商鋪拆遷系列七 /?辦案律師：馬麗芬、梁紅麗 /?關(guān)鍵詞：北京拆遷、馬麗芬、二房東、房屋租賃

【事實(shí)概要】

前篇——二房東與口頭的續(xù)簽協(xié)議

北京市古城冷飲廠與潘鼎言（化名）簽訂房屋租賃協(xié)議，約定將位于北京市石景山區(qū)古城南里古城農(nóng)工商公司商用房（占地面積約200平方米）租賃給潘鼎言使用，年租金為3萬(wàn)元整，租賃期限是2005年9月1日至2009年8月31日。

潘鼎言在承租了越近半年時(shí)間之后，在2006年3月1日又將該房屋轉(zhuǎn)租給蔣書(shū)琴（化名），年租金為7萬(wàn)元整，且半年交納一次房租，租賃期限止于2008年2月28日。后，蔣書(shū)琴一直在該處為名煙名酒實(shí)際經(jīng)營(yíng)，依法辦理了營(yíng)業(yè)執(zhí)照和稅務(wù)登記證，按協(xié)議約定及時(shí)交納房租，并依法履行納稅的義務(wù)。蔣書(shū)琴與潘鼎言之間的租賃協(xié)議到期之后，雙方?jīng)]有續(xù)簽協(xié)議，但口頭約定租賃關(guān)系繼續(xù)。后蔣書(shū)琴仍舊照常使用前述房屋，并投入大量資金對(duì)商鋪進(jìn)行了裝修，潘鼎言也仍按照原合同的約定收取蔣書(shū)琴的租金。

中篇——突如其來(lái)的拆遷

2009年5月13日，北京市土地儲(chǔ)備中心石景山區(qū)分中心張貼了《京西商務(wù)中心建設(shè)項(xiàng)目用地地上物拆除通知》，告知包括蔣書(shū)琴承租房屋在內(nèi)的諸多房屋均被列入拆遷范圍，拆遷期限至2009年7月31日止。

2009年8月26日，“大房東”北京市古城冷飲廠向蔣書(shū)琴發(fā)出通知，要求其在9月20日前將房屋騰空交還給廠方。收到通知以后，蔣書(shū)琴表示可以騰房，但應(yīng)當(dāng)就相關(guān)損失進(jìn)行賠償。由于雙方未就補(bǔ)償達(dá)成一致意見(jiàn)，蔣書(shū)琴并未停止經(jīng)營(yíng)行為，但其于2009年8月31日向“二房東”潘鼎言再一次交納房租時(shí)，后者以租賃房屋即將被拆遷為由拒絕收取租金。

2009年10月中旬，北京市石景山區(qū)古城南里古城農(nóng)工商公司對(duì)涉案房屋采取了停水停電的措施。因?yàn)樨浳锶績(jī)?chǔ)放在該處，也沒(méi)有其他地方可以轉(zhuǎn)移，蔣書(shū)琴便從此停止了經(jīng)營(yíng)行為，但仍然未將房屋騰空退還。

后篇——如坐針氈的被告席

時(shí)至2009年12月16日，仍然未得到房屋的“大房東”北京市古城冷飲廠將蔣書(shū)琴訴至石景山區(qū)人民法院，訴稱(chēng)：其對(duì)訴爭(zhēng)房屋享有物權(quán)，而被告蔣書(shū)琴無(wú)任何理由占用房屋系侵犯其物權(quán)的行為，應(yīng)當(dāng)立即停止。對(duì)于“大房東”的起訴，蔣書(shū)琴覺(jué)得非常冤——她有正常交房租，有依法納稅，有獲得政府補(bǔ)助，有營(yíng)業(yè)執(zhí)照，并非無(wú)理霸占房屋，而且自己不過(guò)是合理要求對(duì)拆遷造成的損失進(jìn)行10萬(wàn)元補(bǔ)償。

認(rèn)為自己非常在理的蔣書(shū)琴便坦然地自行到法院進(jìn)行應(yīng)訴，可是，兩次開(kāi)庭過(guò)后，原告方仍然極為強(qiáng)硬地堅(jiān)持給予補(bǔ)償額上限為2萬(wàn)元，這使得蔣書(shū)琴開(kāi)始彷徨與涼薄起來(lái)。翌日，這名夜不能寐的拆遷苦主便經(jīng)人介紹委托了兩位巾幗不讓須眉的資深律師——馬麗芬律師與梁紅麗律師，以求走出有些凝滯的被動(dòng)局面，由悲催走向蔚然。

【辦案掠影】

辦案第一計(jì)：力挽狂瀾的法律意見(jiàn)書(shū)

打破訴訟僵局是擺在馬麗芬律師與梁紅麗律師二人面前的第一項(xiàng)使命，但由于委托人的被告身份使然，馬、梁二律師先行周詳了解了訴訟進(jìn)展與瓶頸所在，隨后便極富效率地向?qū)徖肀本┦泄懦抢滹嫃S訴蔣書(shū)琴一案的審判法官補(bǔ)充提交了一份《代理法律意見(jiàn)》。

該意見(jiàn)中將案件性質(zhì)一番圈圈點(diǎn)點(diǎn)，得出清晰的法律分析結(jié)果：被告與二房東潘鼎言所簽租賃協(xié)議到期后，雙方口頭商定繼續(xù)承租該房屋，租金也是按照原協(xié)議的約定履行。之后，被告一直按照原協(xié)議的約定按時(shí)交納租金，并且為了使用的方便，對(duì)該房屋進(jìn)行了裝修改造，二房東也均收取租金，沒(méi)有提出任何異議，這無(wú)疑形成了事實(shí)上的房屋租賃關(guān)系。在分析結(jié)果之上，馬麗芬律師與梁紅麗律師更是直拋兩大結(jié)論性意見(jiàn)：①原告方起訴的案由和理由不符，本案不能作為侵權(quán)糾紛，而應(yīng)當(dāng)是合同糾紛；②原告方所訴的侵權(quán)行為不成立。

辦案第二計(jì)：反敗為勝的民事起訴狀

為進(jìn)一步化解訴訟被動(dòng)劣勢(shì)，馬麗芬律師與梁紅麗律師又極富效率地寫(xiě)就了一份民事起訴狀與一份中止審理申請(qǐng)書(shū)。在民事起訴狀中，馬、梁二律師將二房東潘鼎言列為被告，請(qǐng)求法院確認(rèn)原告蔣書(shū)琴與被告之間的事實(shí)房屋租賃關(guān)系成立，并判令被告繼續(xù)履行租賃房屋的義務(wù)。而在中止審理申請(qǐng)書(shū)中，馬、梁二律師有“法”有“據(jù)”地指出，蔣書(shū)琴是否具有合法的承租權(quán)以及是否有權(quán)繼續(xù)承租房屋是法院審理北京市古城冷飲廠訴蔣書(shū)琴排除妨害糾紛一案的關(guān)鍵問(wèn)題，因此在該關(guān)鍵問(wèn)題得到司法確認(rèn)之前，法院應(yīng)當(dāng)中止審理排除妨害糾紛一案。

代理意見(jiàn)、民事起訴、中止申請(qǐng)，三連環(huán)式法律運(yùn)作為委托人取得了欣然滿意的結(jié)果：法院未繼續(xù)對(duì)北京市古城冷飲廠訴蔣書(shū)琴排除妨害糾紛一案進(jìn)行判決，北京市古城冷飲廠則在法院的調(diào)解工作下找到蔣書(shū)琴積極協(xié)商。2010年6月中旬，雙方達(dá)成庭外調(diào)解協(xié)議：由北京市古城冷飲廠給付蔣書(shū)琴13萬(wàn)元補(bǔ)償款，而蔣書(shū)琴在款項(xiàng)入帳后及時(shí)騰退房屋。

【律師說(shuō)法】

睹視個(gè)案，有時(shí)候總有一種觸目之處皆現(xiàn)實(shí)的感覺(jué)。在現(xiàn)代社會(huì)生活中，人們?cè)谀骋痪唧w活動(dòng)的初期階段會(huì)通過(guò)邀約——承諾這樣的環(huán)節(jié)訂立白紙黑字的合同，對(duì)具體的權(quán)利和義務(wù)進(jìn)行約定，而且通常也會(huì)為合同設(shè)立一個(gè)有效期限。這種做法一般不會(huì)出現(xiàn)什么問(wèn)題，而問(wèn)題往往出在合同有效期屆滿以后，人們會(huì)出于一種信任或者習(xí)慣，不再以書(shū)面合同形式繼續(xù)約定權(quán)利義務(wù)的分配，而是以口頭形式或者實(shí)際行為繼續(xù)按照原有合同的約定進(jìn)行具體活動(dòng)。這就是我們通常所說(shuō)的事實(shí)合同。在房屋租賃領(lǐng)域，這種事實(shí)合同是較為常見(jiàn)的。

在一個(gè)走向規(guī)范化的年代，體現(xiàn)合同自由的事實(shí)合同雖然被允許存在，卻不可避免地存在著糾紛滋生的風(fēng)險(xiǎn)。當(dāng)這種可能性置身于其他個(gè)性元素并存的環(huán)境中時(shí)，則很可能轉(zhuǎn)化為現(xiàn)實(shí)局面，困擾當(dāng)局者。

就本案來(lái)說(shuō)，存在著三個(gè)個(gè)性元素：其一，商鋪出租；其二，承租人在租賃合同期間以“二房東”身份將房屋再次出租給次承租人用于經(jīng)營(yíng)；其三，租賃關(guān)系的客體房屋邂逅房屋拆遷。糾纏在這三個(gè)元素之間的二房東與次承租人之間的事實(shí)性租賃合同將得到怎樣的效力評(píng)價(jià)？次承租人又是否可以依據(jù)這一事實(shí)合同獲得拆遷補(bǔ)償？根據(jù)現(xiàn)行合同法的規(guī)定，只要承租方在合同期滿后仍然使用租賃房屋，而出租方也不明確表示異議，那么就認(rèn)為雙方的租賃合同繼續(xù)有效。結(jié)合前述第一點(diǎn)內(nèi)容，如果實(shí)際承租人對(duì)擬被拆遷房屋享有事實(shí)意義上的租賃使用權(quán)，且房屋出租方未表示異議，就應(yīng)認(rèn)定實(shí)際承租人的承租人身份，對(duì)其進(jìn)行拆遷利益分配。（黃艷/文）