導(dǎo)讀：承租人合法承租集體經(jīng)營性建設(shè)用地性質(zhì)的土地后，因建設(shè)行為原始取得地上新增合法建筑的所有權(quán)。當(dāng)涉案集體土地被征收時，對地上房屋的補(bǔ)償，承租人應(yīng)當(dāng)獲得其享有所有權(quán)的建筑物部分的征收補(bǔ)償。因存在土地租賃關(guān)系，地上房屋等建筑物的征收補(bǔ)償，應(yīng)當(dāng)考慮房屋實(shí)際的建房人或出資人是誰，是否存在確認(rèn)房屋權(quán)屬的證明文件以及各方當(dāng)事人對房屋拆遷補(bǔ)償是否有相關(guān)約定，并以此作為確認(rèn)補(bǔ)償款歸屬的依據(jù)。而對于征收拆遷造成的停產(chǎn)停業(yè)損失、機(jī)器設(shè)備遷移費(fèi)用的補(bǔ)償，也應(yīng)當(dāng)依法予以保障。
【最高法裁判：集體土地征收，停產(chǎn)停業(yè)損失同樣要補(bǔ)償】
最高人民法院于2020年2月作出的（2019）最高法行再289號行政判決書已對集體土地上房屋征收停產(chǎn)停業(yè)損失的補(bǔ)償予以確認(rèn)。判決書中指出：
行政補(bǔ)償是國家對行政主體的合法行政行為給行政相對人的合法權(quán)益造成損害所進(jìn)行的給付救濟(jì)……
國有土地上房屋征收時明確規(guī)定了停產(chǎn)停業(yè)損失，集體土地上房屋征收時是否需要補(bǔ)償停產(chǎn)停業(yè)損失沒有明確規(guī)定。
但《物權(quán)法》第四十二條明確規(guī)定了征收集體所有的土地，應(yīng)當(dāng)依法足額支付土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)、地上附著物和青苗的補(bǔ)償費(fèi)等費(fèi)用。
故在征收集體土地上設(shè)施農(nóng)業(yè)企業(yè)時，為充分合理保護(hù)被征收人的合法權(quán)益，應(yīng)參照國有土地上房屋征收規(guī)定，將停產(chǎn)停業(yè)損失作為直接損失予以補(bǔ)償。
實(shí)踐中，停產(chǎn)停業(yè)損失費(fèi)和搬遷費(fèi)用、臨時安置費(fèi)用具有補(bǔ)償實(shí)際使用人的性質(zhì)。而房屋的實(shí)際使用者很可能是土地的承租人而非所有權(quán)人。
但因由拆遷方直接對承租人補(bǔ)償，拆遷方無法核實(shí)土地所有權(quán)人即村集體與承租人之間協(xié)議的真實(shí)性、關(guān)聯(lián)性等內(nèi)容，恐后續(xù)會引發(fā)糾紛。
故此，根據(jù)《土地管理法》所規(guī)定的補(bǔ)償安置原理，征地補(bǔ)償款項(xiàng)仍然是補(bǔ)償給土地所有權(quán)人和地上附著物、青苗的實(shí)際所有權(quán)人的。
如果出租人與承租人之間就補(bǔ)償安置款項(xiàng)的分配無法達(dá)成一致意見的，應(yīng)當(dāng)按照村集體對承租人補(bǔ)償?shù)膶?shí)際情況及租賃協(xié)議中雙方對征收補(bǔ)償費(fèi)用的約定通過民事訴訟渠道解決。
需要指出的是，租賃農(nóng)村集體土地建企業(yè)廠房若想獲取補(bǔ)償或者分得補(bǔ)償利益，應(yīng)當(dāng)符合以下前提條件：
一是涉案租賃農(nóng)村集體土地行為合法有效，租賃集體經(jīng)營性建設(shè)用地的，要依據(jù)新修訂《土地管理法》的規(guī)定經(jīng)過村集體同意，并履行相應(yīng)手續(xù)；
二是在集體土地上建造的企業(yè)廠房、倉庫等建筑不存在違法用地、違反鄉(xiāng)村規(guī)劃等違法建設(shè)情形。對于違法建設(shè)的企業(yè)用房，原則上不予補(bǔ)償，還會面臨自然資源部門的查處甚至是拆除；
三是要在租賃合同中對征收拆遷補(bǔ)償費(fèi)用的分配等問題事先作出約定，約定明確具體將會對承租人一方的權(quán)益保障更為有利。
應(yīng)該說，在上述條件中，最難做到的就是前兩點(diǎn)。實(shí)踐中，大量農(nóng)村集體土地上的企業(yè)廠房都或多或少地涉嫌改變土地用途等違法用地情節(jié)，那么其補(bǔ)償利益實(shí)現(xiàn)將會面臨很大挑戰(zhàn)。
在明拆遷律師最后要提示大家的是，在集體土地上建企業(yè)廠房所涉法律問題十分復(fù)雜，而法律風(fēng)險點(diǎn)則十分眾多。廣大有意下鄉(xiāng)投資創(chuàng)業(yè)的朋友要及時掌握2020年農(nóng)村土地管理領(lǐng)域法規(guī)、政策的最新動向，在簽約租賃前、征收拆遷啟動之初等主要時間節(jié)點(diǎn)上及時咨詢專業(yè)律師，才能確保自己在拆遷來臨時獲取公平、合理的補(bǔ)償安置。
