? ? ? ?《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》經(jīng)修訂于2001年11月1日起施行，各地在新《條例》頒布實(shí)施后，陸續(xù)制訂出臺(tái)了相應(yīng)的行政法規(guī)、管理辦法，關(guān)于公有房屋拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的問題，不但涉及到拆遷人和房屋所有人，還涉及到房屋承租人，既要對房屋所有人進(jìn)行補(bǔ)償，又要對房屋使用人進(jìn)行安置，為了保護(hù)房屋所有人的利益，同時(shí)兼顧房屋使用人的利益，新《條例》第二十七條規(guī)定：拆遷租賃房屋，被拆遷人與房屋承租人解除租賃關(guān)系的，或者被拆遷人對房屋承租人進(jìn)行安置的，拆遷人對被拆遷人給予補(bǔ)償，被拆遷人與房屋承租人對解除租賃關(guān)系達(dá)不成協(xié)議的，拆遷人應(yīng)當(dāng)對被拆遷人實(shí)行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換。

　　公有房屋拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)中產(chǎn)權(quán)調(diào)換

　　產(chǎn)權(quán)調(diào)換的房屋，由原承租人承租，被拆遷人應(yīng)當(dāng)與房屋承租人重新簽訂房屋租賃合同。本條規(guī)定了解除租賃協(xié)議的處理方式：由拆遷人對房屋所有人進(jìn)行安置;未解除租賃協(xié)議，但對拆遷事宜協(xié)商一致的，由拆遷人對所有人補(bǔ)償，由所有人對承租人進(jìn)行安置。拆遷當(dāng)事人三方權(quán)利義務(wù)是明確的。本條還規(guī)定了被拆遷人與承租人對解除租賃關(guān)系達(dá)不成一致協(xié)議時(shí)的處理方式：為保障承租人的權(quán)益不受損害，實(shí)行產(chǎn)權(quán)調(diào)換，被拆遷人與原承租人就新調(diào)換的房屋簽訂協(xié)議續(xù)租。本條款充分體現(xiàn)了民事活動(dòng)中主體平等的原則，結(jié)合“買賣不破租賃”這一民法精神，將公房拆遷補(bǔ)償視作互易的買賣，對承租人的承租權(quán)益予以保護(hù)，明確而具體，具有極強(qiáng)的可操作性。

　　有的地區(qū)為了促使拆遷工作順利開展，減少對公房承租戶安置的矛盾，對公有租賃房屋和私有租賃房屋制訂了不同的拆遷補(bǔ)償安置政策，尤其在補(bǔ)償利益的分配方面，政策差異較大，有些地區(qū)在行政管理辦法中作了如下規(guī)定：拆遷租賃的公有房屋、拆遷人應(yīng)當(dāng)將補(bǔ)償金額中相當(dāng)于被拆遷房屋的重置價(jià)格結(jié)合成新部分補(bǔ)償給房屋所有權(quán)人，其余部分補(bǔ)償給房屋承租人，被拆遷人與房屋承租人的租賃關(guān)系在拆遷補(bǔ)償后自動(dòng)解除。這一規(guī)定，在一定程度上減少了被拆遷人與房屋承租人之間的矛盾，回避了所有人和承租人對補(bǔ)償安置達(dá)不成一致意見時(shí)的僵局，加快和推進(jìn)了拆遷工作的進(jìn)行，但隨著這一補(bǔ)償辦法的實(shí)施，其不合理性逐漸顯露。筆者認(rèn)為，公房拆遷補(bǔ)償?shù)倪@一規(guī)定值得商榷。

　　一、公房產(chǎn)權(quán)人是無差別的民事主體，在拆遷補(bǔ)償中的權(quán)益不應(yīng)有別于私房產(chǎn)權(quán)按人。

　　房屋所有權(quán)的性質(zhì)，房屋的產(chǎn)權(quán)可分為公有和私有公房，按管理權(quán)屬的不同又分為單位自管公房和直管公房，在我國目前的管理體制和管理模式中，直管公房一般由各級人民政府房地產(chǎn)行政主管部門管理，房地產(chǎn)行政主管部門作為直管公房所有人的代表，依法行使占有、使用、收益和處分的權(quán)能，與國家授權(quán)單位自管的公房一樣領(lǐng)取了《房屋所有權(quán)證》。新《條例》取消了原《條例》關(guān)于國家授權(quán)的國有房屋及其附屬物的管理人作為被拆遷人的規(guī)定，這主要考慮到國有公房、自有公房及其附屬物的管理人實(shí)際上已經(jīng)根據(jù)法律的授權(quán)成為了房屋的所有人，和私房所有人一樣是無差別的民事主體，沒有必要單例。所以公房的所有人作為拆遷關(guān)系中的主體之一，其權(quán)益理應(yīng)與其它的所有權(quán)主體一樣，受到公平、公正的保護(hù)，在制訂政策和執(zhí)行政策當(dāng)中，應(yīng)保持法規(guī)的嚴(yán)肅性和一致性，制訂的公房拆遷補(bǔ)償行政規(guī)定，不應(yīng)有別于私房的拆遷補(bǔ)償額度和利益分配方法，否則，將有悖于新《條例》保護(hù)拆遷當(dāng)事人的合法權(quán)益之立法目的。

? ? ? ? 二、產(chǎn)權(quán)人取得重置價(jià)，承租人取得區(qū)位價(jià)的補(bǔ)償方法，有悖于等價(jià)有償?shù)拿袷略瓌t。

? ? ? ? 《條例》釋義中對區(qū)位的定義作了如下解釋：“區(qū)位”是指某一房屋的地理位置，主要包括在城市區(qū)域中的地位，與其他地方往來的便捷性，與重要場所(如市中心、機(jī)場、港口、車站、政府機(jī)關(guān)、同業(yè)等)的距離，周圍環(huán)境、景觀等，由于房地產(chǎn)的位置不可移動(dòng)性，區(qū)位對房地產(chǎn)價(jià)值的決定作用是極其重要的，兩宗實(shí)物和權(quán)益狀況相同的房地產(chǎn)，如果區(qū)位不同，其價(jià)值可能有很大的不同?？梢?，區(qū)位價(jià)因房屋所處的區(qū)位而生，是房地產(chǎn)價(jià)值的構(gòu)成之一。房屋所有權(quán)和土地使用權(quán)共同構(gòu)成房地產(chǎn)的所有權(quán)，房地產(chǎn)所有權(quán)人依法享有占有、使用、收益、處分的權(quán)利，公房經(jīng)租中，房地產(chǎn)所有權(quán)人行使自己的處分權(quán)、收益權(quán)，將占有權(quán)、使用權(quán)交給承租人，承租人從房地產(chǎn)所有權(quán)人處取得占有權(quán)、使用權(quán)就必須支付相應(yīng)的代價(jià)——給付租金，這是一個(gè)等價(jià)有償?shù)碾p務(wù)民事活動(dòng)。拆遷也屬于民事行為，新《條例》在修改過程中尤其注重堅(jiān)持《民法通則》所確定的民事主體地位平等、自愿公平、等價(jià)有償?shù)拿袷略瓌t，平等地保護(hù)民事主體的權(quán)益，所以筆者認(rèn)為，在拆遷過程中，房地產(chǎn)所有權(quán)人應(yīng)該獲得所拆除的房地產(chǎn)價(jià)值，包括區(qū)位價(jià)、重置價(jià)及附屬物的補(bǔ)償價(jià)，而使用人應(yīng)該取得因房屋被拆遷使用權(quán)滅失的損失補(bǔ)償，包括過渡費(fèi)、拆遷費(fèi)等。承租人是否應(yīng)該取得區(qū)價(jià)補(bǔ)償呢?筆者認(rèn)為，承租人同樣應(yīng)享有，但承租人享有的不是房屋的區(qū)位價(jià)，而是使用權(quán)的區(qū)位價(jià)，因?yàn)椴疬w，承租人從原有區(qū)位遷出，對生活造成了不便，因此我們在制訂過渡費(fèi)、搬遷費(fèi)等拆遷費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)時(shí)，也應(yīng)結(jié)合房屋的區(qū)位價(jià)等級差，確定相應(yīng)的補(bǔ)償比例，在過渡費(fèi)、搬遷費(fèi)等給承租戶的補(bǔ)償中予以體現(xiàn)，即遭受了多大的損失，就得到多大的補(bǔ)償，更得體現(xiàn)等價(jià)有償?shù)脑瓌t，而不是從房地產(chǎn)所有人應(yīng)得利益中挖出一塊來貼補(bǔ)承租人。

　　三、產(chǎn)權(quán)人，承租人各自取得補(bǔ)償后自動(dòng)解除租賃關(guān)系，有悖于意思自治、協(xié)商一致的民事原則。

　　房屋所有人取得重置價(jià)結(jié)合成新的補(bǔ)償，區(qū)位價(jià)等補(bǔ)償給承租人，被拆遷人與房屋承租人的租賃夭系在拆遷補(bǔ)償后自動(dòng)解除，違反了民事活動(dòng)中民事主體自愿平等、意思自治的原則，租賃雙方不能協(xié)商一致的，就解除不了租賃合同，而現(xiàn)有的公房已被拆遷，如何安置使用人呢?拆遷人應(yīng)當(dāng)對被拆遷人實(shí)行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換，產(chǎn)權(quán)調(diào)換的房屋，由原承租人承租，被拆遷人應(yīng)當(dāng)與房屋承租人重新簽訂房屋租賃合同，拆遷人提供的安置房也是實(shí)行等價(jià)交換，超過或不足的價(jià)值，應(yīng)互找差價(jià)，超過部分，用補(bǔ)償費(fèi)購置房屋承租給使用人不太可能，政府又不可能給予貼補(bǔ)，將承租戶交給社會(huì)，又違背了房管好門的社會(huì)職責(zé)，怎么辦呢?政府就出來當(dāng)“娘舅”，房屋產(chǎn)權(quán)人你拿房屋重置價(jià)，承租人你拿區(qū)位價(jià)，將產(chǎn)權(quán)人應(yīng)得的一部分利益分給承租人，租賃關(guān)系強(qiáng)制解除，這樣雙方都滿意，不但保障了拆遷工作的實(shí)施，還保持了社會(huì)穩(wěn)定。但這不符合新《條例》的修改宗旨——對原計(jì)劃管理的手段進(jìn)行調(diào)整，使之與市場經(jīng)濟(jì)相吻合。而我們地方政府在當(dāng)“娘舅”的同時(shí)，又一回用計(jì)劃經(jīng)濟(jì)的大手來管理拆遷這一市場行為，用行政性規(guī)定，剝奪租賃雙方平等自愿、協(xié)商一致解約續(xù)約的權(quán)利。

　　政府制訂這樣的政策，是事出有因的，公房尤其是直管公房應(yīng)該承擔(dān)起安居樂業(yè)、解困解危的職責(zé)，房管部門承擔(dān)這一義務(wù)義不容辭，何況本來就是你的承租戶呢!筆者認(rèn)為，對于不能協(xié)商一致解除合同的，應(yīng)該實(shí)行產(chǎn)權(quán)調(diào)換續(xù)租，如不能實(shí)行產(chǎn)權(quán)調(diào)換，或房地產(chǎn)所有權(quán)人無房可租時(shí)，可以用房地產(chǎn)的價(jià)值補(bǔ)償，購買其他價(jià)值相同的房屋安置或由所有權(quán)人與承租戶聯(lián)合購買，用補(bǔ)償費(fèi)購買取得產(chǎn)權(quán)的部分，由原租賃雙方換約續(xù)租，對特別困難的承租戶，可以納入廉租公房承租管理的范疇?？傊瑧?yīng)該按照雙務(wù)合同中的權(quán)利義務(wù)對等的方法，結(jié)合情勢變更原則，由租賃雙方協(xié)商解決。

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