導(dǎo)讀：在國(guó)有土地上房屋征收或集體土地征收過(guò)程中，經(jīng)常會(huì)出現(xiàn)自己的房屋還在正常居住使用、土地還在種植經(jīng)營(yíng)中，自然資源主管部門(mén)就對(duì)相關(guān)土地進(jìn)行了掛牌出讓。在這種情況下，作為掛牌出讓土地的使用權(quán)人，能否針對(duì)自然資源主管部門(mén)的掛牌出讓行為提起行政訴訟呢？本文，在明律師事務(wù)所的李順華律師團(tuán)隊(duì)為大家解析這一問(wèn)題。
案情簡(jiǎn)介：人未搬走土地就被掛牌出讓?zhuān)?/strong>
王先生在遼寧省大連市城區(qū)擁有合法房屋，房屋部分用于居住，部分用于經(jīng)營(yíng)。后政府將王先生房屋所在區(qū)域納入拆遷改造范圍。
自稱(chēng)是拆遷公司的人員經(jīng)常到王先生公司協(xié)商補(bǔ)償安置事宜，但是卻始終沒(méi)有出示征收的合法手續(xù)，也未客觀、公正協(xié)商補(bǔ)償價(jià)格，因此，未能簽訂補(bǔ)償安置協(xié)議。
接著，王先生房屋所在樓房的水、電、煤氣等公共設(shè)施被掐斷，所在樓房的二樓以上被拆除，致使王先生的房屋被損壞，無(wú)法正常經(jīng)營(yíng)。
王先生房屋前面也開(kāi)始了建筑施工，據(jù)說(shuō)是安置房建設(shè)，王先生的房屋所在地恰恰位于安置房建設(shè)的范圍內(nèi)。
后經(jīng)過(guò)調(diào)查取證發(fā)現(xiàn)，王先生房屋所使用土地已經(jīng)被出讓。然而，根據(jù)國(guó)家的有關(guān)法律法規(guī)及大連市的有關(guān)規(guī)定，實(shí)施招、拍、掛出讓的國(guó)有土地必須是凈地。
當(dāng)?shù)刈匀毁Y源主管部門(mén)在該地塊尚未完全解決拆遷補(bǔ)償、存在在先權(quán)利的情況下，將該宗地出讓的行為明顯是違法的。
故該案的代理律師指導(dǎo)王先生以自然資源主管部門(mén)為被告提起行政訴訟，請(qǐng)求撤銷(xiāo)被告將XX宗地掛牌出讓的行政行為。
案例分析：能否通過(guò)訴掛牌出讓行為依法救濟(jì)權(quán)利？
本案的爭(zhēng)議焦點(diǎn)主要有3點(diǎn)
一是原告主體資格問(wèn)題；
二是被告是否適格問(wèn)題；
三是被告是否符合掛牌出讓的條件。
針對(duì)上述爭(zhēng)議焦點(diǎn)，該案代理律師的主要意見(jiàn)如下：
第一，原告王先生作為案涉房屋的實(shí)際所有權(quán)人，土地的實(shí)際使用權(quán)人，與案涉土地掛牌出讓行為存在直接的利害關(guān)系，具有訴訟主體資格。
第二，自然資源主管部門(mén)作為被告，掛牌出讓案涉宗地，并與XX開(kāi)發(fā)商簽訂了國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同。故王先生起訴該掛牌出讓行為，被告是適格主體。
第三，根據(jù)《閑置土地處置辦法》《國(guó)土資源部關(guān)于加大閑置土地處置力度的通知》《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)用地和建設(shè)管理調(diào)控的通知》的相關(guān)規(guī)定，自然資源主管部門(mén)在掛牌出讓土地前要進(jìn)行土地調(diào)查和確權(quán)登記，確保出讓土地為凈地。
本案中，被告掛牌出讓的宗地并非凈地，位于該宗地上的原告房屋至今未拆遷，也未依法補(bǔ)償完畢，顯然不符合上述掛牌出讓條件。被告掛牌出讓的行政行為明顯屬于重大違法行為，依法應(yīng)予撤銷(xiāo)。
最終，法院采納了律師的觀點(diǎn)，由于案涉宗地的建設(shè)項(xiàng)目已經(jīng)部分完成，居民已經(jīng)入住，如果撤銷(xiāo)掛牌出讓行為，將對(duì)社會(huì)公共利益造成重大損害，故法院依法判決確認(rèn)被告的掛牌出讓行為違法，王先生的合法權(quán)益得到了一定保障。
相關(guān)依據(jù)
《閑置土地處置辦法》第二十一條：“市、縣國(guó)土資源主管部門(mén)供應(yīng)土地應(yīng)當(dāng)符合下列要求，防止因政府、政府有關(guān)部門(mén)的行為造成土地閑置：
（一）土地權(quán)利清晰；
（二）安置補(bǔ)償?shù)轿唬?/strong>
（三）沒(méi)有法律經(jīng)濟(jì)糾紛；
（四）地塊位置、使用性質(zhì)、容積率等規(guī)劃條件明確；
（五）具備動(dòng)工開(kāi)發(fā)所必需的其他基本條件?！?/strong>
《國(guó)土資源部關(guān)于加大閑置土地處置力度的通知》第二條：“實(shí)行建設(shè)用地使用權(quán)‘凈地’出讓?zhuān)鲎屒?，?yīng)處理好土地的產(chǎn)權(quán)、補(bǔ)償安置等經(jīng)濟(jì)法律關(guān)系，完成必要的通水、通電、通路、土地平整等前期開(kāi)發(fā)，防止土地閑置浪費(fèi)?！贝思赐ǔＫf(shuō)的“三通一平”才能達(dá)到出讓條件。
《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)用地和建設(shè)管理調(diào)控的通知》（國(guó)土資發(fā)〔2010〕151號(hào)）第四條第（一）項(xiàng)規(guī)定：“……土地出讓必須以宗地為單位提供規(guī)劃條件、建設(shè)條件和土地使用標(biāo)準(zhǔn)，嚴(yán)格執(zhí)行商品住房用地單宗出讓面積規(guī)定，不得將兩宗以上地塊捆綁出讓?zhuān)坏谩亍鲎尅M出讓地塊要依法進(jìn)行土地調(diào)查和確權(quán)登記，確保地類(lèi)清楚、面積準(zhǔn)確、權(quán)屬合法，沒(méi)有糾紛?！?/p>
綜上所述，自然資源主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)堅(jiān)持“凈地出讓”原則，即在依法征收、被征收人已經(jīng)依法獲得補(bǔ)償安置利益且土地上無(wú)其他法律經(jīng)濟(jì)糾紛等情形下才可以對(duì)土地掛牌出讓?zhuān)敲爻鲎專(zhuān)床荒茉诔鲎屚恋厣先杂薪ㄖ?、合法?quán)利人的情形下出讓土地。
在明拆遷律師提醒：被征收人作為出讓土地的合法使用權(quán)人，如果發(fā)現(xiàn)自然資源主管部門(mén)有違法出讓土地的行為，則可以提起相關(guān)法律程序，依法維護(hù)自身的合法權(quán)益。
