導(dǎo)讀：7月22日，自然資源部編制印發(fā)了《宅基地和集體建設(shè)用地使用權(quán)確權(quán)登記工作問答》（以下簡稱《問答》），對當(dāng)前農(nóng)村宅基地和集體建設(shè)用地確權(quán)登記工作進入沖刺階段常見的77個問題進行了集中解答。其中第30-51這22個問答直接事關(guān)“確權(quán)登記”中疑難問題的處理，牽涉廣大農(nóng)民朋友的切身利益。在明律師就第一時間為大家解析這22個問答中的幾個重點問題，相信會讓農(nóng)民朋友長期感到困惑不解的難題找到解決的思路。
【疑問解答一：什么證都沒有的宅基地，怎么確權(quán)？】
《問答》對這一難題的解答直接否定了“無證房屋就是違法建筑”這一錯誤認(rèn)知?！秵柎稹访鞔_，沒有權(quán)屬來源材料的宅基地經(jīng)過一定的認(rèn)定程序，同樣可以確權(quán)登記發(fā)證，使其上房屋成為合法建筑。
自然資源部：沒有權(quán)屬來源材料的宅基地如何確權(quán)登記？
根據(jù)《國土資源部關(guān)于進一步加快宅基地和集體建設(shè)用地確權(quán)登記發(fā)證有關(guān)問題的通知》（國土資發(fā)〔2016〕191號）和《農(nóng)業(yè)農(nóng)村部 自然資源部關(guān)于規(guī)范宅基地審批管理的通知》（農(nóng)經(jīng)發(fā)〔2019〕6號）有關(guān)規(guī)定，對于沒有權(quán)屬來源材料的宅基地，應(yīng)當(dāng)查明土地歷史使用情況和現(xiàn)狀，由所在農(nóng)民集體經(jīng)濟組織或村民委員會對宅基地使用權(quán)人、面積、四至范圍等進行確認(rèn)后，公告30天無異議或異議不成立的，由所在農(nóng)民集體經(jīng)濟組織或村委會并出具證明，經(jīng)鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府審核批準(zhǔn)，屬于合法使用的，予以確權(quán)登記。
也就是說，對無權(quán)屬來源材料的宅基地的確權(quán)登記步驟與新審批宅基地相類似，也需要經(jīng)過村級同意，鄉(xiāng)鎮(zhèn)審核批準(zhǔn)這兩道關(guān)。對于常年建房居住于涉案土地上的本村村民而言，若所住房屋確為其家人的唯一一處住房，村民對此事實又都認(rèn)可，那么予以確權(quán)登記是沒有問題的。
【疑問解答二：“一戶多宅”，能不能確權(quán)登記？】
《問答》對這一難題的解答直接否定了“一戶多宅，多出來的宅就是違建（或者在拆遷中一律不予補償）”這樣的錯誤認(rèn)知。
根據(jù)《問答》，《土地管理法》所規(guī)定的“一戶一宅”原則，是客觀事實層面的“一戶一宅”，而非機械、僵硬的“一個戶籍簿只能對應(yīng)一塊宅基地”。
對于符合分戶建房條件而未分戶就另行建房居住使用或者自行擴大占地建房面積，或者因繼承農(nóng)村房屋造成的占用宅基地形成“一戶多宅”，在查明情況、村民自治、補辦手續(xù)后都是可以確權(quán)登記的。
自然資源部：“一戶多宅”能不能登記？
《國土資源部關(guān)于進一步加快宅基地和集體建設(shè)用地確權(quán)登記發(fā)證有關(guān)問題的通知》（國土資發(fā)〔2016〕191號）規(guī)定，宅基地使用權(quán)應(yīng)按照“一戶一宅”要求，原則上確權(quán)登記到“戶”。符合當(dāng)?shù)胤謶艚ǚ織l件未分戶，但未經(jīng)批準(zhǔn)另行建房分開居住的，其新建房屋占用的宅基地符合相關(guān)規(guī)劃，經(jīng)本農(nóng)民集體經(jīng)濟組織或村民委員會同意并公告無異議或異議不成立的，可按規(guī)定補辦有關(guān)用地手續(xù)后，依法予以確權(quán)登記；未分開居住的，其實際使用的宅基地沒有超過分戶后建房用地合計面積標(biāo)準(zhǔn)的，依法按照實際使用面積予以確權(quán)登記。
對于因繼承房屋占用宅基地，形成“一戶多宅”的，可按規(guī)定確權(quán)登記，并在不動產(chǎn)登記簿和證書附記欄進行注記。
【疑問解答三：宅基地超占面積如何認(rèn)定？】
《問答》對這一難題的解答直接否定了“超占部分一律不合法”等一刀切性質(zhì)的認(rèn)定，明確要劃分年代考慮歷史遺留原因，以宅基地占用時有效的法律法規(guī)為判定依據(jù)，不搞新規(guī)“溯及既往”。
自然資源部：宅基地超面積如何登記？
農(nóng)民集體經(jīng)濟組織成員經(jīng)批準(zhǔn)建房占用宅基地的，按照批準(zhǔn)面積予以確權(quán)登記。未履行批準(zhǔn)手續(xù)建房占用宅基地的，地方有規(guī)定的，按地方規(guī)定辦理。地方未作規(guī)定的，按照《國土資源部關(guān)于進一步加快宅基地和集體建設(shè)用地確權(quán)登記發(fā)證有關(guān)問題的通知》（國土資發(fā)〔2016〕191號）規(guī)定的分階段處理原則辦理：
1982年《村鎮(zhèn)建房用地管理條例》實施前，農(nóng)民集體經(jīng)濟組織成員建房占用的宅基地，范圍在《村鎮(zhèn)建房用地管理條例》實施后至今未擴大的，無論是否超過其后當(dāng)?shù)匾?guī)定面積標(biāo)準(zhǔn)，均按實際使用面積予以確權(quán)登記。
1982年《村鎮(zhèn)建房用地管理條例》實施起至1987年《土地管理法》實施時止，農(nóng)民集體經(jīng)濟組織成員建房占用的宅基地，超過當(dāng)?shù)匾?guī)定面積標(biāo)準(zhǔn)的，超過面積按國家和地方有關(guān)規(guī)定處理的結(jié)果予以確權(quán)登記。
1987年《土地管理法》實施后，農(nóng)民集體經(jīng)濟組織成員建房占用的宅基地，超過批準(zhǔn)面積建設(shè)的，不予確權(quán)登記。符合規(guī)劃經(jīng)依法處理予以保留的，在補辦相關(guān)用地手續(xù)后，只登記批準(zhǔn)部分，超出部分在登記簿和證書中注記。
歷史上接受轉(zhuǎn)讓、贈與房屋占用的宅基地超過當(dāng)?shù)匾?guī)定面積標(biāo)準(zhǔn)的，按照轉(zhuǎn)讓、贈與行為發(fā)生時對宅基地超面積標(biāo)準(zhǔn)的政策規(guī)定，予以確權(quán)登記。
簡言之，1987年以后再“超占面積”的，原則上對超出部分的合法性不予認(rèn)定，除非存在前述符合分戶條件而未分戶等特殊情形。
【疑問解答四：非本村村民占用的宅基地能否確權(quán)登記？】
根據(jù)《物權(quán)法》和《土地管理法》的規(guī)定，宅基地使用權(quán)僅限于本集體經(jīng)濟組織成員擁有并用以居住建房，非本村村民特別是城鎮(zhèn)戶籍居民不得獲取宅基地使用權(quán)。
《問答》中指出了此難題在實踐中的兩個例外情形：
自然資源部：非本農(nóng)民集體經(jīng)濟組織成員取得宅基地能不能登記？
根據(jù)《國土資源部 中央農(nóng)村工作領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室 財政部 農(nóng)業(yè)部關(guān)于農(nóng)村集體土地確權(quán)登記發(fā)證的若干意見》（國土資發(fā)〔2011〕178號）、《國土資源部關(guān)于進一步加快宅基地和集體建設(shè)用地確權(quán)登記發(fā)證有關(guān)問題的通知》（國土資發(fā)〔2016〕191號）規(guī)定，非本農(nóng)民集體經(jīng)濟組織成員取得宅基地，應(yīng)區(qū)分不同情形予以處理：
（1）非本農(nóng)民集體經(jīng)濟組織成員，因易地扶貧搬遷、地質(zhì)災(zāi)害防治、新農(nóng)村建設(shè)、移民安置等按照政府統(tǒng)一規(guī)劃和批準(zhǔn)使用宅基地的，在退出原宅基地并注銷登記后，依法確定新建房屋占用的宅基地使用權(quán)，并辦理不動產(chǎn)登記。
（2）非本農(nóng)民集體經(jīng)濟組織成員（含城鎮(zhèn)居民），因繼承房屋占用宅基地的，可按規(guī)定確權(quán)登記，在不動產(chǎn)登記簿及證書附記欄注記“該權(quán)利人為本農(nóng)民集體經(jīng)濟組織原成員住宅的合法繼承人”。
（3）1999年《國務(wù)院辦公廳關(guān)于加強土地轉(zhuǎn)讓管理嚴(yán)禁炒賣土地的通知》（國辦發(fā)〔1999〕39號）印發(fā)前，回原籍村莊、集鎮(zhèn)落戶的職工、退伍軍人、離（退）休干部以及回鄉(xiāng)定居的華僑、港澳臺同胞等，原在農(nóng)村合法取得的宅基地，或因合法取得房屋而占用宅基地的，經(jīng)公告無異議或異議不成立的，由該農(nóng)民集體經(jīng)濟組織出具證明，可依法確權(quán)登記，在不動產(chǎn)登記簿及證書附記欄注記“該權(quán)利人為非本農(nóng)民集體經(jīng)濟組織成員”?！皣k發(fā)〔1999〕39號”文件印發(fā)后，城市居民違法占用宅基地建造房屋、購買農(nóng)房的，不予登記。
簡言之，除去新農(nóng)村建設(shè)等搬遷項目和因繼承房屋占用宅基地這兩種情形外，1999年以后原則上不再對城市居民占用宅基地建房、購房行為予以登記。
【疑問解答五：“農(nóng)民上樓”后，如何進行宅基地確權(quán)登記？】
在合村并居等新農(nóng)村建設(shè)“協(xié)議搬遷”項目中，農(nóng)民自愿放棄原有的宅基地及其上房屋，轉(zhuǎn)而住進集中安置的農(nóng)民社區(qū)性質(zhì)樓房?！稗r(nóng)民上樓”絕不意味著其失去了宅基地使用權(quán)和“資格權(quán)”，相關(guān)權(quán)利仍然需要依法確權(quán)登記予以保障。
《問答》中對此新出現(xiàn)的問題做了如下解答：
屬于新型農(nóng)村社區(qū)或多（高）層多戶農(nóng)民公寓的，按照《不動產(chǎn)登記暫行條例實施細則》第四十三條，參照國有建設(shè)用地使用權(quán)及建筑物區(qū)分所有權(quán)的規(guī)定，辦理宅基地等集體土地上的建筑物區(qū)分所有權(quán)登記。
這就是說，對這類宅基地使用權(quán)的確權(quán)登記類似于城市商品房的確權(quán)登記，“房地一體”的不動產(chǎn)權(quán)證書同樣要有。實踐中，一些項目存在集中安置樓房“無法登記領(lǐng)證”等怪現(xiàn)象，甚至用合法性存疑的“小產(chǎn)權(quán)房”置換村民住得好好的合法農(nóng)村宅基地上房屋，這種做法顯然是對農(nóng)民財產(chǎn)權(quán)利的侵害，應(yīng)當(dāng)予以明確的否定和譴責(zé)。
限于篇幅，農(nóng)民朋友可以通過文末所附鏈接瀏覽自然資源部此份《問答》的全文，找出其中涉及你所居住使用的宅基地的問題，更好的應(yīng)對即將到來的確權(quán)登記發(fā)證和征收拆遷。
