土地能否買賣？承租人能否獲得拆遷補償？
導(dǎo)讀：沒有永恒的法律，適用于這一時期的法律決不適用于另一時期，我們只能力求為每種文明提供相應(yīng)的法律制度。
子適衛(wèi)，冉有仆。
子曰：“庶矣哉！”
冉有曰：“既庶矣又何加焉？”
曰：“富之?！?/p>
曰：“既富矣，又何加焉？”
曰：“教之?！?/p>
圖片
沒有土地，焉能產(chǎn)糧；沒有糧食，哪有民眾；沒有民眾，哪有五千年華夏史。
可見，土地作為人類最重要的生活與生產(chǎn)資料，自人類誕生以來，就發(fā)揮著不可替代的作用。換言之，土地是農(nóng)民的命根子，也正如此，圍繞著土地的紛爭從未停止過。
一、從一件土地糾紛案說起
1927年，李尚財、李劉氏夫婦因經(jīng)濟困難將自家的60坰土地“夏魏單”典當(dāng)給地主丁攀生。兩年后，李尚財因病去世，其妻子因家中生活困難，又將“夏魏單”出賣給丁攀生。
這時，地主丁攀生共有土地300余坰。
1936年，土地革命爆發(fā)，丁攀生因害怕逃跑。按照土地政策，丁攀生所有地及典受地被沒收充公，且所有權(quán)歸屬國家。
之后，丁攀生趁政府監(jiān)管不嚴(yán)，侵占了一部分土地。對于丁攀生的這種行為，李劉氏認為，丁攀生所侵占的土地中，包含一部分其此前出賣的“夏魏單”，因此，想要贖回這一部分“夏魏單”。
經(jīng)過雙方協(xié)商，丁攀生拒絕了李劉氏的請求。
1940年，李劉氏提起訴訟。
在訴訟過程中，定遠縣政府判決李劉氏和丁攀生各有一部分土地使用權(quán)。
兩年后，定遠縣司法處對此案進行再審。經(jīng)查，雙方爭奪之地于土地革命時期已經(jīng)沒收歸公。李劉氏所稱僅于民國十六年出典于丁攀生并未出賣無論是否屬實，不能阻撓土地政策已生效的事實，故已收歸公有的土地，不能再返還于舊有地主。
因此，陜甘寧邊區(qū)高等法院依法判決：“撤銷原判，將判給丁攀生和李劉氏之地一律收歸公有?！钡紤]到丁攀生和李劉氏家庭困難，法院還判決當(dāng)?shù)卣匦路殖鲆徊糠滞恋亟o兩家耕種。
由此可見，在土地改革之前，土地所有權(quán)一直歸私人所有。而土地私有制的長期存在是造成“三無”（無地、無業(yè)、無社會保障）農(nóng)民的根源。
為解決這一問題，二元土地所有制即土地歸屬國家與集體的制度運應(yīng)而生。
二、土地是何時歸屬國家與集體？
事實上，從建國之初到1953年春，我國才徹底廢除了封建地主土地所有制，實現(xiàn)了農(nóng)民土地私有制。
這也就是說，建國后，我國還是沿用了土地私有制。
轉(zhuǎn)變隨機到來。
1954年9月20日，中華人民共和國第一部憲法經(jīng)第一屆全國人民代表大會第一次會議全票通過（簡稱五四憲法）。該部憲法提出了“中華人民共和國的生產(chǎn)資料所有制現(xiàn)在主要有下列各種：國家所有制，即全民所有制；合作社所有制，即勞動群眾集體所有制；個體勞動者所有制；資本家所有制。”這是現(xiàn)行生產(chǎn)資料公有制的雛形和基礎(chǔ)。
隨后20年里，我國先后經(jīng)歷了人民公社化運動、大躍進運動和文化大革命運動......
在一次次的改革與發(fā)展中，75憲法誕生了。
1975年1月17日，中華人民共和國第四屆全國人民代表大會第一次會議通過修正案（簡稱75憲法）。75憲法第五條規(guī)定：“中華人民共和國的生產(chǎn)資料所有制現(xiàn)階段主要有兩種：社會主義全民所有制和社會主義勞動群眾集體所有制......”這是我國現(xiàn)行經(jīng)濟制度的雛形。
七年后，1982年12月4日，第五屆全國人民代表大會第五次會議通過新中國歷史上第四次憲法修正案，即我國現(xiàn)行的憲法（簡稱82憲法）。該部憲法重點對土地的所有權(quán)進行了闡述，并規(guī)定，城市土地屬于國家所有；農(nóng)村與城市郊區(qū)土地，除由法律規(guī)定屬于國家所有外，其他屬于集體所有。
至此，土地開始歸屬于國家與集體。
值得注意的是，82憲法還規(guī)定，“ 任何組織或者個人不得侵占、買賣、出租或者以其他形式非法轉(zhuǎn)讓土地。一切使用土地的組織和個人必須合理地利用土地?！?/p>
這也就從實質(zhì)上限定了土地的流轉(zhuǎn)。
三、“三權(quán)分置”的到來
疑問接踵而至。有人會說，早在1988年，第七屆全國人民代表大會第一次會議就通過了憲法修正案，其中憲法第十條第四款有“任何組織或個人不得侵占、買賣或者以其他形式非法轉(zhuǎn)讓土地，土地的使用權(quán)可以依照法律的規(guī)定轉(zhuǎn)讓。”的規(guī)定。
那么，土地到底可不可以買賣呢？
進入新世紀(jì)以來，為了進一步保障億萬農(nóng)民的根本權(quán)益，保持農(nóng)村穩(wěn)定。三權(quán)分置即所有權(quán)、承包權(quán)、經(jīng)營權(quán)出現(xiàn)了。
在三權(quán)分置中，農(nóng)民實質(zhì)上只享有承包權(quán)與經(jīng)營權(quán)。那么，什么是承包權(quán)？什么是經(jīng)營權(quán)？
比如：某村A農(nóng)民從所在村莊的農(nóng)村集體經(jīng)濟組織中分得10畝地，但為了擴大生產(chǎn)規(guī)模，A農(nóng)民又與農(nóng)村集體經(jīng)濟組織協(xié)商，從農(nóng)村集體經(jīng)濟組織承包了20畝地。這里A農(nóng)民就是在使用土地承包權(quán)。后期，由于營收不理想，A農(nóng)民準(zhǔn)備和他人一起外出務(wù)工，并其將30畝地全部出租給B農(nóng)民，這時，A農(nóng)民的行為是土地經(jīng)營權(quán)的體現(xiàn)。
所以，A農(nóng)民的行為不是真的倒賣土地，而僅僅是出售經(jīng)營權(quán)，其一直享有承包權(quán)。當(dāng)然，在土地承包后，土地的所有權(quán)性質(zhì)不變，A農(nóng)民的30畝地的所有權(quán)仍舊歸屬于集體。
現(xiàn)實生活中，很多事情來的如狂風(fēng)暴雨般，讓人猝不及防。如果A農(nóng)民的土地被納入到征收范圍內(nèi)，B農(nóng)民是否有權(quán)獲得拆遷補償呢？
以（2018）京02民終3670號判決為例：出租人李某泉系本案租賃房屋所在西一村農(nóng)村承包地的承包經(jīng)營權(quán)人。后將西一村養(yǎng)殖地的房屋租賃給承租人楊某圣使用。2015年9月涉案土地征遷。2016年2月23日，李新泉領(lǐng)取拆遷款1400000元?？铐椢捶纸o承租人，故承租人起訴至法院。
一審法院認定，雖然楊某圣與李某祥所形成房屋租賃合同關(guān)系系雙方當(dāng)事人真實意思表示，但針對該租賃房屋既未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證，亦未經(jīng)主管部門批準(zhǔn)建設(shè)，且已被拆除騰退，故本案房屋租賃合同應(yīng)屬無效。
此外，在合同書所約定租賃期限到期后，楊某圣繼續(xù)占有使用租賃房屋，并繼續(xù)按照每年40000元的標(biāo)準(zhǔn)交納租金，其交納租金至2015年12月27日，而在2015年8月、9月期間，當(dāng)?shù)鼗鶎幼灾谓M織發(fā)布拆除騰退公告，故楊某圣必然遭受一定程度的停產(chǎn)停業(yè)損失，對該損失參照拆遷檔案中數(shù)據(jù)確定。對于拆除騰退補助費中的搬遷補助費，應(yīng)以拆除騰退房屋中的總面積644.13平方米（編號8、9、10之和）乘以每平方米25元，金額為16103.25元；考慮該部分補助費，系按照被拆除騰退房屋的建筑面積數(shù)給予被拆除騰退人補償，故對于出租人、承租人雙方，均應(yīng)履行一定的搬遷騰退義務(wù)，該部分費用應(yīng)在雙方當(dāng)事人之間合理分擔(dān)，考慮到實際占用情況，法院確定作為承租人楊德圣應(yīng)取得大部分款項（70%）……考慮到雖然楊德圣未在租賃地址注冊企業(yè)，但確進行生產(chǎn)經(jīng)營，雖然李增祥本人未在租賃地址注冊企業(yè)，但租賃房屋之行為亦系經(jīng)營活動，故應(yīng)認定雙方均有實際經(jīng)營活動，綜合考慮a本案房屋租賃合同系不定期租賃、b發(fā)布拆除騰退公告時間（2015年8月、9月期間）、c停水停電時間（2015年10月）、d承租人已交納租金情況（租金交至2015年12月27日）、e承租人實際遭受停產(chǎn)停業(yè)損失的程度、f雙方經(jīng)營情況、g租賃雙方是否妥善采取措施減少因拆除騰退所造成停產(chǎn)停業(yè)損失等各種因素，對上述停產(chǎn)停業(yè)損失補償在出租人與承租人之間合理分配，法院酌情確定承租人應(yīng)取得20%，對該金額確定為57931元。
綜上所述，一審法院判決：承租人得拆遷相關(guān)補償69203元。
隨后，李某祥上訴。
二審法院認為，雖然楊某圣在涉案房屋沒有注冊營業(yè)執(zhí)照，但拆遷單位實際給予的補償系按照每平米500元計算，故一審法院按照該標(biāo)準(zhǔn)確定補償標(biāo)準(zhǔn)亦無不妥。一審法院已經(jīng)考慮到李某祥出租行為亦系經(jīng)營活動，及本案租賃合同的具體履行情況，酌定承租人享有涉案房屋20%的一次性停產(chǎn)停業(yè)綜合補助費，與拆遷政策及法律規(guī)定均不違背。
可見，租賃合同無效或承租人無證經(jīng)營，仍可結(jié)合搬遷騰退費用支出、停產(chǎn)停業(yè)的時間、獲得拆遷補償?shù)捻椖亢徒痤~等實際情況，判令承租人取得部分征遷賠償。同時，出租人有權(quán)與承租人按比例共享拆遷搬家補助費、停產(chǎn)停業(yè)損失。
有些農(nóng)民一輩子沒有踏入法院的大門，有些農(nóng)民因為一些事情可能第一次進去，但恰巧這第一次也可能成為最后一次，所以法律要能夠樹立農(nóng)民對政府、對公權(quán)力的信賴。筆者認為，“沒有永恒的法律，適用于這一時期的法律決不適用于另一時期，我們只能力求為每種文明提供相應(yīng)的法律制度?！?/p>
