導(dǎo)讀：據(jù)內(nèi)蒙古晨報(bào)近日?qǐng)?bào)道，鄂爾多斯市東勝區(qū)的一套“小二樓”在近年的拆遷項(xiàng)目中離奇“丟失”——長(zhǎng)期不在此居住的房屋買受人于2016年發(fā)現(xiàn)涉案房屋在其不知情的情況下被拆除了，直到近日當(dāng)?shù)胤课莶疬w管理局相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)才表態(tài)將由街道辦事處負(fù)責(zé)處理此事。那么，這起案件中有哪些值得廣大被拆遷人關(guān)注的細(xì)節(jié)問(wèn)題呢？被拆遷人又該在房屋遭“偷拆”時(shí)怎樣維護(hù)自己的補(bǔ)償權(quán)益呢？本文，在明律師結(jié)合有關(guān)報(bào)道對(duì)此進(jìn)行解讀。
【細(xì)節(jié)一：1999年買房，房屋產(chǎn)權(quán)居然沒(méi)過(guò)戶！】
報(bào)道中指出，1999年當(dāng)事人買下這座房子的時(shí)候沒(méi)有過(guò)戶，房屋產(chǎn)權(quán)的名字一直是原房主的名字。當(dāng)事人稱其也和原房主確認(rèn)過(guò)，他們也沒(méi)有接到任何拆遷通知。
當(dāng)事人曾試圖通過(guò)法院訴訟的途徑來(lái)爭(zhēng)取補(bǔ)償權(quán)益，但法院卻因?yàn)榉课莓a(chǎn)權(quán)證名字的問(wèn)題而不予立案。
此即本案中的第一個(gè)重要的細(xì)節(jié)——被拆除房屋的所有權(quán)人并非房屋的買受人，而仍然是原房主。而根據(jù)《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》的規(guī)定，有資格獲取補(bǔ)償?shù)膬H有被征收房屋的所有權(quán)人，實(shí)踐中還包括公有房屋的承租人。
除這兩類人之外，并無(wú)第三類人有權(quán)依法直接獲取補(bǔ)償。也就是說(shuō)，在當(dāng)事人并未完成房屋產(chǎn)權(quán)過(guò)戶手續(xù)辦理的情況下，其僅憑購(gòu)房合同是無(wú)權(quán)從征收方那里獲取補(bǔ)償?shù)?。涉案房屋的拆遷補(bǔ)償依法應(yīng)當(dāng)支付給原房主。
本案中，當(dāng)事人試圖提起訴訟但遭法院裁定不予立案，原因也在于其并非涉案房屋的所有權(quán)人，原告主體不適格。
故此，在明律師要提示廣大被拆遷人，在征收拆遷中主張補(bǔ)償權(quán)益的基礎(chǔ)性前提條件就是自己是涉案房屋的所有權(quán)人。如果不是，那么拆遷補(bǔ)償從原則上就和自己沒(méi)關(guān)系，要主張分得其中利益也只能向所有權(quán)人通過(guò)民事途徑去主張。
所謂“購(gòu)買房屋”，絕非簽訂購(gòu)房合同、付清全款并實(shí)際居住使用就算了事，辦理過(guò)戶登記手續(xù)才是法律認(rèn)可的物權(quán)變動(dòng)公示行為，才能賦予當(dāng)事人完整的房屋所有權(quán)權(quán)能。
【細(xì)節(jié)二：房屋因破破爛爛而被“順便推倒”？】
報(bào)道中當(dāng)?shù)胤课莶疬w管理局負(fù)責(zé)人對(duì)涉案房屋的表態(tài)足夠引人關(guān)注：
當(dāng)時(shí)在道路上一共有15套小二樓，當(dāng)事人的房子正好在中間。在她的房子旁邊東面有7戶，西面也有7戶。西面的7戶由當(dāng)?shù)卣疬w，東面的7戶由房地產(chǎn)企業(yè)拆遷，但都沒(méi)有征收她的房屋。
可能由于她的房屋長(zhǎng)時(shí)間沒(méi)有居住，房子破破爛爛的，所以當(dāng)時(shí)順便就給推倒了。4月份，房屋拆遷管理局多次聯(lián)系相關(guān)部門、房地產(chǎn)企業(yè)，都無(wú)法確定是誰(shuí)給拆掉的。
倘若這位負(fù)責(zé)人所言情況屬實(shí)，那么涉案房屋究竟是如何被“順便推倒”的呢？當(dāng)事人又該向誰(shuí)主張補(bǔ)償甚至是賠償呢？
在明律師認(rèn)為，在類似案件中有以下兩點(diǎn)應(yīng)對(duì)原則值得廣大被拆遷人掌握：
第一，針對(duì)房屋遭不明身份人員“偷拆”一事，當(dāng)事人具有提起訴訟的原告主體資格。根據(jù)《行政訴訟法》第25條之規(guī)定，行政行為的相對(duì)人以及其他與行政行為有利害關(guān)系的公民、法人或者其他組織，有權(quán)提起訴訟。
這類案件中，即便當(dāng)事人因未辦理房屋產(chǎn)權(quán)過(guò)戶手續(xù)而不具有房屋所有權(quán)人身份，但其仍憑借購(gòu)房合同而享有實(shí)際占有、使用涉案房屋的權(quán)利，顯然與涉案房屋被拆除的行為具有法律上的利害關(guān)系。故此，當(dāng)事人具有提起訴訟的原告主體資格。
當(dāng)然，類似案件中往往還涉及另一個(gè)相對(duì)棘手的難題，即當(dāng)事人是否已經(jīng)超過(guò)了行政訴訟的法定起訴期限從而喪失了起訴權(quán)。但這一問(wèn)題是需要專業(yè)律師全面研判后才能得出一定結(jié)論的，當(dāng)事人不宜輕率地自行作出判斷。
簡(jiǎn)言之，當(dāng)事人最好于偷拆發(fā)生后1年內(nèi)咨詢專業(yè)律師準(zhǔn)備提起訴訟，那么起訴期限無(wú)論如何都是不會(huì)超出的。5年、20年的權(quán)利保護(hù)期限能否適用，則需要更為復(fù)雜的判斷過(guò)程，存在較大的風(fēng)險(xiǎn)。
第二，當(dāng)事人可以以當(dāng)?shù)貐^(qū)、縣政府或者房屋拆遷管理部門（如房屋征收部門、住建委等）為被告提起確認(rèn)強(qiáng)拆行為違法的訴訟。
對(duì)于此類強(qiáng)制拆除主體不明確的案件，最高人民法院通過(guò)“許水云案”等眾多裁判基本確立了“強(qiáng)拆主體推定”的原則，即在有基礎(chǔ)性證據(jù)能夠證明房屋被納入征收拆遷范圍且遭拆除的情況下，除非當(dāng)?shù)貐^(qū)、縣政府能夠舉證證明實(shí)施強(qiáng)拆行為的另有其他組織單位，否則將推定其系強(qiáng)拆行為實(shí)施主體。
譬如本案中，房屋拆遷管理局負(fù)責(zé)人明確承認(rèn)涉案房屋所在地曾經(jīng)歷性質(zhì)不同的拆遷項(xiàng)目，那么究竟房屋被誰(shuí)“順便推倒”，當(dāng)?shù)貐^(qū)、縣政府及房屋拆遷管理部門當(dāng)然具有管理的職責(zé)。
即便當(dāng)初房屋的產(chǎn)權(quán)人并非當(dāng)事人而是原房主，原房主的合法財(cái)產(chǎn)同樣不能被隨意“順便推倒”，“破破爛爛”并非能夠拆除房屋的事實(shí)依據(jù)。
在明拆遷律師最后要提醒廣大被拆遷人的是，任何人都不可躺在權(quán)利上睡大覺(jué)，否則法律不會(huì)主動(dòng)去保護(hù)任何人的權(quán)利。老百姓一旦購(gòu)買了房屋特別是相對(duì)老舊的二手房屋，一定要確保及時(shí)過(guò)戶登記，經(jīng)常居住使用，或者將其出租給能夠保持聯(lián)系的租客實(shí)際居住，切勿輕率地將其荒廢甚至遺忘。只有這樣，在面臨征收拆遷、拆違時(shí)大家才能第一時(shí)間獲知消息，及時(shí)行使自己的合法財(cái)產(chǎn)權(quán)利，確保能夠獲取公平、合理的拆遷補(bǔ)償利益。“大撒把”“心太大”絕對(duì)是在面對(duì)房屋拆遷問(wèn)題時(shí)需要避免的狀況。
相關(guān)新聞報(bào)道：
