拆遷過(guò)程中，總有很多被拆遷人會(huì)問(wèn)“律師，農(nóng)村拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)和城市拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)一樣嗎”或“城中村改造拆遷和舊城改造拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)一樣嗎”這樣的問(wèn)題。

其實(shí)這個(gè)問(wèn)題延伸出的更根本性的問(wèn)題是，集體土地上房屋征收拆遷和國(guó)有土地上房屋征收拆遷補(bǔ)償究竟有沒(méi)有差別，是不是農(nóng)村房拆遷補(bǔ)償一定比城市房拆遷補(bǔ)償要少。

今天，在明律師就來(lái)和大家說(shuō)說(shuō)，農(nóng)村房拆遷和城市防拆遷到底有哪些區(qū)別，農(nóng)村拆遷補(bǔ)償是不是真的就應(yīng)該比城市拆遷補(bǔ)償?shù)汀?/p>

我們先來(lái)看看，拆遷補(bǔ)償?shù)囊罁?jù)是什么。

根據(jù)《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第十七條規(guī)定：“作出房屋征收決定的市、縣級(jí)人民政府對(duì)被征收人給予的補(bǔ)償包括：（一）被征收房屋價(jià)值的補(bǔ)償；（二）因征收房屋造成的搬遷、臨時(shí)安置的補(bǔ)償；（三）因征收房屋造成的停產(chǎn)停業(yè)損失的補(bǔ)償。市、縣級(jí)人民政府應(yīng)當(dāng)制定補(bǔ)助和獎(jiǎng)勵(lì)辦法，對(duì)被征收人給予補(bǔ)助和獎(jiǎng)勵(lì)”。又第十九條規(guī)定：“對(duì)被征收房屋價(jià)值的補(bǔ)償，不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類(lèi)似房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格。被征收房屋的價(jià)值，由具有相應(yīng)資質(zhì)的房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)按照房屋征收評(píng)估辦法評(píng)估確定?！?/p>

集體土地上房屋拆遷補(bǔ)償?shù)木唧w依據(jù)主要是《土地管理法》關(guān)于集體土地征收的規(guī)定和各地方政府依據(jù)土地管理法等相關(guān)法律制定的實(shí)施條例或細(xì)則。我們以北京和蘇州為例，來(lái)簡(jiǎn)要說(shuō)明。

根據(jù)《北京市集體土地房屋拆遷管理辦法》第十三、十四條規(guī)定的內(nèi)容，宅基地上的房屋拆遷，可以實(shí)行貨幣補(bǔ)償或者房屋安置，有條件的地區(qū)也可以另行審批宅基地。補(bǔ)償款按照被拆除房屋的重置成新價(jià)和宅基地的區(qū)位補(bǔ)償價(jià)確定。房屋重置成新價(jià)的評(píng)估規(guī)則和宅基地區(qū)位補(bǔ)償價(jià)的計(jì)算辦法由市國(guó)土房管局制定并公布。也就是說(shuō)，確定房屋補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的依據(jù)仍舊是房屋的評(píng)估價(jià)值和地方政府主管部門(mén)制定的標(biāo)準(zhǔn)。

根據(jù)《蘇州市集體土地房屋拆遷管理暫行辦法》第十九至二十二條規(guī)定內(nèi)容可知，貨幣補(bǔ)償?shù)慕痤~，根據(jù)被拆遷房屋的性質(zhì)、用途、面積等因素，以評(píng)估價(jià)格確定，具體辦法由所在地人民政府（管委會(huì)）制定。選擇房屋安置方式的，拆遷人以認(rèn)定的安置面積對(duì)被拆遷人進(jìn)行安置，被拆遷房屋與安置房屋互結(jié)差價(jià)結(jié)算。拆遷非住宅房屋，對(duì)已依法辦理集體建設(shè)用地手續(xù)和已辦理集體土地流轉(zhuǎn)審批手續(xù)的用地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，由所在地人民政府（管委會(huì)）制定。被拆遷人所有的禽畜棚舍、室外廁所、門(mén)斗、水井、場(chǎng)地、花草樹(shù)木、圍墻、駁岸等其他地上附著物，由評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)估后給予補(bǔ)償。也就是說(shuō)，集體土地房屋拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)也是結(jié)合實(shí)際評(píng)估結(jié)果和地方人民政府主管部門(mén)制定的標(biāo)準(zhǔn)來(lái)確定。

由上可知，盡管在現(xiàn)行《土地管理法》中沒(méi)有具體指出農(nóng)村土地房屋拆遷的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)該如何確定，但各地確定補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的依據(jù)仍舊是在保證被征收人的居住權(quán)和原有生活水平不下降的基礎(chǔ)之上根據(jù)被征收拆遷房屋的實(shí)際價(jià)值來(lái)確定。

當(dāng)然，在明律師需要強(qiáng)調(diào)的是，各地的具體規(guī)定和實(shí)情并不完全相同，實(shí)踐中也常常會(huì)發(fā)生地方不按法律法規(guī)規(guī)定辦事，違法征收、以種種理由壓低補(bǔ)償，侵犯被拆遷人權(quán)利的情況，這些就需要被拆遷人主動(dòng)聯(lián)系專(zhuān)業(yè)拆遷律師，根據(jù)具體案情結(jié)合地方性規(guī)定進(jìn)一步研究了，在此不再一一討論。

所以說(shuō)，我們可以明確的是，不管是國(guó)有土地上房屋征收拆遷，還是集體土地房屋征收拆遷，就被拆遷房屋向被拆遷人進(jìn)行合理補(bǔ)償?shù)那疤岫际桥c房屋本身價(jià)值直接掛鉤的。那么農(nóng)村房屋拆遷和城市房屋拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的不同，大頭主要體現(xiàn)在房屋本身的價(jià)值不同。

第一，城市房屋和農(nóng)村房屋的區(qū)位不同，周?chē)浻布涮撞煌?，地價(jià)與房屋造價(jià)都有很大差別，城市房屋拆遷還要參考周?chē)袌?chǎng)價(jià)，在此基礎(chǔ)上，地理位置較好的房子補(bǔ)償價(jià)格通常較高，這點(diǎn)相信大家都很容易理解。

第二，根據(jù)相關(guān)法律法規(guī)規(guī)定，國(guó)有土地上的商品房可以在法律允許的范圍內(nèi)自由交易流通，價(jià)格在交易過(guò)程中也會(huì)隨著市場(chǎng)變化而變化；但農(nóng)村宅基地房則是國(guó)家用來(lái)解決農(nóng)民住房問(wèn)題的，為了保障村民的長(zhǎng)遠(yuǎn)居住問(wèn)題，國(guó)家禁止宅基地自由買(mǎi)賣(mài)，農(nóng)村房只能在法律允許范圍內(nèi)在集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)流通，不能對(duì)外交易和出售。因此在控制變量的情況下，農(nóng)村房屋價(jià)值通常比城市房屋價(jià)值要低一些。

所以說(shuō)，不管被拆遷人選擇以何種補(bǔ)償方式（產(chǎn)權(quán)調(diào)換或貨幣補(bǔ)償）接受拆遷補(bǔ)償，最終獲得補(bǔ)償?shù)恼鬯銛?shù)額的合理和合法性依據(jù)都是被征收土地房屋應(yīng)值的補(bǔ)償價(jià)格，并保證被拆遷人在土地房屋被征收后居住水平不下降并得到改善。

因此，我們不能籠統(tǒng)地認(rèn)為農(nóng)村（集體）土地房屋征收拆遷就應(yīng)該比城市（國(guó)有土地上）房屋征收拆遷補(bǔ)償標(biāo)（價(jià)格）準(zhǔn)低、補(bǔ)得少，而是要根據(jù)法律規(guī)定和實(shí)際情況具體確定合法合理的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)和分戶(hù)補(bǔ)償價(jià)格。

凡是有人以農(nóng)村房拆遷補(bǔ)償就是應(yīng)該低為由提出壓低補(bǔ)償?shù)?，農(nóng)民朋友都應(yīng)該多留個(gè)心眼，房子值不值錢(qián)、值多少錢(qián)，不是誰(shuí)一句話(huà)就能確定的，只要被征收人取得的補(bǔ)償明顯無(wú)法保障原有居住水平不下降的，里面存在貓膩幾乎是百分之百可以肯定的，被拆遷人在這種情況下一定要把握維權(quán)時(shí)機(jī)，及時(shí)咨詢(xún)專(zhuān)業(yè)拆遷律師，并通過(guò)法律途徑爭(zhēng)取合理補(bǔ)償。