導(dǎo)讀：眾所周知，農(nóng)村宅基地具有嚴格的身份屬性和福利保障性質(zhì)，僅能允許本集體經(jīng)濟組織成員建房解決居住生活問題。非本集體的外來人員通常無權(quán)在農(nóng)村宅基地上建房，更不允許村民擅自交易、流轉(zhuǎn)宅基地使用權(quán)。但在實踐中，外來人員建房的事情仍較為普遍，其中潛藏的法律風險也很復(fù)雜。而最高人民法院最近發(fā)布的一則裁判就對此問題進行了論述，支持了外來人員在所建房屋遇拆遷時獲取部分補償、補助。那么，這究竟是怎么回事呢？本文，在明律師就為大家解析一番。
核心案情：宅基地上建13層樓房？
王咸悅與王孔杰、王孔臻系父子，均為三亞市天涯區(qū)海坡村民委員會第九小組（以下簡稱海坡村九組）村民。
2010年4月16日，王咸悅等三人（甲方）與劉松寶等三人（乙方）簽訂《房屋建設(shè)協(xié)議書》，主要內(nèi)容：
1.甲方舊宅位于海坡村九組28、29號，約800平方米，與乙方合作進行危房改造，建造一棟十三層的住宅樓，建筑面積約7800平方米，住宅樓名海坡濱海公寓；
2.住宅樓施工建設(shè)所需費用由乙方負責。住宅樓建成后，土地使用權(quán)歸甲方所有，甲方在一樓車庫分得五十平方米住房一套，剩余面積甲乙雙方各占50%，雙方共同使用一層車庫；住宅樓第二至六層、第十二層樓房歸甲方所有；乙方對第七至十一層、第十三層樓房享有60年使用權(quán)，期限從2012年1月1日至2072年1月1日止；使用期滿協(xié)議終止，甲方無償收回分給乙方的所有樓房；
3.房屋物業(yè)管理由甲方負責，乙方需向甲方交納物業(yè)管理費；乙方在60年使用期內(nèi)，如政府征用土地和房屋的，甲、乙雙方按合同約定各自所有的房屋取得相應(yīng)的房屋補償款和房產(chǎn)補償款（如政府按政策只對首層住宅基地或按原戶籍人口進行安置補償，宅基地、原戶籍人口補償費、安置費或安置房歸甲方所有）。
協(xié)議簽訂后，劉松寶等三人出資，王咸悅等三人出地，共同建成海坡濱海公寓，雙方按約定對房屋進行分配，但未辦理產(chǎn)權(quán)登記。
然而，當2015年涉案房屋被納入當?shù)嘏飸魠^(qū)改造征收項目范圍時，涉案項目的補償安置方案明確規(guī)定，對于無合法房屋產(chǎn)權(quán)且戶籍不在本村的外來人員的房屋，僅給予外來人員每平米幾百元的按期搬遷的補助及獎勵費，其他補償費用一律與外來人員無關(guān)。
2017年，涉案房屋被當?shù)卣畯娭撇鸪?。劉松寶等三人對強拆行為不服提起訴訟，法院最終判決確認三亞市政府的強制拆除行為違法。
那么，劉松寶等三人究竟能否以其外來人員身份憑借其與村民所簽訂的合同獲取被拆除房屋的補償呢？
“小產(chǎn)權(quán)房”補償問題淺析：給的就是“安慰獎”
一、二審法院在審理中指出，涉案房屋是不受法律保護的小產(chǎn)權(quán)房，劉松寶等三人請求賠償房屋造價損失，不符合法律規(guī)定。顯然，涉案房屋被判定為了法律上的違建。
對此，最高人民法院在（2019）最高法行賠申123號行政裁定書中論述如下：
劉松寶等三人并非涉案土地所屬村集體的村民，無權(quán)在王咸悅等三人的農(nóng)村宅基地上建設(shè)房屋，其未經(jīng)審批建設(shè)并依據(jù)合作開發(fā)合同分得的房屋，應(yīng)當屬于違法建筑。
對于違法建筑，征收時應(yīng)當不予補償。為了平衡村民與外來人員的利益關(guān)系，加快征收進度，三亞市政府制定《補償安置方案》和《補償安置補充方案》規(guī)定，對投資建設(shè)、戶籍不在海坡村的外來人員，能夠主動配合登記丈量，積極進行搬遷工作的，給予其每平方米550元的生活困難補助，在規(guī)定時間完成搬遷的，再給予每平方米250元的搬遷獎勵費，生活困難補助和搬遷獎勵費以每戶525平方米為限。
上述規(guī)定符合征收管理工作的實際需要，有助于征收工作的順利開展，節(jié)約時間成本，提高征收的總體經(jīng)濟效益，不損害國家利益、公共利益和他人合法權(quán)益，屬于合法、有效的征收補償方案。
據(jù)此，本案所涉的情形有了結(jié)論性意見：對于非本集體經(jīng)濟組織成員的外來人員未經(jīng)審批建造的宅基地上房屋，應(yīng)當定性為違建，僅能依據(jù)補償安置政策給予一定的配合搬遷補助、獎勵，即老百姓概念中的“安慰獎”。
而就與本案類似的情形，在明律師要提示廣大下鄉(xiāng)建房者以下問題：
其一，非本集體經(jīng)濟組織成員不能利用宅基地建房是原則，且這一原則至今仍未被打破。故此，無論你與村民在協(xié)議中約定得如何如何，一旦遇到拆違、拆遷時主張權(quán)利一定會遇到困難。對此還是要三思而后行。
其二，隨著農(nóng)村宅基地制度改革試點的推進，的確有一些地區(qū)正在開展城鄉(xiāng)共建共享閑置宅基地上房屋的試點。但試點項目均有其明確的規(guī)范性文件依據(jù)和參與條件，參與共建共享要履行嚴格的審批手續(xù)而不是僅與村民簽訂合同了事。
其三，利用宅基地建13層的樓房顯然超過了房屋所在地鄉(xiāng)村規(guī)劃就建筑高度的要求（一般都在3層左右），其違法風險巨大顯著。
在明拆遷律師最后要提示大家的是，利用農(nóng)村宅基地和其他集體建設(shè)用地建“小產(chǎn)權(quán)房”的做法不受法律保護，因具體情況的不同所建房屋很可能被認定成違建或者在征收拆遷中不予補償、僅給予如本案中情形的極少量補償。在當前的環(huán)境下，非本集體經(jīng)濟組織成員的建房行為很可能令自身的利益受損，更可能涉嫌違反土地管理、國土空間規(guī)劃法律法規(guī)而給社會造成危害。非本村村民的建房行為，還是要謹慎而為。
裁判文書全文：
