導讀：好消息是，你居住幾十年的簡易住宅樓有望迎來改建了，符合條件的還可適當增加廚房、衛(wèi)生間的面積；“壞消息”是，這不是你所盼望已久的征收拆遷、棚戶區(qū)改造，更不會令你“拆遷暴富”，且改建資金需要居民參與共擔。這就是最新推出的《關(guān)于開展危舊樓房改建試點工作的意見》，本文，在明律師為大家淺析這一新探索的關(guān)鍵要點。
7月1日，北京市住房和城鄉(xiāng)建設委員會、北京市規(guī)劃和自然資源委員會、北京市發(fā)展和改革委員會、北京市財政局聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于開展危舊樓房改建試點工作的意見》，為全市老舊小區(qū)綜合整治工作開啟了全新模式的探索。
眾所周知，大量上世紀六七十年代及以后建造的簡易樓、筒子樓等老舊樓房經(jīng)歷了幾十年的風雨和“過載使用”后已是岌岌可危，存在居住安全隱患且環(huán)境惡劣等現(xiàn)實問題。
《意見》的出臺針對的就是這類樓房，這使其區(qū)別于此前發(fā)布的針對歷史文化街區(qū)平房直管公房的申請式退租（改善）政策。
那么，新規(guī)中都有哪些亮點呢？在明律師為大家著重整理以下4大方面：
【亮點一：翻建、改建危舊樓房，面積可適度增加】
《意見》中指出，原則上居民戶數(shù)比現(xiàn)狀不增加，為改善居民居住條件，具備條件的可適當增加建筑規(guī)模。安置后因異地安置或貨幣補償剩余的成套住宅由區(qū)政府回購，可作為公租房或定向安置房使用。
改建項目應不減少原居民房屋的居住面積，簡易樓等非成套住宅按照成套住宅設計，可適當增加居民廚房、衛(wèi)浴面積，重點解決建筑使用功能提升問題。
據(jù)此，改建后的新樓房將有望提升居民的居住環(huán)境和質(zhì)量，通過適當增加廚房、衛(wèi)浴面積等舉措讓房屋的使用功能更加齊全、便利。
在確保不因改建而減小居住面積的前提下，如何實現(xiàn)居住環(huán)境的提升的確值得期待。
【亮點二：充分尊重居民意愿，90%以上同意才改建】
《意見》中在對改建項目的程序性要求中指出，改建項目需確保摸底調(diào)查階段和設計方案、改建實施方案均公開征求居民的意見。
其中改建意向征詢、方案征詢需經(jīng)不低于總戶數(shù)三分之二的居民同意方可開展下步工作。
實施主體要與居民簽訂改建協(xié)議，改建項目范圍內(nèi)不低于90%的居民同意簽訂改建協(xié)議后，協(xié)議方可生效，協(xié)議生效后啟動居民周轉(zhuǎn)搬遷。未達到簽約比例的，改建項目自動終止。
也就是說，這類改建項目最終需要達到的同意比例設定為90%，只有達到這一比例改建工作才能真正落實下去。
【亮點三：與平房直管公房“申請式退租”政策相銜接】
《意見》中指出，列入就地改建的項目，居民可以選擇原址回遷或外遷。其中，外遷居民參照我市直管公房申請式退租政策執(zhí)行，符合條件的，可以承租公租房或者購買共有產(chǎn)權(quán)住房。
長期居住在項目范圍自建房內(nèi)，有本市戶籍，本人及配偶和未成年子女在本市無正式住房的居民，可優(yōu)先配租公租房或購買共有產(chǎn)權(quán)房解決家庭住房困難。
（注：意即無證的自建房無法按照有證面積房屋標準計算價值，只能“優(yōu)先配租公租房或購買共有產(chǎn)權(quán)房解決家庭住房困難”）
據(jù)此，選擇外遷的危舊樓房居民可參照此前平房直管公房申請式退租的政策通過共有產(chǎn)權(quán)房或者公共租賃住房解決居住需求。
【亮點四：改建成本共擔，居民需出資】
《意見》中對此的規(guī)定如下：
居民應分攤改建項目的部分改造成本，其中：
（1）承租公房的居民，有獲取改造后房屋產(chǎn)權(quán)意愿的，應負擔房屋改造的部分成本。其中，原面積部分，負擔成本不高于綜合改建成本中除政府和產(chǎn)權(quán)單位補助之外的不足部分；
改建后新增面積部分，按照不低于綜合改建成本負擔，也可按照同地段、同品質(zhì)普通商品住房價格70%左右負擔，具體標準由區(qū)政府制定。
居民因經(jīng)濟困難無力負擔的，可繼續(xù)承租改建后的房屋。原房屋面積部分，繼續(xù)按照公房租金標準收取租金；改建后新增面積部分，按照公租房租金標準收取租金，具體標準由區(qū)政府制定。
（2）原住房為已購公房或商品房的居民，應負擔原住房面積部分的綜合改建成本中除政府和產(chǎn)權(quán)單位補助之外的不足部分，改建后房屋新增面積部分的成本按照不低于綜合改建成本負擔，也可按照同地段、同品質(zhì)普通商品住房價格70%左右負擔，具體標準由區(qū)政府制定。
我們稍微解讀一下這部分的內(nèi)容。首先，居民需要分攤危舊樓房改建項目的改造成本，即部分出資才能完成改建，這與征收拆遷、棚戶區(qū)改造等項目存在顯著差異。
其次，危舊樓房內(nèi)的居民被分為兩種。對于身份為公房承租人的居民，可選擇在改造后擁有房屋的完整產(chǎn)權(quán)，那么就需要按照前述（1）中第一自然段的表述分攤改造費用。
若繼續(xù)選擇承租改建后的房屋，則需要按照標準繼續(xù)支付相應的租金。
對身份為房屋產(chǎn)權(quán)人的居民，則按照前述（2）中的表述分攤改造費用。
總之，無論你是哪種身份，怎么選擇，要想享受改建后的居住環(huán)境質(zhì)量提升，適度分攤成本都是必然的。想一分錢不出就住上新房子的可能性不大。
在明拆遷律師要提示廣大危舊樓房居民的是，《意見》的出臺傳遞出一個明確的訊息——針對老舊樓房的棚戶區(qū)改造征收項目已接近尾聲，通過拆遷獲取補償?shù)耐緩綄崿F(xiàn)改善居住條件的機會正在逐漸消失。
危舊樓房改建的探索與“申請式退租（改善）”政策交相輝映，將成為今后一段時間城鎮(zhèn)老舊小區(qū)綜合整治的重要模式。
其共通之處就在于不具有行政強制性，改與不改，搬與不搬，掏錢與不掏錢全由老百姓說了算，政府只給予政策上的鼓勵和補助。
我們希望廣大危舊樓房中的居民朋友做好充分的心理準備，擺正心態(tài)，摒棄不切實際的想法，盡可能把握改造的機會改善自己的居住環(huán)境質(zhì)量。在明拆遷律師也會持續(xù)關(guān)注這類項目的最新動態(tài)，為大家提供更有針對性的法律幫助。
