導讀：在近期如火如荼開展的各種“新農(nóng)村社區(qū)建設”“村改居”“整村撤并”“合村并點”等拆遷項目中，農(nóng)民的補償安置權(quán)益面臨著“一村一方案”般的搖擺不定，往往令農(nóng)民朋友摸不著頭腦。那么，面對這類在《土地管理法》《國有土地上房屋征收與補償條例》中查不到規(guī)定的五花八門的讓“農(nóng)民上樓”的項目，你究竟是上還是不上，簽字還是不簽字呢？本文，在明律師結(jié)合實踐中的情形為大家介紹3條判斷底線，讓大家掌握決定簽字與否的“金標準”
【底線之一：究竟有沒有真的聽取村民意見，走“村民自治”程序】
所有的這類項目都打著“村民自治”“尊重農(nóng)民意愿”的旗號開展，沒有一個敢承認是逼迫、命令農(nóng)民簽約上樓的。
參考借鑒《土地管理法》對征地拆遷項目的規(guī)定也不難發(fā)現(xiàn)，就補償安置方案聽取意見、舉行聽證會是非常重要的程序步驟。
這個步驟真的落到實處了，涉案項目的補償結(jié)果就不會太差。反之，那種“雷聲大、雨點小”，“只聽樓梯響不見人下來”的偷偷摸摸開展的“村民自治”，其補償結(jié)果也往往不盡如人意。丑媳婦不敢見公婆，這種樸素的道理是農(nóng)民朋友們最能理解的。
在明律師要提示大家的是，真正的“村民自治”應當落實全村張貼公告并保障一定的公告期限，允許村民針對公告內(nèi)容提修改意見，召開由全體村民參加的村民會議等等。凡是沒有這些就直接拿著協(xié)議上門要求村民簽字、搬家的，我們完全可以一概拒絕。
【底線之二：先補償后搬遷，必須百分之百落實到協(xié)議中】
農(nóng)民朋友們需要牢牢記住的是，不單單是征收拆遷，一切“拆舊建新，農(nóng)民上樓”類的項目都應當遵循“先補償后搬遷”這一起碼底線，這個字才是可簽的。
在一些媒體報道出的項目中，個別村對村民何時簽約，何時騰空房屋、宅基地并交付驗收有著嚴格且明確的期限限制，過了期就要使出扣除獎勵金的老一套。
然而便覽整個通知、方案，卻根本看不到所謂的集中安置社區(qū)樓房究竟建在哪里，何時建成交付。
而參考借鑒《國有土地上房屋征收與補償條例》的規(guī)定不難獲知，所謂“補償?shù)轿弧钡臉藴示褪秦泿叛a償款打入補償協(xié)議中列明的被征收人指定賬戶，產(chǎn)權(quán)調(diào)換安置房在協(xié)議中明確地點和面積。
同理，在新農(nóng)村社區(qū)建設拆遷中，只有在滿足上述“補償?shù)轿弧睒藴实那闆r下實施的搬遷，才是能夠最大限度保障農(nóng)民合法財產(chǎn)權(quán)利的。其他情形皆屬于“只管拆，不管補”，是嚴重不合理、不公平的惡劣做法。
一旦聽信拆遷方的口頭承諾，或是對通知、方案中本身語焉不詳?shù)难a償內(nèi)容進行的“擴大解釋”，被拆遷人就很可能上了套。當你簽約、騰房進而失去對宅基地上房屋的實際占有時，你未來的居住生活就幾乎完全系于拆遷方的“良知”之上。這樣的局面，的確過于被動了。
【底線之三：原有生活水平不降低、長遠生計有保障】
這一底線同樣是從《土地管理法》中“抄”的，但的確非常重要。
“越拆越窮”無論如何是違背新農(nóng)村社區(qū)建設拆遷的政策初衷的，農(nóng)民朋友所普遍關心的搬遷上樓后的生計問題，應當?shù)玫巾椖糠桨傅某浞直Ｕ稀?/p>
“整村撤并”后安置點離自己承包的農(nóng)用地越來越遠，今后種地怎么辦？搬進新農(nóng)村社區(qū)，養(yǎng)殖場和農(nóng)業(yè)機械設備怎么弄？上樓后的物業(yè)管理費用要掏多少，會不會“沖馬桶都要花錢”？樓房實際居住面積往往小于原有的宅基地院落，房子不夠住怎么辦……所有這些農(nóng)民關心的現(xiàn)實問題，都應當?shù)玫椒桨傅纳髦乜紤]和重視。
毫無疑問，“農(nóng)民上樓”一定會造成其生產(chǎn)生活方式的轉(zhuǎn)變和居住環(huán)境的改變。農(nóng)民一旦選擇了，就有義務去適應并改變自己，但作為鼓勵村民搬遷上樓的地方政府而言，也應當拿出切實可行的辦法來進一步幫助農(nóng)民。
正所謂“搬得出，穩(wěn)得住，才逐步能致富”，只管今天不管明天，只顧眼前的既得利益而不顧新農(nóng)村的長遠發(fā)展，這樣的事兒農(nóng)民朋友一定要謹慎選擇參與，在簽與不簽、搬與不搬上好好掂量一番。
【底線之四：居住條件有改善，1:1不可松動】
農(nóng)民朋友經(jīng)常咨詢在明律師，我們村這拆遷補償條件究竟合法嗎？我就這么簽了會吃虧嗎？
對于這一類困惑，請大家牢牢記住“1:1”這個比例，它是絕對意義上的“金標準”，不可動搖。
在一些農(nóng)村地區(qū)的項目中，對村民原有的宅基地上房屋采取“一刀切”“一口價”性質(zhì)的補償標準，比如一戶連房帶地10萬元（選擇貨幣補償，領錢走人），或者交出舊房和宅基地就給幾萬元的過渡搬遷補助獎勵，房子白拆。
這種簡單粗放的計算方法完全忽視了農(nóng)村村民住宅本身的價值，沒有經(jīng)過專業(yè)的評估程序就想當然地為其“官方定價”，其補償結(jié)果很可能不足涉案房屋的完整建造、裝修成本，農(nóng)民只要簽字騰房就會面臨賠本、虧錢。
“拆我一頭牛，補我一只雞”的補償不能答應，這是小孩子都懂的道理，一些善良樸實的農(nóng)民朋友卻對此完全沒有考慮，光顧著拆遷方宣傳的“住樓房好”了，這絕對不行。
真要同意“農(nóng)民上樓”，那也要建立在按照原有宅基地上房屋評估價值的1:1置換樓房的基礎上才有得商量，超出這部分價值的面積可以自己添一部分錢購買，以享受更好的居住條件，改善住房困難等情況。但對“1:1”以內(nèi)的部分，農(nóng)民憑什么要自費購買呢？
在明拆遷律師最后想提示廣大農(nóng)民朋友的是，新農(nóng)村社區(qū)建設自有其益處，很多地處偏遠、房屋質(zhì)量差的農(nóng)民迫切希望能夠搬進集中安置的樓房。在這一過程中，嚴守上述“金標準”不放松，堅持爭取公平合理補償?shù)牡拙€思維，農(nóng)民就不會在簽約騰房后覺得吃虧上當，更不至于落得個“越拆越窮”的糟糕后果。《土地管理法》和590號令所規(guī)定的原則、標準很多都可以拿出來作為尺子，去量一量涉案項目的補償究竟合不合適，合不合理，字究竟能簽還是不能簽！
