導(dǎo)讀：近年來，隨著我國土地出讓制度的不斷健全完善，相關(guān)政策明確要求土地實(shí)行“凈地”出讓，禁止“毛地”出讓。但在實(shí)務(wù)操作中，各種狀況層出不窮，大量合同中出現(xiàn)了“約為凈地出讓、實(shí)為毛地出讓”“現(xiàn)狀掛牌、凈地交付”“現(xiàn)狀出讓、凈地交付”等情形。當(dāng)面臨所謂的凈地非“凈地”時(shí)，未獲取補(bǔ)償安置的被征收人又該如何保護(hù)自己的合法權(quán)益呢？本文，在明律師事務(wù)所的金長勝律師就為大家淺析“凈地出讓”的有關(guān)問題。

近期，在明律師事務(wù)所的金長勝律師承辦的一起案件中，存在征收方未完成征收補(bǔ)償安置手續(xù)，涉案土地卻已被掛牌出讓的違法情形。

此時(shí)，開發(fā)商經(jīng)招拍掛程序取得該塊土地的使用權(quán)，卻面臨不能施工的困境。但與之相矛盾的是，該塊土地上的被征收人仍未被安置。此時(shí)，被征收人、開發(fā)商的權(quán)益分別應(yīng)如何保障呢？

法律分析

“凈地出讓”的法律依據(jù)

所謂“凈地”不是專業(yè)的法律術(shù)語，只是一個(gè)俗稱，但在相關(guān)政策文件中對其已有表述。

原國土資源部在《關(guān)于加大閑置土地處置力度的通知》中規(guī)定，實(shí)行建設(shè)用地使用權(quán)“凈地”出讓。

國土資源部、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)用地和建設(shè)管理調(diào)控的通知》中規(guī)定，擬出讓地塊要依法進(jìn)行土地調(diào)查和確權(quán)登記，確保地類清楚、面積準(zhǔn)確、權(quán)屬合法，沒有糾紛。

目前，對“凈地”最權(quán)威的定義是原國土資源部出臺的《閑置土地處置辦法》第二十一條的規(guī)定，指市、縣政府供應(yīng)的土地應(yīng)當(dāng)土地權(quán)利清晰，安置補(bǔ)償落實(shí)到位，沒有法律經(jīng)濟(jì)糾紛，地塊位置、使用性質(zhì)、容積率等規(guī)劃條件明確，具備動工開發(fā)所必需的其他基本條件。

與之相對應(yīng)的是“毛地”，“毛地”是相對于“凈地”而言的，是指擬出讓的土地或者權(quán)屬邊界條件不清晰、或者未征收拆遷安置完成、或者不具備交付條件，或者兼具以上三點(diǎn)中的兩點(diǎn)或全部。

“毛地”和“凈地”都是俗稱。二者除了在形態(tài)上存在不同，在產(chǎn)權(quán)和法律關(guān)系上也存在較大差異。毛地出讓往往是政府出讓土地時(shí)，尚未完成國有土地使用權(quán)收回和拆遷補(bǔ)償工作，涉及多方法律和經(jīng)濟(jì)關(guān)系，需要銜接好國有土地使用權(quán)收回、補(bǔ)償和出讓等方面的法律關(guān)系；凈地出讓則往往是政府已經(jīng)完成了出讓前的土地使用權(quán)收回和拆遷補(bǔ)償工作，法律關(guān)系相對簡單。

實(shí)踐中，在不動產(chǎn)征收拆遷過程中，真正能實(shí)現(xiàn)“凈地”出讓的，少之又少。這就容易引發(fā)牽涉各方主體利益的矛盾糾紛。

遭遇“毛地”出讓，怎么辦？

由于相關(guān)法規(guī)對“毛地”出讓尚無懲戒性規(guī)定，加之純“凈地”出讓需要地方政府前期大量的資金投入，一些地方上號稱的“凈地”其實(shí)并不“凈”，而是“毛掛凈交”，如“現(xiàn)狀掛牌、凈地交付”“現(xiàn)狀出讓、凈地交付”等具體操作模式。

即在“毛地”的情況下進(jìn)行招拍掛形成土地交易，政府利用土地出讓金將“毛地”變?yōu)椤皟舻亍保⒃谝?guī)定時(shí)間內(nèi)將“凈地”交付給開發(fā)商的供地方式。政府雖然履行了書面的、程序上的交地手續(xù)，但未完成實(shí)質(zhì)上的凈地交付義務(wù)。

出讓不具備凈地出讓條件的土地，不具有合法性。不僅違約而且嚴(yán)重違反原國土資源部禁止非“凈地”出讓的規(guī)定。且根據(jù)《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第十五條規(guī)定，出讓方應(yīng)當(dāng)按照合同規(guī)定，提供出讓的土地使用權(quán)，未按合同規(guī)定提供土地使用權(quán)的，土地使用者有權(quán)解除合同，并可請求違約賠償。

在具體個(gè)案中，面對出讓土地并非“凈地”，開發(fā)商可以根據(jù)合同約定要求解除該合同，并附帶違約賠償。雖然土地被違法出讓了，但被征收人對于該塊土地被征收所應(yīng)當(dāng)獲取補(bǔ)償安置的權(quán)利并沒有當(dāng)然消失。

當(dāng)事人可通過向當(dāng)?shù)刈匀毁Y源主管部門提起土地違法查處申請的途徑直接制止這一違法行為，并可繼續(xù)依據(jù)征地補(bǔ)償安置方案要求征收方履行補(bǔ)償安置的法定職責(zé)，在達(dá)不成補(bǔ)償安置協(xié)議的情況下及時(shí)依法作出補(bǔ)償安置決定，解決被征收人的補(bǔ)償問題。

最后，在明拆遷律師提示大家，在農(nóng)村集體土地征收過程中，遇到征收方未完成征收補(bǔ)償安置手續(xù)，土地卻已被掛牌出讓的違法情形，一定不要消極等待、坐失良機(jī)。大家應(yīng)當(dāng)及時(shí)咨詢和求助于專業(yè)解決征收糾紛案件的律師，律師會采取法律措施幫您化解難題。