導(dǎo)讀：目前，天津市的棚戶區(qū)改造項(xiàng)目仍在持續(xù)推進(jìn)中。對(duì)于其中公有房屋承租人是否能夠得到補(bǔ)償，自己的利益能否得到最大的維護(hù)，最高人民法院在2019年12月9日作出的（2019）最高法行申9013號(hào)關(guān)于崔衛(wèi)紅與天津市紅橋區(qū)人民政府的再審審查與審判監(jiān)督行政裁定書頗具借鑒價(jià)值。本案共有三個(gè)爭(zhēng)議焦點(diǎn)：一、關(guān)于被征收房屋評(píng)估報(bào)告是否存在超期的問(wèn)題；二、關(guān)于公有房屋承租人能否獲取停產(chǎn)停業(yè)損失問(wèn)題；三、關(guān)于未經(jīng)登記的建筑能否獲得補(bǔ)償?shù)膯?wèn)題。本文將圍繞上述問(wèn)題，從法律方面解析并給出應(yīng)對(duì)建議。

一、關(guān)于被征收房屋評(píng)估報(bào)告是否存在超期的問(wèn)題

本案中，最高人民法院認(rèn)為房屋征收補(bǔ)償決定作出時(shí)間為2017年9月14日，雖已超過(guò)評(píng)估報(bào)告規(guī)定的期限，但本案被訴房屋征收補(bǔ)償決定明確規(guī)定，逾期未完成搬遷的，視為選擇產(chǎn)權(quán)調(diào)換，對(duì)此，再審申請(qǐng)人并未提出異議。

在此情況下，原審法院認(rèn)為根據(jù)一般市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)規(guī)律，被征收房屋價(jià)值變動(dòng)的同時(shí)，就近地段的相關(guān)安置房屋的價(jià)格也在同比變動(dòng)。

因此，在被申請(qǐng)人紅橋區(qū)人民政府以產(chǎn)權(quán)調(diào)換方式對(duì)再審申請(qǐng)人予以補(bǔ)償?shù)那闆r下，同類房屋不同時(shí)段價(jià)格變動(dòng)的因素對(duì)再審申請(qǐng)人的實(shí)際補(bǔ)償利益并未造成損害的認(rèn)定并無(wú)不當(dāng)。[ 中華人民共和國(guó)最高人民法院行政裁定書 ，(2019)最高法行申9013號(hào)。]

根據(jù)我國(guó)《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范（GB/T 50291-2015）》規(guī)定，房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告使用期限應(yīng)自估價(jià)報(bào)告出具之日起計(jì)算，根據(jù)估價(jià)目的和預(yù)計(jì)估價(jià)對(duì)象的市場(chǎng)價(jià)格變化程度確定，不宜超過(guò)一年。

根據(jù)最高院所作裁判可知，在實(shí)際案例中，評(píng)估報(bào)告的使用期限不宜超過(guò)一年，但存在超過(guò)一年的情況，此時(shí)如果該評(píng)估報(bào)告未對(duì)被評(píng)估對(duì)象價(jià)值造成損害時(shí)，仍具有一定效力，而不是一律認(rèn)定為無(wú)效。

但是如果評(píng)估報(bào)告逾期時(shí)間過(guò)長(zhǎng)，對(duì)于當(dāng)事人權(quán)益造成一定損害時(shí)，可以提供一定證據(jù)證明損害程度、大小及具體金額來(lái)進(jìn)行相應(yīng)的救濟(jì)。

對(duì)于棚戶區(qū)改造項(xiàng)目中的就近地段回遷安置而言，征收補(bǔ)償決定稍微延遲作出并不會(huì)導(dǎo)致被征收人的利益受損，這是最高法作出上述裁判的主要考慮因素。

二、關(guān)于公有房屋承租人能否獲取停產(chǎn)停業(yè)損失的問(wèn)題

根據(jù)《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第二十三條規(guī)定：“對(duì)因征收房屋造成停產(chǎn)停業(yè)損失的補(bǔ)償，根據(jù)房屋征收前的效益、停產(chǎn)停業(yè)期限等因素確定。具體辦法由省、自治區(qū)、直轄市制定?！?/p>

《天津市國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償規(guī)定》第二十六條則規(guī)定：“被征收人、公有房屋承租人違反法律、法規(guī)規(guī)定，擅自將住宅房屋改變?yōu)榻?jīng)營(yíng)性用房的，征收時(shí)不給予停產(chǎn)停業(yè)損失補(bǔ)償?！?/p>

在本案中，由于涉案《公有住宅房屋租賃合同》載明的房屋用途為“住宿”，當(dāng)事人違反法律規(guī)定變更了房屋用途，用作于個(gè)體經(jīng)營(yíng)，因此對(duì)于停產(chǎn)停業(yè)的損失不再補(bǔ)償。

因此，如果公房承租人改變了房屋的用途，那么對(duì)于停產(chǎn)停業(yè)的損失則沒(méi)有相應(yīng)的補(bǔ)償，那么作為天津市棚改區(qū)范圍內(nèi)的公有房屋承租人到底能獲得哪些補(bǔ)償呢？

根據(jù)《天津市國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償規(guī)定》第十九條的規(guī)定：“作出房屋征收決定的區(qū)人民政府應(yīng)當(dāng)對(duì)被征收人、公有房屋承租人給予的補(bǔ)償內(nèi)容包括：

（一）被征收房屋價(jià)值的補(bǔ)償；

（二）因征收房屋造成的搬遷、臨時(shí)安置的補(bǔ)償；

（三）因征收房屋造成的停產(chǎn)停業(yè)損失的補(bǔ)償。

區(qū)人民政府應(yīng)當(dāng)制定補(bǔ)助和獎(jiǎng)勵(lì)辦法，對(duì)被征收人、公有房屋承租人給予補(bǔ)助和獎(jiǎng)勵(lì)。

因此，對(duì)于公有房屋承租人可以獲得的補(bǔ)償有：被征收房屋價(jià)值補(bǔ)償、搬遷費(fèi)、臨時(shí)安置費(fèi)、沒(méi)有改變規(guī)定的房屋用途的停產(chǎn)停業(yè)費(fèi)以及規(guī)定的獎(jiǎng)勵(lì)費(fèi)用。

三、關(guān)于未經(jīng)登記建筑能否予以補(bǔ)償?shù)膯?wèn)題

在本案中，被拆遷人并未提供證據(jù)證明院內(nèi)建設(shè)的其他房屋屬于合法建設(shè)的房屋或符合《天津市紅橋區(qū)西于莊地區(qū)棚戶區(qū)改造（舊城區(qū)改建）項(xiàng)目平房住宅征收補(bǔ)償方案》對(duì)未登記建筑的認(rèn)定的規(guī)定。

區(qū)政府則根據(jù)承租人為崔衛(wèi)紅的《天津市公有住宅房屋租賃合同》記載內(nèi)容確定補(bǔ)償面積，并且將《天津市房屋征收評(píng)估分戶報(bào)告單》依法向崔衛(wèi)紅送達(dá)，崔衛(wèi)紅并未就面積等問(wèn)題向房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)申請(qǐng)復(fù)核評(píng)估。因此最高院駁回了補(bǔ)償其未登記建筑的請(qǐng)求。

結(jié)合案例，對(duì)于天津棚改區(qū)的公有房屋承租人來(lái)講，未經(jīng)登記建筑認(rèn)定的合法程序應(yīng)該是怎樣的呢？

根據(jù)《天津市國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償規(guī)定》第十二條的規(guī)定：“區(qū)人民政府作出房屋征收決定前，應(yīng)當(dāng)組織有關(guān)部門依法對(duì)房屋征收范圍內(nèi)未經(jīng)登記的建筑進(jìn)行調(diào)查、認(rèn)定和處理。

對(duì)認(rèn)定為合法建筑和未超過(guò)批準(zhǔn)期限的臨時(shí)建筑的，應(yīng)當(dāng)給予補(bǔ)償；對(duì)認(rèn)定為違法建筑和超過(guò)批準(zhǔn)期限的臨時(shí)建筑的，不予補(bǔ)償?！?/p>

因此，對(duì)于未登記的房屋，區(qū)政府有義務(wù)組織有關(guān)部門進(jìn)行調(diào)查、認(rèn)定和處理。如果被拆遷人、公有房屋承租人對(duì)于評(píng)估報(bào)告給出的結(jié)果不服的，也有權(quán)申請(qǐng)復(fù)核評(píng)估。

若區(qū)政府未經(jīng)查明該問(wèn)題即作出評(píng)估報(bào)告，且不能舉證證明被拆房屋評(píng)估報(bào)告已經(jīng)送達(dá)被拆遷人、公有房屋承租人的，那么區(qū)政府將承擔(dān)不利的法律后果。