評(píng)估是否合法?先找這幾個(gè)顯而易見(jiàn)的點(diǎn)!

評(píng)估畢竟是很專業(yè)的工作，很多拆遷戶覺(jué)得很難判斷這個(gè)文件是不是合法。其實(shí)即使我們對(duì)評(píng)估的專業(yè)知識(shí)沒(méi)有什么了解，我們?nèi)匀豢梢詮娘@而易見(jiàn)的幾個(gè)地方去做一個(gè)初步判斷：

第一， 看有無(wú)分戶評(píng)估報(bào)告。房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)向房屋征收部門提供委托評(píng)估范圍內(nèi)被征收房屋的整體評(píng)估報(bào)告和分戶評(píng)估報(bào)告。房屋征收部門應(yīng)當(dāng)向被征收人轉(zhuǎn)交分戶評(píng)估報(bào)告。

第二， 看簽名、蓋章。估價(jià)報(bào)告應(yīng)由注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師簽名、蓋章并加蓋估價(jià)機(jī)構(gòu)公章才具有法律效力。這個(gè)簽名、蓋章意味著什么?就是他們對(duì)估價(jià)報(bào)告的內(nèi)容和結(jié)論負(fù)責(zé)任。

第三， 看組成部分。估價(jià)報(bào)告是一份嚴(yán)謹(jǐn)?shù)奈募?，有法定的?nèi)容要求，應(yīng)該包括封面、目錄、致委托方函、估價(jià)師聲明、估價(jià)的假設(shè)和限制條件、估價(jià)結(jié)果報(bào)告、估價(jià)技術(shù)報(bào)告、附件。

所以，如果拆遷辦貼出來(lái)一張紙，只是印了一個(gè)表格，上面填滿了每家每戶的補(bǔ)償數(shù)額，即使大標(biāo)題寫著“評(píng)估報(bào)告”四個(gè)大字，也不能成為生效的評(píng)估報(bào)告，別被忽悠了!

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評(píng)估的全面性和公正性怎么才能有保障?

作為一個(gè)拆遷戶，我們期待一個(gè)怎樣的評(píng)估報(bào)告?首先，評(píng)估得是公正和客觀的。評(píng)估公司和評(píng)估師應(yīng)站在中立的立場(chǎng)上對(duì)咱們房子的價(jià)值做一個(gè)判斷，要不評(píng)估的價(jià)值何在，還不是淪為拆遷方一言堂的幌子?!其次，評(píng)估的結(jié)論應(yīng)有充分的依據(jù)，應(yīng)完整地反映估價(jià)所涉及的事實(shí)、推理過(guò)程和結(jié)論。要不老百姓怎么知道這個(gè)數(shù)是怎么出來(lái)的，一生心血托付在評(píng)估報(bào)告上，總不能最后不明不白。

我們對(duì)評(píng)估報(bào)告的這些合理合法的“要求”常常成為“奢望”，怎么才能盡可能保障評(píng)估的公正性和全面性呢?

第一，評(píng)估機(jī)構(gòu)要有合法資質(zhì)

可以在拆遷中對(duì)我們房屋進(jìn)行評(píng)估的房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)，是依法設(shè)立并取得房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)資質(zhì)，并從事房地產(chǎn)估價(jià)活動(dòng)的中介服務(wù)機(jī)構(gòu)。在評(píng)估報(bào)告里，也應(yīng)該列明估價(jià)人員和估價(jià)機(jī)構(gòu)的資格證明。有的政府隨便找個(gè)“公司”就給我們下了評(píng)估結(jié)果，而這個(gè)單位根本沒(méi)有取得法定的資質(zhì)。

大家可以留意一下評(píng)估機(jī)構(gòu)的營(yíng)業(yè)執(zhí)照，看看它的經(jīng)營(yíng)范圍里有沒(méi)有給咱們房子進(jìn)行評(píng)估的經(jīng)營(yíng)范圍。如果評(píng)估機(jī)構(gòu)不倫不類，其專業(yè)性何在?其中立性您敢信?

第二，評(píng)估報(bào)告的內(nèi)容隨意不得

咱常說(shuō)“有理有據(jù)”、“以理服人”，評(píng)估報(bào)告也得如此。只寫一個(gè)評(píng)估的數(shù)字不足以讓人信服。我們肯定要問(wèn)，評(píng)估怎么做出來(lái)的?說(shuō)不出來(lái)道理，誰(shuí)能認(rèn)可!

因此，評(píng)估報(bào)告里需要有有估價(jià)的依據(jù)、估價(jià)原則、估價(jià)方法，不僅做出估價(jià)結(jié)果還要提供確定結(jié)果的理由。

我們房屋的位置、周圍環(huán)境、形狀、外觀和內(nèi)部狀況的圖片，房屋的產(chǎn)權(quán)證明，也要列在附件里，沒(méi)有這些，是根據(jù)什么做出的評(píng)估?除此之外，評(píng)估報(bào)告里還要列明估價(jià)作業(yè)的日期和有效期，這些內(nèi)容都是可以為我們的權(quán)利保駕護(hù)航的。

第三，評(píng)估需要“實(shí)地考察”

評(píng)估不是閉門造車，評(píng)估師也不是大腦里想象一下就能神乎其神地知道評(píng)估結(jié)果。如果連我們的房子都沒(méi)見(jiàn)到過(guò)，評(píng)估也不能真實(shí)地反映情況。

國(guó)家法律規(guī)定，估價(jià)人員必須到估價(jià)對(duì)象現(xiàn)場(chǎng)，親身感受我們房屋的位置、周圍環(huán)境的優(yōu)劣，查勘房屋的外觀、建筑結(jié)構(gòu)、裝修、設(shè)備等狀況，并對(duì)事先收集的有關(guān)估價(jià)對(duì)象的坐落、四至、面積、產(chǎn)權(quán)等資料進(jìn)行核實(shí)，同時(shí)搜集補(bǔ)充估價(jià)所需的其他資料，對(duì)我們的房屋及其周圍環(huán)境或臨路狀況進(jìn)行拍照等。實(shí)地考察之后，要做好實(shí)地查勘記錄，并妥善保管。

第四，做出評(píng)估不得不考慮的幾個(gè)因素

我們都知道，我們被征收房屋的區(qū)位、用途、建筑結(jié)構(gòu)、新舊程度、建筑面積以及占地面積、土地使用權(quán)等必然會(huì)影響房屋的價(jià)值，這些必然是要納入到評(píng)估的考慮范圍的因素。

我們被征收房屋室內(nèi)經(jīng)常還有裝飾裝修，有機(jī)器設(shè)備、物資等需要搬遷產(chǎn)生費(fèi)用，如果有合法營(yíng)業(yè)，還會(huì)產(chǎn)生停產(chǎn)停業(yè)損失，這些補(bǔ)償怎么處理?對(duì)于這部分補(bǔ)償，先嘗試通過(guò)協(xié)商確定;如果協(xié)商不成，可以委托房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)通過(guò)評(píng)估確定。

如何在評(píng)估中不吃虧?

評(píng)估的人來(lái)了，我們應(yīng)該拒之門外么?

我們會(huì)遇到這樣的情況，拆遷戶跟我們說(shuō)“這個(gè)評(píng)估報(bào)告評(píng)估的太低了，根本不合法，我就給撕了!”但是撕了這份報(bào)告，就可以讓評(píng)估報(bào)告無(wú)效么?顯然是不可以!

那我們應(yīng)該怎么做?其實(shí)法律賦予了我們維權(quán)的機(jī)會(huì)。

在明拆遷律師提醒：被拆遷戶可以自收到評(píng)估報(bào)告之日起10日內(nèi)，向房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)申請(qǐng)復(fù)核評(píng)估。對(duì)復(fù)核結(jié)果有異議的，應(yīng)當(dāng)自收到復(fù)核結(jié)果之日起10日內(nèi)，向被征收房屋所在地評(píng)估專家委員會(huì)申請(qǐng)鑒定。