ)償?shù)年P(guān)鍵】
如前所述，城市房屋拆遷目前因590號(hào)令的成熟施行多年而有章可循，而被拆遷的農(nóng)村無(wú)證房能否獲取補(bǔ)償尚無(wú)明確的法規(guī)規(guī)定，主要靠各地方制定的規(guī)范性文件來(lái)調(diào)整。
不過(guò)，我們可以從山東省高級(jí)人民法院（2017）魯行賠終17號(hào)行政賠償判決書及其裁判要旨整理中梳理出一些重要的訊息：
由于歷史、風(fēng)俗習(xí)慣等原因，農(nóng)村建房長(zhǎng)期管理較松，產(chǎn)權(quán)管理不到位，致使農(nóng)村出現(xiàn)很多無(wú)證房屋。
無(wú)證房屋不等于違章建筑，對(duì)征收范圍內(nèi)的此類建筑，政府應(yīng)當(dāng)組織有關(guān)部門依法進(jìn)行調(diào)查、處理，而不是與違章建筑一概論之，不予補(bǔ)償。
當(dāng)無(wú)證房屋遭遇違法拆遷時(shí)，人民法院應(yīng)當(dāng)綜合考慮房屋來(lái)源、房屋建設(shè)的時(shí)間和動(dòng)機(jī)、使用情況、居住利益、當(dāng)時(shí)的立法狀況等因素確定是否賠償……
在明律師為大家總結(jié)這段表述中認(rèn)定無(wú)證房屋能否獲取補(bǔ)償?shù)年P(guān)鍵點(diǎn)：
一是房屋的來(lái)源。在這一裁判中，涉案房屋系由村委會(huì)建設(shè)并轉(zhuǎn)讓給當(dāng)事人的，并非當(dāng)事人在未經(jīng)審批的情況下擅自“自建”，當(dāng)事人在取得房屋這一環(huán)節(jié)上并無(wú)過(guò)錯(cuò)和違法行為。
而在另一些個(gè)案中，當(dāng)事人的房屋系其單位、工廠在特殊歷史時(shí)期建造的，很可能也未辦理規(guī)劃許可手續(xù)，但同樣不應(yīng)簡(jiǎn)單粗暴地將其認(rèn)定為違建進(jìn)而不予補(bǔ)償。
二是房屋的建設(shè)時(shí)間和動(dòng)機(jī)。房屋建造時(shí)間與當(dāng)時(shí)的立法狀況需要聯(lián)系起來(lái)考慮。一般而言，若涉案農(nóng)村房屋建造于2008年《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》施行前，則其不應(yīng)因未辦理鄉(xiāng)村建設(shè)規(guī)劃許可證而成為違建。若涉案農(nóng)村房屋建造于1998年以前，則其不應(yīng)因違反“一戶一宅”原則而成為違建。
這些“時(shí)間節(jié)點(diǎn)”的規(guī)定各地均有所不同，房屋夠不夠得上“歷史遺留問(wèn)題”的關(guān)鍵就在于此。無(wú)論如何，如果涉案房屋是昨天建的、一年前建的卻仍然諸證皆無(wú)，其被限期拆除并不予補(bǔ)償就是大概率事件了。
三是房屋的使用情況和居住利益。使用情況，強(qiáng)調(diào)房屋的實(shí)際用途是否系用于滿足村民的基本居住生活需求。如果無(wú)證的自建房又被拿來(lái)經(jīng)營(yíng)、出租，甚至直接出租、出售給了城里人“建別墅”，那么其違法性顯然會(huì)更容易被確認(rèn)。
居住利益，則強(qiáng)調(diào)建房者是否依靠所建房屋居住生活。如果涉案房屋系建房者的唯一住房，即使無(wú)證、未經(jīng)審批也不應(yīng)在拆遷中對(duì)其不予補(bǔ)償，而應(yīng)當(dāng)通過(guò)補(bǔ)辦證件、適度罰款等令其取得能夠獲得補(bǔ)償?shù)馁Y格身份。
【被拆遷人的權(quán)利救濟(jì)之策】
面對(duì)自己的房屋被以無(wú)證、違建為由而不予補(bǔ)償，甚至在遭受違法強(qiáng)拆后不予賠償，被拆遷人可努力做好以下幾件事：
一是在本村傳出要拆遷的“風(fēng)聲”時(shí)及時(shí)咨詢律師進(jìn)行補(bǔ)辦證件。一般來(lái)說(shuō)，傳出風(fēng)聲和真正啟動(dòng)拆遷之間仍留有相當(dāng)?shù)臅r(shí)間上的距離，此階段被拆遷人仍可努力嘗試通過(guò)法律途徑補(bǔ)辦證件，讓“無(wú)證”變成“有證”，從而徹底避開相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)。
二是要針對(duì)政府部門作出的“限期拆除”類決定及時(shí)提起復(fù)議或者訴訟，通過(guò)司法審查否定其違建認(rèn)定結(jié)論，進(jìn)而爭(zhēng)取公平、合理的補(bǔ)償。
三是對(duì)不進(jìn)行任何調(diào)查取證就直接在方案中規(guī)定“無(wú)證不補(bǔ)”的情形，可在專業(yè)律師的指導(dǎo)下通過(guò)申請(qǐng)召開聽證會(huì)、起訴要求履行補(bǔ)償安置法定職責(zé)、起訴責(zé)令交出土地決定或者征地補(bǔ)償安置決定等途徑實(shí)施救濟(jì)，力爭(zhēng)通過(guò)法院裁判督促政府履行調(diào)查取證，進(jìn)而作出認(rèn)定、補(bǔ)償?shù)穆氊?zé)。
在明拆遷律師最后要提示廣大“無(wú)證”被拆遷人的是，“無(wú)證”“自建”絕不應(yīng)直接與“不予補(bǔ)償”甚至“拆了白拆”劃等號(hào)?！耙徊疬w就遍地是違建”的情形本身就是非正常的。顯然，行政機(jī)關(guān)有義務(wù)在拆遷到來(lái)之前就充分履職，將真正的私搭亂建拆除清理，引導(dǎo)群眾將欠缺的證件補(bǔ)齊，這才是《條例》第24條所真正提倡的法治精神之所在。
