2008年以前建造的房子都能全額補(bǔ)償？話可不能亂講！
導(dǎo)讀：近年來，各地法院相繼誕生了一批以無證、未經(jīng)登記的建筑系“歷史遺留原因形成的”為由，認(rèn)定其為合法建筑，進(jìn)而能夠獲得補(bǔ)償?shù)牟门?。一些人便制造出了?008年《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》施行前建造的房屋都是合法建筑，都能獲得全額補(bǔ)償”這樣的說辭?？上В@并不是真的，無證建筑在拆遷中所面對(duì)的情形也絕非如此樂觀。本文，在明律師就從這一缺乏依據(jù)的說法開始給大家說說清楚……
【《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》并非違建認(rèn)定的唯一法律依據(jù)】
一些人會(huì)認(rèn)為，所謂違法建筑就是指違反城鄉(xiāng)規(guī)劃法，未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者鄉(xiāng)村建設(shè)規(guī)劃許可證而建造的房屋。這種認(rèn)識(shí)本身就是片面的。
事實(shí)上，“違建”是一個(gè)寬泛的概念，不僅指違反城鄉(xiāng)規(guī)劃的房屋，更包括違反土地管理、河道行洪、航空安全、自然保護(hù)等諸多領(lǐng)域法律法規(guī)的房屋。所違的法，可不單單指一個(gè)《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》。
這樣一來被拆遷人就不難明白了，即便涉案房屋建造于2008年《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》施行前，《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》管不著它，但仍有其他法律法規(guī)能夠管得到。違反了，仍然構(gòu)成違法建筑。
請(qǐng)大家牢記，《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》第64、65條不是有關(guān)違建認(rèn)定、處置的唯二法條。房屋建造于2008年以前這一答辯意見也僅用于應(yīng)對(duì)有關(guān)部門以房屋違反城鄉(xiāng)規(guī)劃為由作出限期拆除決定的情形，不是包治百病的神藥。
【以下幾部法律法規(guī)都能管事】
在2008年以前，至少有以下4部全國范圍內(nèi)適用過的法律法規(guī)能夠管得到違建認(rèn)定的事情：
1.國務(wù)院《村鎮(zhèn)建房用地管理?xiàng)l例》（1982年）。
這一《條例》是較早對(duì)農(nóng)村占地建房行為作出規(guī)定的行政法規(guī)，其第5條規(guī)定，在村鎮(zhèn)內(nèi)，個(gè)人建房和社隊(duì)企業(yè)、事業(yè)單位建設(shè)用地，都應(yīng)按照本條例的規(guī)定，辦理申請(qǐng)、審查、批準(zhǔn)的手續(xù)。任何機(jī)關(guān)、企業(yè)、事業(yè)單位和個(gè)人不準(zhǔn)擅自占地建房、進(jìn)行建設(shè)或越權(quán)批準(zhǔn)占用土地。
也就是說，自1982年起，未經(jīng)任何批準(zhǔn)擅自占地建房就已是違法行為了。
2.《土地管理法》（1987年）。
《土地管理法》在其施行之初就以法律的層級(jí)對(duì)農(nóng)村村民建房有了明確的規(guī)定：農(nóng)村居民建住宅，應(yīng)當(dāng)使用原有的宅基地和村內(nèi)空閑地。使用耕地的，經(jīng)鄉(xiāng)級(jí)人民政府審核后，報(bào)縣級(jí)人民政府批準(zhǔn)；
使用原有的宅基地、村內(nèi)空閑地和其他土地的，由鄉(xiāng)級(jí)人民政府批準(zhǔn)。農(nóng)村居民建住宅使用土地，不得超過省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)。
3.《城市規(guī)劃法》（1990年）。
《城市規(guī)劃法》可以理解為是《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》的前身，其第40條規(guī)定：在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)，未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證件或者違反建設(shè)工程規(guī)劃許可證件的規(guī)定進(jìn)行建設(shè)，嚴(yán)重影響城市規(guī)劃的，由縣級(jí)以上地方人民政府城市規(guī)劃行政主管部門責(zé)令停止建設(shè)，限期拆除或者沒收違法建筑物、構(gòu)筑物或者其他設(shè)施；
影響城市規(guī)劃，尚可采取改正措施的，由縣級(jí)以上地方人民政府城市規(guī)劃行政主管部門責(zé)令限期改正，并處罰款。
1990年對(duì)于判定城市無證房屋是否系違建具有重要的“分水嶺”意義，這可以從在明律師代理的“許水云案”所獲最高法裁判中獲知：
許水云位于金華市婺城區(qū)迎賓巷8號(hào)、9號(hào)的房屋未依法辦理相關(guān)建設(shè)手續(xù)，也未取得房屋所有權(quán)證，但案涉房屋確系在1990年4月1日《中華人民共和國城市規(guī)劃法》施行前建造的歷史老房。
對(duì)此類未經(jīng)登記的房屋，應(yīng)綜合考慮建造歷史、使用現(xiàn)狀、當(dāng)?shù)赝恋乩靡?guī)劃以及有關(guān)用地政策等因素，依法進(jìn)行調(diào)查、認(rèn)定和處理。對(duì)認(rèn)定為合法建筑和未超過批準(zhǔn)期限的臨時(shí)建筑的，應(yīng)當(dāng)給予補(bǔ)償。
4.國務(wù)院《村莊和集鎮(zhèn)規(guī)劃建設(shè)管理?xiàng)l例》（1993年）。
其第18條規(guī)定：農(nóng)村村民在村莊、集鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)內(nèi)建住宅的，應(yīng)當(dāng)先向村集體經(jīng)濟(jì)組織或者村民委員會(huì)提出建房申請(qǐng)，經(jīng)村民會(huì)議討論通過后，按照下列審批程序辦理：
（一）需要使用耕地的，經(jīng)鄉(xiāng)級(jí)人民政府審核、縣級(jí)人民政府建設(shè)行政主管部門審查同意并出具選址意見書后，方可依照《土地管理法》向縣級(jí)人民政府土地管理部門申請(qǐng)用地，經(jīng)縣級(jí)人民政府批準(zhǔn)后，由縣級(jí)人民政府土地管理部門劃撥土地；
（二）使用原有宅基地、村內(nèi)空閑地和其他土地的，由鄉(xiāng)級(jí)人民政府根據(jù)村莊、集鎮(zhèn)規(guī)劃和土地利用規(guī)劃批準(zhǔn)。
綜上所述我們不難得出結(jié)論，2008年以前的占地建房行為絕非處于法律法規(guī)上的空白狀態(tài)下，而是同樣有法有規(guī)可循的。未經(jīng)批準(zhǔn)未經(jīng)登記的房屋同樣需要嚴(yán)格的調(diào)查、認(rèn)定和處理方能判定其是否有資格獲取拆遷補(bǔ)償，而不是一定能夠獲取全額的補(bǔ)償。
同時(shí)需要強(qiáng)調(diào)的是，站在自然資源和規(guī)劃部門的立場(chǎng)上，查處違法建筑在某種程度上是具有“溯及力”的——其查處的并非行為人違法建造房屋的行為，而是其房屋違反土地管理、城鄉(xiāng)規(guī)劃的持續(xù)狀態(tài)。
基于此，《行政處罰法》所謂的“處罰時(shí)效”并不適用于查處違建的領(lǐng)域，建成十幾年沒人來查、罰并不是論證房屋系合法建筑的理由。
譬如對(duì)于違法占地的違建而言，《基本農(nóng)田保護(hù)條例》最早誕生于1998年，其第33條就規(guī)定，違反本條例規(guī)定，占用基本農(nóng)田建窯、建房、建墳、挖砂、采石、采礦、取土、堆放固體廢棄物或者從事其他活動(dòng)破壞基本農(nóng)田，毀壞種植條件的，由縣級(jí)以上人民政府土地行政主管部門責(zé)令改正或者治理，恢復(fù)原種植條件，處占用基本農(nóng)田的耕地開墾費(fèi)1倍以上2倍以下的罰款；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。
就當(dāng)下而言，凡是占用永久基本農(nóng)田建造的住宅、養(yǎng)殖場(chǎng)、廠房，一是要一律拆除，二是原則上不予補(bǔ)償（“違建不補(bǔ)”是基本原則），絕對(duì)得不出2008年以前建造的就能保下來、補(bǔ)辦證件這樣的結(jié)論。
在明拆遷補(bǔ)償律師最后想提示廣大被拆遷人的是，許多地方在其地方征收補(bǔ)償規(guī)定中都劃定了較為細(xì)致的無證房屋補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)“分界線”——某年到某年間建造的，按合法建筑的百分之多少給予“適當(dāng)補(bǔ)償”，隨著年代的后移依次遞減，2008年以后新建的就基本上沒有補(bǔ)償了。無證房屋的被拆遷人要面對(duì)現(xiàn)實(shí)，客觀、理性地根據(jù)自家房屋的實(shí)際建造情況確立權(quán)利救濟(jì)的目標(biāo)，盡量爭取法規(guī)和地方政策框架內(nèi)所能獲取到的最佳的補(bǔ)償結(jié)果。動(dòng)輒認(rèn)為“歷史老房就應(yīng)當(dāng)全額補(bǔ)償”是不符合實(shí)事求是原則的，最終也是難以實(shí)現(xiàn)的。
