征收補(bǔ)償漲了？北京市區(qū)片綜合地價(jià)更新！
導(dǎo)讀：日前，北京市人民政府關(guān)于公布《北京市征收農(nóng)用地區(qū)片綜合地價(jià)標(biāo)準(zhǔn)》（下文稱《標(biāo)準(zhǔn)》），標(biāo)志著新的北京農(nóng)用地征收補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)正式出臺。許多農(nóng)民朋友也關(guān)心自己的征地補(bǔ)償能因此上漲么？本文結(jié)合新標(biāo)準(zhǔn)的具體條文，讓我們一起來重新認(rèn)識農(nóng)用地的區(qū)片綜合地價(jià)標(biāo)準(zhǔn)。
【區(qū)片綜合地價(jià)的“前世”】
原來的《土地管理法》按照被征收土地的原用途給予補(bǔ)償，按照年產(chǎn)值倍數(shù)法確定土地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)。出現(xiàn)了補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)低、補(bǔ)償機(jī)制不健全的狀況。有學(xué)者對江蘇省征收補(bǔ)償與土地出讓金額的數(shù)據(jù)進(jìn)行實(shí)證分析的結(jié)果顯示：農(nóng)用地征收中農(nóng)民的補(bǔ)償費(fèi)只占土地出讓收益的 3%~16%之間。
新《土地管理法》首次將2004年國務(wù)院28號文件提出的“保障被征地農(nóng)民原有生活水平不降低、長遠(yuǎn)生計(jì)有保障”的補(bǔ)償原則上升為明確的法律規(guī)定，并以區(qū)片綜合地價(jià)取代原來的年產(chǎn)值倍數(shù)法。從而有效規(guī)避了標(biāo)準(zhǔn)依據(jù)單一帶來的補(bǔ)償較少的問題。
征地區(qū)片綜合地價(jià)的本質(zhì)是政府壟斷價(jià)格，對解決征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)偏低問題、確保同地同價(jià)，實(shí)現(xiàn)補(bǔ)償公平性起到了良好保障作用。同時(shí)，區(qū)片綜合地價(jià)的按時(shí)公布與更新，維護(hù)了征地農(nóng)民的知情權(quán)和參與權(quán)，從而防止征地補(bǔ)償?shù)碾S意性，規(guī)范征地行為。
【區(qū)片綜合地價(jià)的“今生”】
現(xiàn)在遇上征地拆遷，農(nóng)民朋友們拿到手的是五種錢：①土地補(bǔ)償費(fèi)；②安置補(bǔ)助費(fèi)；③住宅補(bǔ)償費(fèi)；④其他地上附著物和青苗的補(bǔ)償費(fèi)；⑤社會保障費(fèi)用。而農(nóng)用地區(qū)片綜合地價(jià)由①和②兩部分構(gòu)成，不包括③④⑤。
值得注意的是，其中①是分到村集體。法律賦予村集體一定的自治空間，可因地制宜制定標(biāo)準(zhǔn)分配給各村民。而②是直接分到村民個(gè)人。
回到新政策本身，《標(biāo)準(zhǔn)》根據(jù)村的行政區(qū)劃，制定了每畝的綜合地價(jià)標(biāo)準(zhǔn)。有些村鎮(zhèn)的片區(qū)綜合地價(jià)差別很大。例如豐臺區(qū)Ⅴ盧溝橋鄉(xiāng)萬泉寺村委90萬元/畝，而房山區(qū)Ⅰ大安山鄉(xiāng)大安山村為7.5萬元/畝。這可能會引起一些質(zhì)疑與不滿。
但在明律師提醒各位農(nóng)民朋友，事實(shí)上文件上簡單的數(shù)字背后往往是復(fù)雜的數(shù)據(jù)整理、嚴(yán)格的論證與制定過程。根據(jù)新《土地管理法》的規(guī)定，區(qū)片綜合地價(jià)要綜合考慮土地原用途、土地資源條件、土地產(chǎn)值等多個(gè)因素。
實(shí)踐操作中也引入了多種測算方法，并在各個(gè)結(jié)果上綜合平衡確定。譬如農(nóng)地價(jià)格因素修正法，其影響因素就涉及基準(zhǔn)地價(jià)、人均耕地面積、農(nóng)村居民人均可支配收入、地區(qū)總產(chǎn)值等等因素，之后對基本單元各影響因素進(jìn)行橫向、縱向?qū)Ρ鹊贸?。而系?shù)修正法更是引入了嚴(yán)密的數(shù)學(xué)模型，排除主觀因素對制定區(qū)片綜合地價(jià)的影響。
當(dāng)然，這并不說老百姓們就不能對制定的地價(jià)發(fā)表意見了。根據(jù)《國土資源聽證規(guī)定》第十二條規(guī)定“擬定或者修改區(qū)域性征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)”屬于政府依職權(quán)聽證的范圍。因此需要依法按照相關(guān)程序組織聽證，廣泛聽取各方意見和建議，進(jìn)一步完善征地區(qū)片綜合地價(jià)調(diào)整結(jié)果。
【征地補(bǔ)償能漲么？】
隨著社會經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，農(nóng)村經(jīng)濟(jì)條件明顯提高。在新《土地管理法》“至少每三年調(diào)整或者重新公布一次”的規(guī)則下，對比之前的標(biāo)準(zhǔn)，絕大部分農(nóng)民能拿到的區(qū)片綜合地價(jià)會更多。這是因?yàn)榻^大部分的土地價(jià)值在上漲，而區(qū)片綜合地價(jià)又受其影響的緣故。
同時(shí)為了銜接好新《土地管理法》出臺，《標(biāo)準(zhǔn)》也賦予了新《土地管理法》實(shí)施后這段空白期間以溯及力。具體規(guī)定為：“2020年1月1日至本標(biāo)準(zhǔn)公布前已簽訂征地補(bǔ)償安置協(xié)議的，補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)按照協(xié)議約定執(zhí)行，低于本標(biāo)準(zhǔn)的補(bǔ)齊差額。2019年12月31日前已簽訂征地補(bǔ)償安置協(xié)議的，補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)按照協(xié)議約定執(zhí)行?！?/p>
因此，近期簽訂補(bǔ)償安置的農(nóng)民們不要以為趕不上政策的福利。只要是在新《土地管理法》實(shí)施后簽訂的，都能按照區(qū)片綜合地價(jià)獲得征地補(bǔ)償。
但在明律師還需提醒各位。老百姓看拿到手的征收補(bǔ)償漲沒漲，不要單看區(qū)片綜合地價(jià)。區(qū)片綜合地價(jià)標(biāo)準(zhǔn)只是其中的兩項(xiàng)，且土地補(bǔ)償費(fèi)還是支付給被征地農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織的，并不能直接下發(fā)給農(nóng)村村民。而農(nóng)村村民住宅和其他地上附著物的補(bǔ)償價(jià)值在實(shí)踐中無疑所占比重最大。因此最終老百姓拿到手的征地補(bǔ)償能不能漲，還要結(jié)合以上另外三項(xiàng)判斷。
《土地管理法》自2020年1月1日施行已一年有余，各省區(qū)市也陸續(xù)發(fā)布了最新的征地區(qū)片綜合地價(jià)標(biāo)準(zhǔn)及相關(guān)補(bǔ)償政策文件。在明拆遷補(bǔ)償律師要提醒您，征地區(qū)片綜合地價(jià)標(biāo)準(zhǔn)的調(diào)整、提升絕對是一件好事，起碼意味著農(nóng)民的耕地、林地等農(nóng)用地更值錢了。但最終拿到收的征地補(bǔ)償能不能漲，還要以其他幾項(xiàng)費(fèi)用來綜合確定，不可一葉障目。
