日前北京衛(wèi)視向前一步節(jié)目就海淀區(qū)某老舊小區(qū)內(nèi)簡易樓、產(chǎn)權(quán)樓拆除重建遇阻一事進(jìn)行了報(bào)道。按理說，能夠拆除重建住上新房且使用面積還能有所增大，“危舊樓改建”項(xiàng)目應(yīng)是城市更新中對老百姓優(yōu)惠幅度最大的一類了，很多只能修修補(bǔ)補(bǔ)的老舊樓房根本不夠資格。但這樣的大好事因何還是會面臨阻力呢？這里面的問題又出在哪里呢？本文，在明律師就為大家淺析城市更新項(xiàng)目中的幾個關(guān)鍵性問題。
要點(diǎn)一：簽約率100%才能開拆，門檻高就別捆綁
危舊樓改建不同于一般的城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造，所針對的對象多是已鑒定為危房的簡易樓、筒子樓等老舊、殘破程度極高的房屋?！安鸪亟ā倍恰靶扌扪a(bǔ)補(bǔ)”是其帶給老百姓的最大利好，這就導(dǎo)致整幢樓的住戶必須100%同意改造。
但在節(jié)目所講述的案例中，參與改造的企業(yè)又?jǐn)M將院內(nèi)的其他3幢“產(chǎn)權(quán)樓”納入改造范圍內(nèi)。由于“產(chǎn)權(quán)樓”都是住戶經(jīng)由房改將原公有房屋買成私產(chǎn)的情形，故要實(shí)施拆除重建同樣必須取得全體業(yè)主的同意，上百戶居民差一戶不同意都改不了。
不過問題就來了：樓棟之間具有獨(dú)立性，改造某一幢并不會影響到其他幢，那么產(chǎn)權(quán)樓這邊簽約達(dá)不到100%就不應(yīng)影響到簡易樓這邊的改造。而在節(jié)目中，某企業(yè)卻堅(jiān)持整院一體改造，這就客觀上制造了“捆綁”情形，少數(shù)產(chǎn)權(quán)戶的反對直接導(dǎo)致大部分簡易樓住戶無法實(shí)施改造。
在明律師認(rèn)為，這種捆綁完全沒有必要。個人都有個人的訴求，任何事想達(dá)成100%同意都不容易。既然相關(guān)政策并未規(guī)定要整院整片的改造，單獨(dú)一幢樓有需要也是可以改造的。當(dāng)然企業(yè)的成本費(fèi)用的確是個問題。
同時需要強(qiáng)調(diào)的是，根據(jù)2023年施行的《北京市城市更新條例》第28條的規(guī)定，城市更新項(xiàng)目范圍內(nèi)物業(yè)權(quán)利人騰退協(xié)議簽約比例達(dá)到95%以上的，實(shí)施主體與未簽約物業(yè)權(quán)利人可以向區(qū)政府申請調(diào)解。
調(diào)解不成且項(xiàng)目實(shí)施涉及法律、行政法規(guī)規(guī)定的公共利益，確需征收房屋的，區(qū)政府可以依據(jù)《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》等規(guī)定對未簽約的房屋實(shí)施房屋征收。
也就是說，在區(qū)政府愿意依職權(quán)啟動征收的前提下，簽約比例只需達(dá)到95%就可開始對產(chǎn)權(quán)樓的拆除重建，途徑就是對剩余的5%以內(nèi)戶的房屋作出征收決定。
那么在政府已掌握“強(qiáng)制推動改造”鑰匙的背景下，采取人為捆綁方式的必要性就更低了。發(fā)動xx斗xx，坊間始終都有這樣的說法，但它的確不應(yīng)成為事實(shí)。
要點(diǎn)二：居民出資部分和產(chǎn)權(quán)單位出資部分應(yīng)加強(qiáng)解釋說明
阻撓部分業(yè)主簽約同意改造的最核心問題，還是一個“錢”字——征收拆遷都是拆遷方給老百姓補(bǔ)償款，而城市更新卻要老百姓自己掏一部分錢。這一來一去的心理落差的確是部分群眾一時間難以接受的。
其實(shí)這事情也容易自我安慰：城市更新，不是征收拆遷，二者是截然不同的兩種行為，一句話就說完了?！安鸲敝钢疬w致富的年代，已然一去不復(fù)返了。
北京市《關(guān)于開展危舊樓房改建試點(diǎn)工作的意見》中規(guī)定，改建資金由政府、產(chǎn)權(quán)單位、居民、社會機(jī)構(gòu)等多主體籌集，可通過政府專項(xiàng)資金補(bǔ)助、產(chǎn)權(quán)單位出資、居民出資、公有住房出售歸集資金、經(jīng)營性配套設(shè)施出租出售等多種方式解決。
“居民出資”在這類項(xiàng)目里始終是繞不開的。具體而言，承租公房的居民，有獲取改造后房屋產(chǎn)權(quán)意愿的，應(yīng)負(fù)擔(dān)房屋改造的部分成本。
其中，原面積部分，負(fù)擔(dān)成本不高于綜合改建成本中除政府和產(chǎn)權(quán)單位補(bǔ)助之外的不足部分；改建后新增面積部分，按照不低于綜合改建成本負(fù)擔(dān)，也可按照同地段、同品質(zhì)普通商品住房價(jià)格70%左右負(fù)擔(dān)，具體標(biāo)準(zhǔn)由區(qū)政府制定。
綜合改建成本在該案例中經(jīng)測算為10000元/平方米左右，而如果按普通商品房價(jià)格的70%計(jì)算，則至少每平米的價(jià)格要達(dá)到50000元以上。顯然，若老百姓接受拆除重建的改造，新增面積部分每戶要掏10多萬元。
自掏腰包10余萬元，換來房屋建筑面積增加12-15平方米，按周邊商品房價(jià)格看還是劃算的。但這種模式相較于過往的征收拆遷，勢必會引起部分群眾的“反感”，故此在明律師認(rèn)為參與改造的實(shí)施主體和屬地街道、社區(qū)應(yīng)當(dāng)結(jié)合改造方案加強(qiáng)解釋說明工作，不能認(rèn)為反正每戶都發(fā)了手冊，居民自己看就完事了。
從無數(shù)案例中可知，工作“簡單化”是造成許多工作推進(jìn)不下去的重要原因。具體到某一拆除重建項(xiàng)目中，政府出多少錢，產(chǎn)權(quán)單位出多少錢，改造成本是多少錢，居民需要自付多少錢……這些都應(yīng)當(dāng)一筆一筆攤開在桌面上和居民算算清楚，解除居民心中認(rèn)為x府和產(chǎn)權(quán)單位聯(lián)手“與民爭利”的疑惑。
在明律師最后要提示大家的是，危舊樓改建歸根到底還是要靠社區(qū)、業(yè)主委員會直至街道辦事處的積極作為，這些主體應(yīng)和實(shí)施企業(yè)一道深入一線去一戶一戶和居民談，聽取他們的意見和訴求，基于政策和法律答疑解惑，同時關(guān)注每戶不同的困難和特殊性。“大興調(diào)查研究之風(fēng)”應(yīng)被貫徹落實(shí)在城市更新的全過程中，到底有沒有“與民爭利”，有關(guān)部門要自己站出來說清楚，而不要去拿“耽誤了期限改造經(jīng)費(fèi)就歸別的社區(qū)用了”等說辭去嚇唬老百姓。能否把好事辦好，考驗(yàn)的是真正的基層治理能力，這也決定著城市更新項(xiàng)目的最終成敗。
