導(dǎo)讀：在農(nóng)村宅基地制度改革試點(diǎn)中，宅基地的自愿有償退出始終是農(nóng)民朋友關(guān)注的重點(diǎn)。在《土地管理法》第62條規(guī)定之下，究竟怎樣退出，能給多少補(bǔ)償，補(bǔ)償會(huì)不會(huì)給得特別低就成為了農(nóng)民們最關(guān)心的事情。近日，河南新鄉(xiāng)一些縣相繼出臺(tái)了宅基地有償使用、流轉(zhuǎn)和退出暫行辦法，對(duì)自愿有償退出的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)問(wèn)題給出了初步的答案。

【自愿有償退出的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)：房、地都要給錢】

相關(guān)規(guī)范性文件中指出，對(duì)依法取得的宅基地整宗自愿退出的，實(shí)行有償退出，宅基地退出補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)參照土地征收區(qū)片價(jià)格計(jì)算，房屋狀況良好的由雙方協(xié)商補(bǔ)償或第三方評(píng)估補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)。

也就是說(shuō)，宅基地自愿有償退出的補(bǔ)償在一定程度上類似于征地拆遷中對(duì)宅基地上房屋的補(bǔ)償，由“地錢”和“房錢”兩部分組成。

“地錢”參照當(dāng)?shù)氐恼魇辙r(nóng)用地區(qū)片綜合地價(jià)標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算，“房錢”則經(jīng)協(xié)商或者委托專業(yè)評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)估得出具體數(shù)額。應(yīng)該講，這一補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)還是比較科學(xué)合理的。

文件中同時(shí)指出，對(duì)未整宗自愿退出的宅基地，不進(jìn)行補(bǔ)償，但退出面積超過(guò)167㎡，可實(shí)行有償退出。此即針對(duì)歷史遺留原因、繼承等形成的“一戶多宅”“超占面積”情形的規(guī)定，自愿退出超占部分面積超過(guò)167平方米的，政策上持鼓勵(lì)態(tài)度，可給予補(bǔ)償。

總之，宅基地自愿有償退出的補(bǔ)償應(yīng)當(dāng)大致于征地補(bǔ)償近似，明顯偏低的補(bǔ)償是非正?，F(xiàn)象，村民可及時(shí)咨詢專業(yè)律師尋求法律幫助。

【自愿有償退出程序】

農(nóng)業(yè)農(nóng)村部在《農(nóng)村宅基地管理法律政策問(wèn)答》第40問(wèn)中指出，宅基地自愿有償退出的步驟主要包括：

1.農(nóng)戶或者非本集體經(jīng)濟(jì)組織成員因繼承占用宅基地的使用者向村集體提交書(shū)面申請(qǐng)；

2.由村集體或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府、街道辦事處實(shí)地調(diào)查、審核；

3.就補(bǔ)償數(shù)額、項(xiàng)目進(jìn)行協(xié)商，或者申請(qǐng)專業(yè)評(píng)估機(jī)構(gòu)進(jìn)行房屋價(jià)值評(píng)估；

4.宅基地使用者與村集體簽訂宅基地退出補(bǔ)償協(xié)議；

5.村集體依照協(xié)議約定的數(shù)額、期限支付補(bǔ)償款；

6.騰退房屋并將宅基地交出。

在明拆遷律師需要強(qiáng)調(diào)的是，上述5和6兩步的順序不應(yīng)顛倒，“先補(bǔ)償，后搬遷”的農(nóng)村征地補(bǔ)償原則理應(yīng)得到參照適用。

我們最后要提示廣大農(nóng)民朋友的是，要嚴(yán)格區(qū)分“自愿有償退出”和“強(qiáng)制收回宅基地使用權(quán)”。若村委會(huì)意圖通過(guò)民事訴訟起訴村民騰房交地的，村民可及時(shí)咨詢專業(yè)律師，通過(guò)法律途徑有效維護(hù)自己的合法土地權(quán)益。“有償退出”之靈魂就在于“自愿”而非強(qiáng)制，這是其與合法征收項(xiàng)目的最大區(qū)別。從支持改革舉措，逐步調(diào)整農(nóng)村宅基地亂象，珍惜土地資源的角度出發(fā)，大家應(yīng)當(dāng)參與并支持改革，但“試點(diǎn)”的價(jià)值就在于“試錯(cuò)”，發(fā)生爭(zhēng)議糾紛都實(shí)屬正常，大家對(duì)此也要有充分的心理準(zhǔn)備。