導(dǎo)讀：近年來，北京核心區(qū)歷史文化街區(qū)直管公房騰退項(xiàng)目中，“自愿退租”條款引發(fā)的群體訴訟案件顯著增加。豆角胡同多起訴訟爭議的焦點(diǎn)集中于：騰退協(xié)議中“自愿退租”是否構(gòu)成對承租人的強(qiáng)制或誘導(dǎo)，進(jìn)而影響其合法權(quán)益的自主處分。該問題不僅涉及《民法典》合同編的效力認(rèn)定規(guī)則，更觸及城市更新背景下公共利益與個體權(quán)利的平衡難題。
1、直管公房騰退的法律性質(zhì)與“自愿退租”條款的規(guī)范定位
（1）行政指導(dǎo)與民事契約的交叉屬性
根據(jù)《北京市核心區(qū)歷史文化街區(qū)平房直管公房申請式換租工作通知》，直管公房騰退需以承租人“自愿申請”為前提，實(shí)施主體不得強(qiáng)制要求退租。此規(guī)定將騰退行為定性為民事法律行為，與行政征收存在本質(zhì)區(qū)別。然而，實(shí)踐中騰退常與政府主導(dǎo)的街區(qū)改造同步推進(jìn)，導(dǎo)致承租人誤認(rèn)為退租系法定義務(wù)。
（2）“自愿退租”條款的合法性邊界
?意思表示真實(shí)性審查?：若承租人因政策宣傳中片面強(qiáng)調(diào)“改善居住條件”而忽略補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)缺陷，可能構(gòu)成重大誤解。參考《民法典》第一百四十七條，此類情形下簽訂的騰退協(xié)議可被撤銷；
?格式條款效力爭議?：部分騰退協(xié)議采用統(tǒng)一模板，未就補(bǔ)償金額協(xié)商空間、替代房源選擇權(quán)等關(guān)鍵事項(xiàng)進(jìn)行差異化約定，可能違反《民法典》第四百九十六條關(guān)于格式條款提供方提示義務(wù)的規(guī)定。
2、司法實(shí)踐中“強(qiáng)制誘導(dǎo)”情形的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)
（1）程序性瑕疵的司法審查
?告知義務(wù)履行缺陷?：在（2024）京XX民終XX號案件中，法院認(rèn)定實(shí)施主體未向承租人完整說明“平移置換”與“貨幣補(bǔ)償”的利弊，導(dǎo)致其倉促簽約，構(gòu)成程序違法；
?補(bǔ)償方案顯失公平?：若貨幣補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)低于同地段市場租金50%（如豆角胡同案例），可能觸發(fā)《民法典》第一百五十一條關(guān)于“顯失公平”的撤銷權(quán)。
（2）實(shí)質(zhì)性脅迫的證明難題
?隱性施壓手段?：包括以“不簽約即喪失優(yōu)先選房資格”“拖延辦理公租房資格”等說辭施加心理壓力，此類行為雖難以直接舉證，但可通過同期簽約率、政策宣講記錄等間接證據(jù)推定；
?權(quán)利救濟(jì)渠道阻斷?：部分街道辦在騰退過程中宣稱“異議者將納入違建拆除范圍”，實(shí)質(zhì)上混淆行政強(qiáng)制與民事協(xié)商的界限，構(gòu)成權(quán)利行使障礙。
3、承租人權(quán)利救濟(jì)路徑的優(yōu)化建議
（1）完善協(xié)議簽訂階段的保障機(jī)制
?強(qiáng)制第三方見證?：借鑒（2025）京XX民特XX號裁定，要求公證機(jī)構(gòu)對騰退協(xié)議簽署過程全程錄像，確保意思表示真實(shí)性；
?增設(shè)冷靜期制度?：參照《消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法》，賦予承租人簽約后7日內(nèi)無理由反悔權(quán)。
（2）強(qiáng)化司法審查的實(shí)質(zhì)化導(dǎo)向
?建立補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)聽證程序?：法院可依職權(quán)啟動專家評估，對比騰退補(bǔ)償與同地段房屋市場價(jià)值，避免“一刀切”定價(jià)導(dǎo)致的實(shí)質(zhì)不公；
?引入群體訴訟示范判決?：對豆角胡同等同類案件選取典型判例先行裁判，統(tǒng)一“強(qiáng)制誘導(dǎo)”認(rèn)定尺度，減少司法資源重復(fù)消耗。
（3）行政監(jiān)管的補(bǔ)位作用
?明確騰退主體權(quán)責(zé)清單?：根據(jù)《北京市住房租賃條例》第三十條，禁止實(shí)施主體以停水?dāng)嚯?、滋擾居住等非法手段推進(jìn)簽約；
?建立騰退補(bǔ)償專項(xiàng)審計(jì)?：由區(qū)級審計(jì)部門對補(bǔ)償資金分配進(jìn)行年度核查，防止截留、挪用等侵權(quán)行為。
結(jié)語：
豆角胡同群體訴訟暴露出直管公房騰退中“自愿退租”條款的實(shí)踐異化風(fēng)險(xiǎn)。解決該問題需構(gòu)建“意思表示審查—補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)聽證—司法救濟(jì)保障”的全鏈條治理機(jī)制。建議修訂《北京市直管公房管理辦法》，增設(shè)騰退程序透明度條款，并通過典型案例發(fā)布明晰“強(qiáng)制誘導(dǎo)”的裁判規(guī)則，最終實(shí)現(xiàn)歷史文化保護(hù)與居民權(quán)益保障的協(xié)同發(fā)展。
