導(dǎo)讀：近日，很多征地拆遷業(yè)內(nèi)人士對(duì)棚戶區(qū)改造（征收拆遷）和整村撤并類新村建設(shè)項(xiàng)目進(jìn)行各種各樣的對(duì)比，進(jìn)而提示農(nóng)民朋友需要關(guān)注的權(quán)利要點(diǎn)。而對(duì)于以“協(xié)議搬遷”形式開(kāi)展的新村建設(shè)拆遷，協(xié)議本身也很能反映其鮮明的特征。那么，通過(guò)一份此類項(xiàng)目的“房屋拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議”，我們究竟能發(fā)現(xiàn)什么呢？農(nóng)民的房屋財(cái)產(chǎn)權(quán)利是否得到了協(xié)議的全面保障呢？本文，在明律師就結(jié)合一份協(xié)議文本中的內(nèi)容為大家進(jìn)行解讀……

看點(diǎn)一：簽約主體是“xx新村建設(shè)指揮部”，加蓋村民委員會(huì)印章

顯然，涉案項(xiàng)目并非由地方市、縣級(jí)政府，自然資源主管部門(mén)等主導(dǎo)的征收拆遷，而是由所謂“指揮部”和村委會(huì)主導(dǎo)開(kāi)展的協(xié)議搬遷項(xiàng)目。

需要注意的是，“新村建設(shè)指揮部”究竟由誰(shuí)設(shè)立，自身是什么性質(zhì)也有了解的必要。如果其系縣、鄉(xiāng)政府設(shè)立，那么縣、鄉(xiāng)政府就應(yīng)當(dāng)對(duì)其行為負(fù)法律責(zé)任。若是由村委會(huì)直接設(shè)立的，則只能由村委會(huì)對(duì)其行為負(fù)責(zé)。

通俗點(diǎn)講，拆遷中有沒(méi)有政府的事兒，沾不沾得上政府的邊，出現(xiàn)矛盾糾紛能不能起訴地方政府，都由于這樣的簽約和蓋章主體而有了初步的答案。

看點(diǎn)二：無(wú)被拆遷院落、房屋情況描述，“調(diào)查登記”“查勘評(píng)估”環(huán)節(jié)看不見(jiàn)

眾所周知，根據(jù)棚戶區(qū)改造等征收拆遷項(xiàng)目的嚴(yán)格程序規(guī)范，房屋征收部門(mén)的入戶調(diào)查登記和房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)的實(shí)地查勘、出具評(píng)估報(bào)告都是必經(jīng)步驟，未落實(shí)的征收方不得作出補(bǔ)償決定、申請(qǐng)法院拆除房屋。

而在一份“新村建設(shè)”的補(bǔ)償安置協(xié)議中，卻難以找到有關(guān)被拆遷宅基地院落、房屋任何情況的描述，宅基地的面積、房屋的建筑面積、層數(shù)等直接影響補(bǔ)償安置的數(shù)字均不可見(jiàn)。

顯然，新村建設(shè)方依據(jù)其政策選取了“一刀切”式的補(bǔ)償安置標(biāo)準(zhǔn)，未考慮每一戶的宅基地及其上房屋的特殊性。

所有的農(nóng)村村民住宅在他們看來(lái)都沒(méi)區(qū)別，一條杠杠、一把尺子給補(bǔ)償款就可以了。而這很可能就是導(dǎo)致一些村民主張“越拆越窮”，補(bǔ)償不足以彌補(bǔ)其原有房屋價(jià)值損失的關(guān)鍵。

需要強(qiáng)調(diào)的是，僅僅知道面積、層數(shù)等基本數(shù)據(jù)還不夠。所涉村莊農(nóng)房的價(jià)值還應(yīng)當(dāng)由房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)依據(jù)一定的專業(yè)評(píng)估方法進(jìn)行科學(xué)評(píng)估，既得出具有普遍適用性的數(shù)字，又充分兼顧每一戶房屋的裝飾裝修、建筑用材、使用年限、是否用于合法的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)等客觀情況。

這兩部分都缺失，協(xié)議所給出的補(bǔ)償數(shù)額事實(shí)上就是一筆糊涂賬，是拆遷方根據(jù)其兜里有多少錢“隨意書(shū)寫(xiě)”的結(jié)果，村民對(duì)此有怨言也就不足為奇了。

看點(diǎn)三：房屋自己拆，院落自己騰，驗(yàn)收合格了才有資格領(lǐng)補(bǔ)償

在明律師相信，長(zhǎng)期關(guān)注我們的農(nóng)民朋友們都知道一個(gè)原則“先補(bǔ)償，后搬遷”。

不過(guò)很顯然，這一在城市房屋征收和農(nóng)村集體土地征收中均已明確的原則并未被“新村建設(shè)”類拆遷所適用。

這類拆遷采取的是通過(guò)協(xié)議要求村民在規(guī)定期限內(nèi)自行拆除房屋、騰空院落，房屋拆干凈并經(jīng)指揮部、村委會(huì)“驗(yàn)收”合格后村民才有資格選安置房或者領(lǐng)取補(bǔ)償款。這就是典型的“先拆后補(bǔ)”……

之所以要求村民自行拆除房屋而村委會(huì)、指揮部不管拆，目的只有一個(gè)——完全規(guī)避強(qiáng)拆的法律程序要求和違法風(fēng)險(xiǎn)。

須知，要想合法的強(qiáng)制拆除村民的房屋，未經(jīng)法院依法裁定是不行的，這在程序上顯然設(shè)置了過(guò)高的門(mén)檻，“新村建設(shè)”根本夠不著。

故此，我不拆，都由你農(nóng)民自己來(lái)拆，拆了就是你對(duì)自己合法財(cái)產(chǎn)的自愿處分，與我沒(méi)有一毛錢的關(guān)系，再嫌補(bǔ)償?shù)汀仓貌缓线m想反悔，也基本不會(huì)得到法院的支持。

看點(diǎn)四：不按補(bǔ)償協(xié)議執(zhí)行要接受指揮部的處罰？

協(xié)議中赫然指出，如果（被拆遷人）不嚴(yán)格按照協(xié)議執(zhí)行，自覺(jué)接受新村建設(shè)指揮部的任何處罰，主動(dòng)放棄補(bǔ)償金和獎(jiǎng)勵(lì)款，并拆除房屋。

違約責(zé)任是給雙方訂立的，不能只規(guī)制其中的被拆遷農(nóng)民一方。同時(shí)，所謂“指揮部”根本無(wú)權(quán)對(duì)農(nóng)民的“未履約”行為予以處罰，更不能因其“未履約”而直接扣除其應(yīng)得的補(bǔ)償金和獎(jiǎng)勵(lì)款。若真如此，農(nóng)民就可能面臨“零補(bǔ)償凈身出院”的結(jié)局，這無(wú)疑是對(duì)善良、樸實(shí)農(nóng)民的犯罪。

綜上所述我們不難看出，這樣一份“房屋拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議”與正規(guī)征收拆遷項(xiàng)目所簽的協(xié)議雖然名稱類似，內(nèi)容上卻有著天壤之別。村民在稀里糊涂之中就會(huì)失去自己的宅基地院落和房屋，所換來(lái)的購(gòu)買安置房指標(biāo)卻可能根本與原有房屋形不成公平的對(duì)價(jià)。

“皮之不存，毛將焉附”，一個(gè)缺少被拆遷房屋價(jià)值信息的補(bǔ)償協(xié)議，自然無(wú)法實(shí)現(xiàn)對(duì)被拆遷農(nóng)民的全面、合理補(bǔ)償，僅此一點(diǎn)，就基本上解答了標(biāo)題中提到的疑問(wèn)。

在明拆遷律師最后要提示廣大農(nóng)民朋友的是，面對(duì)這樣的補(bǔ)償協(xié)議，大家在決心咨詢專業(yè)律師之前所能做的只有一件事——對(duì)補(bǔ)償安置不滿，就不要簽訂任何協(xié)議。一旦簽了拆了，再請(qǐng)律師也往往是回天乏術(shù)。我們也誠(chéng)懇希望有關(guān)地方政府能夠全面審視這類項(xiàng)目的整個(gè)操作流程及所出具的書(shū)面材料，在秉持合法、科學(xué)的原則基礎(chǔ)上充分保障簽約、拆房農(nóng)民的正當(dāng)權(quán)益。也只有這樣，愿意配合的村民才會(huì)越來(lái)越多，村民在搬遷上樓后的日子也才可能越過(guò)越好。