導讀：2020年5月28日，《民法典》表決通過，將于2021年1月1日起施行。《民法典》中新增加的“居住權(quán)”規(guī)定尤為引人關(guān)注。那么，居住權(quán)人遇到征收拆遷能夠獲得補償嗎？其補償主體地位又與被征收房屋的所有權(quán)人、普通承租人有何區(qū)別呢？本文，在明律師就結(jié)合現(xiàn)行法律規(guī)定和征收補償領(lǐng)域的原理帶大家初步探究一下這一問題……
【要點一：居住權(quán)人到底有何權(quán)利？】
要探討居住權(quán)人是否有權(quán)獲得拆遷補償?shù)膯栴}，我們需要首先明確其權(quán)利的主要內(nèi)容和性質(zhì)地位。
居住權(quán)規(guī)定于《民法典》的第366條至第371條，屬于用益物權(quán)分編，與大家所熟悉的土地承包經(jīng)營權(quán)、建設(shè)用地使用權(quán)和宅基地使用權(quán)等并列。
而居住權(quán)的權(quán)能，第366條講得簡單明了：居住權(quán)人有權(quán)按照合同約定，對他人的住宅享有占有、使用的用益物權(quán)，以滿足生活居住的需要。
簡言之，居住權(quán)的主要權(quán)能就是一點，即在別人的房子里長期穩(wěn)定的居住生活。其區(qū)別于所有權(quán)人的最大特點是其不能是房屋的所有權(quán)人，而區(qū)別于普通承租人的最大特點在于其需要通過依法登記設(shè)立，居住權(quán)人享有的是用益物權(quán)而非基于合同而產(chǎn)生的債權(quán)。
那么，居住權(quán)人能否獲得征收補償呢？《民法典》并沒有在牽涉征收的條款中直接規(guī)定。不過我們可以參考一下第327條的內(nèi)容：
因不動產(chǎn)或者動產(chǎn)被征收、征用致使用益物權(quán)消滅或者影響用益物權(quán)行使的，用益物權(quán)人有權(quán)依據(jù)本法第二百四十三條、第二百四十五條的規(guī)定獲得相應(yīng)補償。
據(jù)此，在明律師認為，居住權(quán)既然是法定的用益物權(quán)之一，其因征收拆遷而遭受影響時自然有權(quán)獲得相應(yīng)的補償。
有補償，而不是沒補償，這是問題的初步回答。
【要點二：居住權(quán)人的補償權(quán)益究竟如何實現(xiàn)？】
在明確了居住權(quán)人有權(quán)獲得補償之后，我們再來淺析其實現(xiàn)補償權(quán)益的方式。
筆者認為，結(jié)合《國有土地上房屋征收與補償條例》對征收補償項目、方式和補償協(xié)議內(nèi)容的規(guī)定，針對居住權(quán)的補償應(yīng)當是這樣的：
1. 居住權(quán)人無權(quán)獲得被征收房屋價值的補償。這部分補償明顯是給予被征收房屋的所有權(quán)人的；
2. 居住權(quán)人有權(quán)獲得搬遷和臨時安置的補償。這部分補償明顯是給予因受征收影響需要搬遷和臨時過渡安置的人員的。而在被征收房屋設(shè)立居住權(quán)的情形下，這部分損失顯然會發(fā)生在居住權(quán)人而非所有權(quán)人頭上。
3. 居住權(quán)人無權(quán)獲得停產(chǎn)停業(yè)損失的補償。如前所述，居住權(quán)解決的是權(quán)利人的居住生活需求，不包括“收益”權(quán)能。住宅房屋依法也不能用于生產(chǎn)經(jīng)營，故原則上難以產(chǎn)生停產(chǎn)停業(yè)損失的補償。
4. 居住權(quán)人有權(quán)獲得政策性獎勵金。拆遷中的獎勵金主要是獎勵被征收人配合簽約騰房或者自愿選擇某一特定補償方式的。而在這些方面居住權(quán)人的態(tài)度將起到十分關(guān)鍵的作用。故此，獎勵金的一部分應(yīng)當屬于居住權(quán)人。
不過，上述并非居住權(quán)人所應(yīng)當獲得的最重要的補償。對“居住權(quán)”的補償才是對其權(quán)利影響最直接、最現(xiàn)實的。
原則上，當被征收房屋設(shè)立有居住權(quán)時，被征收人應(yīng)當與居住權(quán)人一起在簽訂補償協(xié)議時選擇房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換這一補償方式，以確保其居住權(quán)能在拆遷后得到保障。
也就是說，居住權(quán)人有權(quán)繼續(xù)在安置房內(nèi)實現(xiàn)其居住生活的需要，所有權(quán)人的選擇必須保障其未來的居住權(quán)益。
另一個值得稍加探討的問題是，居住權(quán)人是否應(yīng)成為征收補償協(xié)議的一方簽約主體？還是僅需要其與房屋所有權(quán)人協(xié)商達成協(xié)議解決居住問題即可？
筆者認為，參照土地承包經(jīng)營權(quán)、建設(shè)用地使用權(quán)和宅基地使用權(quán)人在拆遷中的地位，居住權(quán)人應(yīng)當作為簽訂補償協(xié)議的一方主體出現(xiàn)，其居住權(quán)的補償實現(xiàn)過程應(yīng)當與普通承租人的債權(quán)實現(xiàn)體現(xiàn)出本質(zhì)區(qū)別來。
至于在存在居住權(quán)的情況下，被征收人還能否選擇貨幣補償方式，能否通過貨幣形式給予居住權(quán)人補償，能否通過設(shè)立居住權(quán)時的合同約定來分配補償利益等問題，仍需要進一步的學術(shù)理論研究給出答案。
在明拆遷律師最后要提示大家的是，居住權(quán)是最新出臺的一種新的用益物權(quán)。在2021年《民法典》施行前，其尚不能通過合同、登記的程序付諸于實踐。一旦房屋面臨征收拆遷，或者設(shè)立了居住權(quán)的宅基地上房屋面臨集體土地征收，補償權(quán)益如何落實將會是一個全新的課題。我們也期待著各位朋友的真知灼見，歡迎大家通過留言、評論的方式把你對這一問題的觀點和建議分享給我們。
