引入案例：補償未落實土地已出讓

徐先生系H省某村村民，在Z縣南環(huán)路擁有合法房屋一套。2001年6月，徐先生獲得了該套房屋的國有土地使用權證。后因棚戶區(qū)改造項目建設需要征收該房屋。

2017年9月，縣執(zhí)法局在縣政府的組織下強拆了徐先生的房屋。徐先生針對強拆行為提起行政訴訟。2018年4月20日，當?shù)刂屑壢嗣穹ㄔ鹤罱K判決確認縣政府強拆徐先生房屋的行政行為違法。

然而在案涉土地存在法律糾紛期間的2017年12月4日，縣國土局經(jīng)縣政府批準發(fā)布正國土（2017）016號公告。12月28日，公開出讓包括徐先生案涉房屋在內(nèi)的26408.60平方米國有建設用地使用權。

徐先生的房屋被縣政府違法強制拆除，政府及相關部門對徐先生的安置補償尚未落實。縣國土局在涉案土地上房屋安置、補償未落實到位的情形下，就公開出讓國有土地建設用地使用權的做法明顯是違法的。

國務院頒布的第590號令《國有土地上房屋征收與補償條例》第27條明確指出：“實施房屋征收應當先補償、后搬遷。

作出房屋征收決定的市、縣級人民政府對被征收人給予補償后，被征收人應當在補償協(xié)議約定或者補償決定確定的搬遷期限內(nèi)完成搬遷?！奔丛谶M行拆遷的時候，必須是在取得被拆遷人的同意或者補償充分的基礎之上。

簡言之，只有在簽訂補償協(xié)議或者作出補償決定、責令交地決定的情況下，拆遷方才有權對涉案房屋依法實施拆除，此時才可能滿足“先補償，后搬遷”的原則。

盡管各個地區(qū)因為經(jīng)濟發(fā)展水平不一樣，而導致拆遷補償標準并不統(tǒng)一，可是原則性的指引征地拆遷補償工作的法律原則還是有的。這些原則、法律規(guī)定的存在充分保障著百姓的利益。

但律師卻經(jīng)常收到諸如此類的咨詢，說拆遷方答應他們，如果能夠先簽約搬離，事后會給予更多的補償。

“先行搬遷拆除協(xié)議”性質(zhì)的東西應運而生，其中往往對老百姓自行拆除房屋、配合盡快騰房有明確約定，同時約定補償安置事項待后續(xù)依據(jù)方案確定。

但結果呢？往往都是這樣的——律師，我被騙了！房屋被拆除，說好的更多補償、“白條”都沒用了，補償安置給得仍然偏低，再找拆遷方人家已經(jīng)不理我們了……

實際上這是征收方常用的心理戰(zhàn)術。如果被拆遷人接受了先搬遷，再補償?shù)姆绞?，瞬間你就落入了對方的圈套，之后便會喪失談判的籌碼，一直處于被動。

所以，劉勇進律師團隊始終都在強調(diào)這一條款，即《國有土地上房屋征收與補償條例》第二十七條的規(guī)定：實施房屋征收應當先補償、后搬遷。

劉勇進律師團隊提示廣大被拆遷人：

房屋征收部門與被征收人就房屋征收補償達成一致意見，依據(jù)《征補條例》的相關規(guī)定，就補償方式、補償金額和支付期限、用于產(chǎn)權調(diào)換房屋的地點和面積、搬遷費、臨時安置費或者周轉(zhuǎn)用房、停產(chǎn)停業(yè)損失、搬遷期限、過渡方式和過渡期限等事項，訂立補償協(xié)議，征收部門按協(xié)議履行相關的補償義務；

與被征收人在補償方案約定的期限內(nèi)達不成補償協(xié)議的，由作出房屋征收決定的市、縣級人民政府依法作出房屋征收補償決定，貨幣補償已經(jīng)專戶存儲、產(chǎn)權調(diào)換房屋和周轉(zhuǎn)用房的地點和面積已經(jīng)明確。以上就是“先補償”的法定標準和條件。

此外，“先補償”不僅指補償?shù)臅r間要早于搬遷、拆除房屋的時間，而且應該是全部補償、實際補償、補償?shù)轿弧Ｈ绻瀰f(xié)議或所作決定僅僅就部分補償事項作出了規(guī)定，不應視為已履行了“先補償”義務。