遇到拆遷，評估報告太專業(yè)看不懂？把握這四點讓你輕松上手

導讀：房屋征收評估報告是由專業(yè)機構中的專業(yè)人員，用專門方法所作出的對房屋基本情況和價值的意見。其“三?！钡亩x似乎暗示著普通老百姓難以看懂其中內容。一些人甚至看到厚厚的評估報告就兩手一攤、索性放棄?，F(xiàn)學評估知識肯定來不及，也沒有必要。在明律師提醒您，抓住四點讓你輕輕松松初查評估報告的常見違法點。

【常見違法點一：評估報告是否過期？】

價值往往通過價格來體現(xiàn)。眾所周知，隨著經濟的迅猛發(fā)展，十年前的房價和現(xiàn)在的房價根本不能相比。同一宗房產的價值在不同時期當然會有不同的評估結果。

因此，評估報告為了確保結論對當下實踐的正確指導，都會寫明報告適用的有效期限。

實踐中，有效期限一般為一年。

在明律師近期代理的案件中，就有奇葩一幕：評估報告有限期限明明只到2017年，結果征收方2019年才依據(jù)這份“過期”評估報告作出征收補償決定。雖說只有短短兩三年的時間，但房屋的市場行情已經發(fā)生較大變化。若仍然依據(jù)“過期”報告所得出的征收補償標準，則顯然違背公平補償?shù)脑瓌t，損害了被征收人的合法利益。

【常見違法點二：評估程序是否違法？】

首先是評估機構的選擇。

根據(jù)《國有土地上房屋征收與補償條例》的規(guī)定，評估機構選擇首先應該協(xié)商選定。若協(xié)商不成的，通過多數(shù)決定后隨機選擇。然而，由于征收涉及的戶數(shù)較多，大家如一盤散沙，有著不同的利益訴求，對待評估機構的選取自然態(tài)度不一。

因此實踐中，協(xié)商和多數(shù)決定很難實現(xiàn)。但這并不能代表征收方可以直接跳過。故此被征收人可以注意審查評估機構選取是否有征求大家意見、協(xié)商的過程？是否事先公告？

再者是評估機構的回避。

根據(jù)《國有土地上房屋征收評估辦法》（下文稱《辦法》）的規(guī)定，評估機構與房屋征收人有利害關系的，應當回避。而在明律師認為，選取的評估機構應該盡量避免本市、甚至本省的評估機構。因為評估機構仍然受到當?shù)卣墓芾?，若評估結果不利于征收方，可能難以抵住“生存”壓力而做出不公平的評估結果。

雖然實踐中法院不一定都會支持這樣的理由，但還是那句老話：有棗沒棗，都要打三桿子。對評估報告的“多點”進攻能夠更容易找出評估報告的硬傷來。

【常見違法點三：評估過程是否實地勘察？】

評估報告系基于其專業(yè)知識所形成的專業(yè)意見，要想得出準確的、經得起推敲的評估結果，必須建立在對評估主體充分了解的基礎之上。

根據(jù)《辦法》規(guī)定，評估機構應當對被征收房屋進行實地勘察記錄。并且這個實地勘察不能只是走走過場，必須落實到拍攝反映征收房屋內外部狀況的照片等影像資料上。

因此老百姓可以翻看一下評估報告中是否將房屋的內外部狀況全部用照片或者錄像記錄完整了。如果缺失了一個房間或者房屋裝修狀況的記錄，對評估結果的消極影響不言而喻。

【常見違法點四：評估方法選擇是否合理？】

評估方法是評估報告中最為專業(yè)的一塊，也是得出房屋評估價值最直接的一塊。若被征收人對評估結果不滿意，這塊“硬骨頭”還是要啃的。

但并不是說要大家現(xiàn)學各類計算方法去檢查計算過程，而是直接從評估報告的文字中尋找一下本報告選用的評估方法是什么。

根據(jù)《辦法》的規(guī)定可知，被征收房屋的類似房地產有交易的，應當選用市場法評估；被征收房屋或者類似房地產有經濟收益的，應當選用收益法評估；被征收房屋是在建工程的，應當選用假設開發(fā)法評估。所以該條第一款中的“成本法”是有法律規(guī)定的“禁區(qū)”的。

實踐中很多房屋評估價值結果畸低，就是因為選擇了成本法的緣故。還需提醒的一點是，如果可以同時適用兩種以上方法評估的，應當選擇兩種以上評估方法評估，并對各種評估方法的測算結果進行校核和比較分析后合理選擇。而不是簡單粗暴兩者相比選擇評估價值低的。

但并不是說要大家現(xiàn)學各類計算方法去檢查計算過程，而是直接從評估報告的文字中尋找一下本報告選用的評估方法是什么。

根據(jù)《辦法》的規(guī)定可知，被征收房屋的類似房地產有交易的，應當選用市場法評估；被征收房屋或者類似房地產有經濟收益的，應當選用收益法評估；被征收房屋是在建工程的，應當選用假設開發(fā)法評估。所以該條第一款中的“成本法”是有法律規(guī)定的“禁區(qū)”的。

實踐中很多房屋評估價值結果畸低，就是因為選擇了成本法的緣故。還需提醒的一點是，如果可以同時適用兩種以上方法評估的，應當選擇兩種以上評估方法評估，并對各種評估方法的測算結果進行校核和比較分析后合理選擇。而不是簡單粗暴兩者相比選擇評估價值低的。

在明拆遷補償律師提醒你，房屋征收評估報告雖然具有很強的專業(yè)性，但是并不代表普通老百姓對其中的違法點審查束手無策。若征收人發(fā)現(xiàn)了房屋征收報告的違法點，亦或者找不到違法點但認為房屋評估價值結果明顯畸低，都可以找專業(yè)律師再次審查。將“子彈”放到“狙擊手”的手里從而能夠更好地維護廣大被征收人的合法權益。