導(dǎo)讀：筆者近期代理的幾起經(jīng)營性用房租賃合同糾紛訴訟中，法院均以涉案經(jīng)營性用房未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證、房屋所有權(quán)證等行政審批手續(xù)為由，認(rèn)定房屋租賃合同無效。實(shí)務(wù)中，這類合法手續(xù)不全的租賃標(biāo)的房屋，尤其是集體土地上的房屋還比較常見。這類房屋租賃合同在履行過程中一旦發(fā)生糾紛，引發(fā)訴訟，法院都會(huì)主動(dòng)對(duì)合同效力進(jìn)行審查。那么問題來了，合同無效之后，承租人可否要求出租人退還租金？因?yàn)楹贤瑹o效形成的損失又該如何處理呢？
一、房屋租賃合同無效后租金問題的處理區(qū)分“一般”和“特殊”情形
《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》（以下簡稱《房屋租賃合同解釋》）中規(guī)定，“房屋租賃合同無效，當(dāng)事人請(qǐng)求參照合同約定的租金標(biāo)準(zhǔn)支付房屋占有使用費(fèi)的，人民法院一般應(yīng)予支持”。
該條款意味著承租人基于占有房屋獲得了占有利益，同時(shí)，房屋因?yàn)槌凶馊说氖褂枚兴鶕p耗和折舊。
當(dāng)房屋租賃合同被法院認(rèn)定為無效后，承租人應(yīng)當(dāng)基于其所獲得的占有利益和房屋損耗與折舊向房屋所有人支付占有使用費(fèi)。
而占有使用費(fèi)的支付標(biāo)準(zhǔn)，即參照租金——當(dāng)事人簽訂合同時(shí)對(duì)租賃房屋所應(yīng)支付對(duì)價(jià)的預(yù)期。
但值得注意的是，上述規(guī)定是一般規(guī)定，主要是出于節(jié)省訴訟成本的考慮。在情況復(fù)雜的具體案件中，并非一律參照合同約定的租金標(biāo)準(zhǔn)支付房屋占有使用費(fèi)。
否則就意味著抹平了有效合同與無效合同的差別，無論合同是否有效，承租人均需按合同約定的標(biāo)準(zhǔn)支付租金或房屋使用費(fèi)，不利于維護(hù)市場交易安全和交易秩序。
在具體案件中，如果合法建筑租賃市場價(jià)格和手續(xù)不齊全建筑租賃市場價(jià)格相差較為懸殊，當(dāng)事人可以通過詢價(jià)等當(dāng)時(shí)予以證明，在訴訟中請(qǐng)求人民法院合理調(diào)整。
另外，房屋租賃合同被認(rèn)定為無效后，免租期是否需要支付占用費(fèi)，也是一個(gè)值得關(guān)注的問題。
筆者認(rèn)為，免租期條款與租金條款一樣，應(yīng)當(dāng)參照適用，即原約定免租期無需支付占用費(fèi)，具體理由如下：
一方面，如果支持出租人要求承租人支付免租期的房屋占有使用費(fèi)，會(huì)導(dǎo)致承租人承受雙重?fù)p失，超額承擔(dān)免租期內(nèi)的費(fèi)用；
另一方面，也會(huì)導(dǎo)致出租人因出租違法建筑之過錯(cuò)行為而獲得不當(dāng)利益，這顯然會(huì)導(dǎo)致雙方利益失衡，違背公平原則。
二、房屋租賃合同無效后損失賠償?shù)奶幚?/strong>
在簽訂房屋租賃合同后，尤其是租賃經(jīng)營用途房屋時(shí)，承租人通常會(huì)根據(jù)經(jīng)營目的對(duì)房屋進(jìn)行裝飾裝修、改擴(kuò)建等。
根據(jù)《房屋租賃合同解釋》的規(guī)定，區(qū)分以下情況處理：
①如果承租人經(jīng)出租人同意改擴(kuò)建但未辦理合法建設(shè)手續(xù)的，改擴(kuò)建造價(jià)費(fèi)用由雙方按過錯(cuò)分擔(dān)。所謂改擴(kuò)建造價(jià)費(fèi)用，一般是指承租人改擴(kuò)建過程中的實(shí)際支出。
承租人可以提供改擴(kuò)建過程中購買原材料、雇傭人工或委托施工的相關(guān)材料予以證明，也可以申請(qǐng)司法鑒定；
②經(jīng)出租人同意裝飾裝修，未形成附合的，由承租人拆除；已形成附合的，由雙方按過錯(cuò)分擔(dān)現(xiàn)值損失。
所謂裝飾裝修物的現(xiàn)值損失，是指附合在房屋上的裝飾裝修物上存在的實(shí)際價(jià)值，亦即裝飾裝修物之現(xiàn)存的價(jià)值?，F(xiàn)值損失的認(rèn)定在司法實(shí)踐中一般亦采用鑒定的方式；
③如果承租人未經(jīng)出租人同意改擴(kuò)建、裝飾裝修的，損失由承租人自行承擔(dān)。
三、承租人租賃期間的收益與合同無效的損失之間是否應(yīng)當(dāng)折抵
承租經(jīng)營性用房的，在實(shí)際承租期限內(nèi)，承租人一般取得有相應(yīng)收益。因此，有的案件中，出租人在抗辯賠償責(zé)任時(shí)，會(huì)拿承租人的收益說事，主張收益從損失賠償金額中進(jìn)行抵減。那么，這種收益折抵損失的主張又能否成立呢？
筆者認(rèn)為，法律救濟(jì)的目的是使締約人回到信賴未曾發(fā)生一樣的狀態(tài)，消除因信賴合同所采取的行為的法律后果。
因此，合同履行期間，出租方租金收益、承租方履約收益等合同履行利益不應(yīng)納入合同無效損失賠償考慮范圍。
除此之外，一方面，出租方收取租金、承租方因履約獲益具有對(duì)等性、抵消性；另一方面，合同無效給承租人帶來的損失，除了擴(kuò)建造價(jià)損失、裝修現(xiàn)值損失之外，實(shí)際還存在喪失訂立其他類似合同的機(jī)會(huì)損失、預(yù)期經(jīng)營利潤損失等可得利益損失，但該部分損失難于量化，且可能導(dǎo)致合同無效時(shí)雙方利益失衡。
那么，合同履約利益既不列入合同無效時(shí)的損失賠償事項(xiàng)，也不作為損失扣減事項(xiàng)，是控制賠償范圍、平衡締約各方權(quán)責(zé)的應(yīng)有之意。
在明拆遷律師事務(wù)所的黃艷律師團(tuán)隊(duì)最后要提示大家的是，處理房屋租賃合同無效后的法律后果分擔(dān)時(shí)，現(xiàn)有法律規(guī)范可能無法事無巨細(xì)。面臨一些非常規(guī)的新情況，則需要遵循私法自治和誠實(shí)信用的基本原則加以處理，以平等照顧合同各方當(dāng)事人的權(quán)益，維護(hù)交易市場穩(wěn)定，實(shí)現(xiàn)處理結(jié)果合法、合情、合理。大家在承租房屋時(shí)，一定要仔細(xì)檢查出租方的房屋合法性憑證，盡量避免類似風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生。
