當(dāng)“一戶一宅”遇上宅基地改革……

宅基地使用權(quán)不轉(zhuǎn)讓，與受讓人共建共享。

作者 | 賴佩琳

編輯 | 在明律所

“一戶一宅”旨在保障農(nóng)民基本生活保障的理念早已深入人心。然而事實(shí)上，隨著農(nóng)村經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和人民生活水平的提高，“一戶一宅”也出現(xiàn)了諸多例外情況?！皼]地”或者“多地”不再是一桿子違法。本文，在明律師就帶您梳理束流宅地基改革對(duì)“一戶一宅”的突破。

盡管有一戶一宅的法律規(guī)定，但中國(guó)事實(shí)上一直存在“一戶多宅”的情況。根據(jù)2017年第三次全國(guó)農(nóng)業(yè)普查結(jié)果顯示：在擁有自己住房的農(nóng)戶中，擁有兩處住房的農(nóng)戶占比為 11.6%?！耙粦舳嗾钡那闆r早已見怪不怪了。造成以上情況的原因有很多，其中涉及宅基地改革的、對(duì)農(nóng)民“一戶一宅”影響較大的，可以概括為以下三個(gè)方面：

1.有償使用

對(duì)于歷史原因造成超標(biāo)準(zhǔn)占用宅基地和一戶多宅的、或者非本集體經(jīng)濟(jì)組織成員通過繼承房屋等占有的宅基地的，國(guó)家明確在《關(guān)于農(nóng)村土地征收、集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市、宅基地制度改革試點(diǎn)工作的意見》中指出：“由農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織主導(dǎo)，探索有償使用?！?/p>

在有償使用的具體形式上，主要有兩種：一是流轉(zhuǎn)繳費(fèi)，二是取得繳費(fèi)。前者是指本集體成員初次取得限額面積內(nèi)的宅基地使用權(quán)實(shí)行無償制度，非本集體成員受讓使用權(quán)時(shí)繳納使用費(fèi)；后者是指本集體成員初次取得限額面積內(nèi)的宅基地使用權(quán)實(shí)行有償制度，在有償使用期內(nèi)，無論是本集體成員還是非本集體成員受讓使用權(quán)均無需在轉(zhuǎn)讓費(fèi)之外再額外支付宅基地使用費(fèi)。

簡(jiǎn)言之，農(nóng)民們?nèi)粢驓v史原因、繼承等占有了超額的宅基地，要么最初不用繳費(fèi)、轉(zhuǎn)讓時(shí)繳費(fèi)；要么最初繳費(fèi)了，轉(zhuǎn)讓時(shí)不需要再繳費(fèi)了。故此，“一戶多宅”獲得了一種通過繳費(fèi)來取得合法資格的途徑。

2.自愿退出

隨著越來越多農(nóng)民在城市中扎根，再留有農(nóng)村的宅基地已無必要。通過自愿退出的方式，一方面可以使農(nóng)民獲得一筆補(bǔ)償，另一方面有利于村集體對(duì)宅基地的優(yōu)化分配。根據(jù)第三次全國(guó)農(nóng)業(yè)普查結(jié)果顯示，擁有兩處及以上住房的農(nóng)戶中，在城中已經(jīng)有商品房占比為8.7%。因此對(duì)于這部分城里有房的農(nóng)民而言，自愿退出后的“無宅”并未影響自己的基本生活，反而獲得了一筆補(bǔ)償。

各地在探索宅基地自愿退出的方式上也頗具特色。例如安徽金寨的“置換式”（在一定條件下，農(nóng)民以宅基地使用權(quán)及地上附著的建筑物、構(gòu)筑物換取統(tǒng)一建設(shè)的住房或一定數(shù)額的貨幣）、浙江義烏的“變現(xiàn)式”（將農(nóng)民退出的宅基地整治為耕地，騰出的建設(shè)用地指標(biāo)轉(zhuǎn)化為收益返還農(nóng)民和村集體）、寧夏平羅的“收儲(chǔ)式”（由村集體對(duì)宅基地和房屋統(tǒng)一進(jìn)行收儲(chǔ)并登記造冊(cè)，并將宅基地有償退出與移民搬遷安置相結(jié)合）等。

在明律師提醒您，無論采用那種方式自愿有償退出，前提一定是“自愿”，任何人不可強(qiáng)迫農(nóng)民們交出宅基地。

3.轉(zhuǎn)讓解禁

所謂“轉(zhuǎn)讓解禁”，主要是農(nóng)民可以在更大的范圍內(nèi)轉(zhuǎn)讓宅基地使用權(quán)。宅基地最初是為了保證農(nóng)民擁有基本的居住條件，因此我國(guó)曾經(jīng)嚴(yán)格限制其轉(zhuǎn)讓。隨著人地矛盾的加劇與盤活土地的需要，各地放寬了對(duì)于宅基地使用權(quán)的限制，轉(zhuǎn)讓解禁的范圍也有所擴(kuò)大，具體而言有以下三類：

其一，將宅基地使用權(quán)轉(zhuǎn)化成集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地進(jìn)行轉(zhuǎn)讓。這是最為常見的一類宅基地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓方式。其二，允許宅基地在一定條件下跨集體經(jīng)濟(jì)組織轉(zhuǎn)讓。例如，義烏市的規(guī)定（已完成新農(nóng)村建設(shè)的村莊，經(jīng)村民代表會(huì)議同意，所在鎮(zhèn)人民政府或街道辦事處審核，報(bào)國(guó)土局、農(nóng)林局備案后，允許其農(nóng)村宅基地使用權(quán)在本市行政區(qū)域范圍內(nèi)跨集體經(jīng)濟(jì)組織轉(zhuǎn)讓）。其三，宅基地使用權(quán)不轉(zhuǎn)讓，與受讓人共建共享。例如，瀘縣的相關(guān)規(guī)定。

在明拆遷補(bǔ)償律師提醒您 ，宅基地的相關(guān)問題較為復(fù)雜，一般涉及多個(gè)時(shí)期的法律文件和各地不同的管理規(guī)定。因此對(duì)于“沒地”和“多地”的農(nóng)民而言，不能一概認(rèn)為只要違背了“一戶一宅”就是違法。如果對(duì)宅基地改革的相關(guān)問題仍然存有疑惑、對(duì)自己宅地基上的合法權(quán)益有爭(zhēng)取的需要，一定要找專業(yè)的律師咨詢。