拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)早已定好,被拆遷人還有反對(duì)的機(jī)會(huì)嗎

通常情況下，拆遷補(bǔ)償協(xié)議代表的是拆遷雙方就拆遷補(bǔ)償安置條件達(dá)成一致意見(jiàn)的表示，簽字即為認(rèn)可。拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)早已定好后，還是能有反對(duì)機(jī)會(huì)的。

被征收人可以主張協(xié)議無(wú)效，并爭(zhēng)取重新協(xié)商簽訂補(bǔ)償安置協(xié)議的機(jī)會(huì)。

第一，征收主體不具有征收房屋或土地的合法權(quán)利，壓根無(wú)權(quán)組織實(shí)施征收拆遷。譬如街道辦、村委會(huì)等實(shí)施的所謂“征收行為”。實(shí)踐中，征收補(bǔ)償協(xié)議的簽訂主體多種多樣，但若征收項(xiàng)目主體本身的資格有問(wèn)題，那么協(xié)議也自然不會(huì)對(duì)被征收人產(chǎn)生效力。

第二，被征收人的房屋或土地并不在征收范圍內(nèi)。例如，許多地方的征收部門在未獲取相應(yīng)的征地批文的情況下就進(jìn)行征收，或者有征地批文，但是存在少批多占的情形，被征收人應(yīng)多加注意這些情況。經(jīng)申請(qǐng)公開(kāi)勘測(cè)定界圖等征地信息，發(fā)現(xiàn)自己的房屋、土地確實(shí)不在征地獲批范圍內(nèi)，此時(shí)的補(bǔ)償協(xié)議是不對(duì)被征收人產(chǎn)生法律約束力的。

第三，協(xié)議的簽訂違背被征收人的真實(shí)意思表示，違反誠(chéng)實(shí)信用原則。在征收過(guò)程中，征收方可能會(huì)以欺詐、脅迫、乘人之危的方式，使被征收人在非自愿的情形下簽署補(bǔ)償協(xié)議。實(shí)踐中，這類逼著被征收人簽字，不簽就長(zhǎng)期滯留在被征收人家中，禁止其吃飯、休息，甚至動(dòng)輒對(duì)其及其家人施以人身威脅、毆打等“逼簽”情形并不鮮見(jiàn)。此時(shí)則需要被征收人保存好錄音、錄像等證據(jù)，及時(shí)報(bào)警爭(zhēng)取解除人身限制。以便后續(xù)向法院起訴，通過(guò)訴訟渠道確認(rèn)合同無(wú)效或者將其撤銷。

第四，代理人在超越代理權(quán)限或者無(wú)代理權(quán)限的情況下，與征收方簽訂的拆遷補(bǔ)償協(xié)議，且被征收人對(duì)此不予以認(rèn)可。例如，在房屋由多個(gè)繼承人繼承的情況下，其中的一個(gè)繼承人在未經(jīng)其他繼承人同意的情形下，與征收方簽訂的拆遷補(bǔ)償協(xié)議是無(wú)效的。

第五，在空白拆遷補(bǔ)償協(xié)議簽字后，發(fā)現(xiàn)到手的協(xié)議補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)很低，與之前協(xié)商的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)不一致，補(bǔ)償金額減少了很多或者根本不能維持基本生活。被征收人在此情況下，可以提起行政訴訟。但是，這種情況下，被征收人舉證都比較困難，這樣就處于被動(dòng)的、不利的地位?？瞻讌f(xié)議是一定不可以簽的，否則將可能直接導(dǎo)致維權(quán)的終結(jié)。但若協(xié)議給予的補(bǔ)償安置明顯過(guò)低，被征收人仍有權(quán)要求征收方依法履行其補(bǔ)償安置職責(zé)，確保其生活水平不降低，長(zhǎng)遠(yuǎn)生計(jì)有保障。

第六，征收方以需要領(lǐng)導(dǎo)簽字蓋章或上級(jí)部門審批為由，將被征收人簽字的補(bǔ)償協(xié)議取走后擅自進(jìn)行修改。被征收人可以請(qǐng)求法院認(rèn)定征收方修改的協(xié)議無(wú)效或者請(qǐng)求撤銷、變更協(xié)議。但是，在法院認(rèn)定之前，征收方可以憑借此協(xié)議啟動(dòng)之后的程序，如要求被征收人騰空房屋、交房進(jìn)而將房屋拆除，這對(duì)被征收人是非常不利的。我們建議被征收人在簽訂補(bǔ)償協(xié)議中，盡量要求雙方當(dāng)場(chǎng)簽字蓋章，并將簽字蓋章的協(xié)議原件妥善留存。簽約后手上沒(méi)有協(xié)議是一種極為被動(dòng)的情形，即使通過(guò)法律途徑也未必能將所簽的協(xié)議“調(diào)出”。在簽訂多份補(bǔ)償安置協(xié)議的情況下，“消失不見(jiàn)”的往往是所涉補(bǔ)償數(shù)額最有利于被征收人的那一份，這是需要被征收人予以高度警惕的。

第七，征收程序違反法律規(guī)定。例如，房屋評(píng)估機(jī)構(gòu)選定違法或者估價(jià)不合理，低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格;市、縣級(jí)人民政府沒(méi)有組織有關(guān)部門對(duì)征收補(bǔ)償方案進(jìn)行論證、公示;在舊城區(qū)改造類項(xiàng)目下，當(dāng)多數(shù)被征收人認(rèn)為征收補(bǔ)償方案不符合法律、法規(guī)規(guī)定時(shí)，市縣級(jí)人民政府沒(méi)有組織由被征收人和公眾代表參加的聽(tīng)證會(huì);市、縣級(jí)人民政府在作出房屋征收決定前，沒(méi)有進(jìn)行社會(huì)穩(wěn)定風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估;房屋征收決定涉及被征收人數(shù)量較多的，沒(méi)有經(jīng)過(guò)政府常務(wù)會(huì)議討論決定;房屋征收部門對(duì)房屋征收范圍內(nèi)房屋的權(quán)屬、區(qū)位、用途、建筑面積等情況組織調(diào)查登記后并未向被征收人公布等等。

拆遷補(bǔ)償協(xié)議存在違法情形，被征收人還是可以反悔的，被征收人在和征收方簽署合同時(shí)，一定要反復(fù)確認(rèn)協(xié)議中的主體、補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)、異地安置房屋位置或回遷房交付的時(shí)間、違約責(zé)任等關(guān)鍵內(nèi)容。

北京拆遷律師溫馨提示：被征收人對(duì)市、縣級(jí)人民政府作出的房屋征收決定不服的，可以依法申請(qǐng)行政復(fù)議，也可以依法提起行政訴訟。本文轉(zhuǎn)自“網(wǎng)絡(luò)綜合平臺(tái)”如有侵權(quán)或其他問(wèn)題，聯(lián)系刪除。