城市拆遷律師維權(quán)案例之七十六 /?辦案律師：馬麗芬 /?關(guān)鍵詞：城市拆遷律師、大吉片危改小區(qū)拆遷項(xiàng)目（二期）、律師談判、拆遷裁決、拆遷補(bǔ)償

? ? ? 一、城市拆遷律師事實(shí)概要

 

? ? ? ?2007年8月31日，北京中信房地產(chǎn)有限公司（以下簡(jiǎn)稱中信公司）經(jīng)北京市西城區(qū)住房和城市建設(shè)委員會(huì)（以下簡(jiǎn)稱西城區(qū)住建委）京建宣拆許字【2007】第139號(hào)《房屋拆遷許可證》批準(zhǔn)，在西城區(qū)陶然亭地區(qū)東至果子巷，西至菜市口南大街，北至騾馬市大街，南至保安寺街進(jìn)行大吉片危改小區(qū)（二期）項(xiàng)目拆遷工作，并委托北京宣開(kāi)拆遷有限責(zé)任公司（以下簡(jiǎn)稱宣開(kāi)公司）從事拆遷工作。

? ? ? ?白雪（化名）在果子巷擁有私房1間，建筑面積約14平方米，并在院內(nèi)建有一自建房，土地使用面積總和為24平方米左右。自2010年10月中旬開(kāi)始，宣開(kāi)公司代表中信公司找到白雪談拆遷補(bǔ)償，但由于雙方無(wú)法就貨幣補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)與回遷房問(wèn)題達(dá)成一致意見(jiàn)，且大有南轅北轍之異，四次談判后“友好談判環(huán)節(jié)”便迅速收官，轉(zhuǎn)為靜謬。

? ? ? ?2012年2月7日，中信公司向西城區(qū)住建委提交了裁決申請(qǐng)，使出“大棒政策”。同年2月29日，西城區(qū)住建委作出《拆遷糾紛裁決書》，裁決中信公司向白雪支付11.9萬(wàn)元拆遷補(bǔ)償款。

? ? ? ?眼見(jiàn)自己的拆遷之旅陡然崎嶇，前途危險(xiǎn)難測(cè)，白雪不由開(kāi)始彷徨與涼薄起來(lái)。不過(guò)，時(shí)間并不因?yàn)榘籽┑膽n與愁而停止，很快春去又夏來(lái)，而大吉片拆遷項(xiàng)目的速度也越發(fā)驚人起來(lái)，一棟又一棟的房屋紛紛坍塌在那機(jī)器隆隆的作業(yè)聲里。此情此景，委實(shí)令白雪“停杯投箸不能食，拔劍四顧心茫然”。

? ? ? ?2012年5月，白雪向西城區(qū)人民法院提起拆遷裁決行政訴訟。6月14日，她收到了法院轉(zhuǎn)來(lái)的被告答辯狀，字字句句間無(wú)不透著強(qiáng)勢(shì)。恐裁決訴訟折戟，白雪決定委托專業(yè)律師代為訴訟，化悲催為蔚然。很快，她便找到了她理想中的金牌律師——巾幗不讓須眉的資深律師馬麗芬，向著理想拆遷補(bǔ)償“返航”。

 

? ? ? 二、城市拆遷律師辦案掠影

 

? ? ? ? 辦案唯一輯：拆遷人與維權(quán)律師的狹路相逢

? ? ? ?《后漢書·來(lái)歙傳》：“臣夜入定后為何人所賊傷，中臣要害”。拆遷維權(quán)手法的選擇亦是此機(jī)理，應(yīng)當(dāng)根據(jù)案情的顯性要素、隱性要素量體裁衣，選定最恰當(dāng)、最有利的方略，從而一舉擊中博弈對(duì)方，即拆遷人及其屬于同一利害關(guān)系陣營(yíng)的行政機(jī)關(guān)的具體行為的要害。作為白雪的代理人，馬麗芬律師承辦案件后的第一要義即是尋找白雪一案最大不利因素——拆遷裁決的“致命要害”，繼而巧妙應(yīng)對(duì)，使之轉(zhuǎn)化為幫助委托人贏取期待利益的有利棋子，并讓棋子大放異彩！

? ? ? ?馬律師緊鑼密鼓地做好了庭審前的工作以后，很快便迎來(lái)了西城區(qū)人民法院組織的拆遷雙方當(dāng)事人審前調(diào)解談話?！安┯^而約取，厚積而薄發(fā)”，因主審本案的法官與拆遷人中信公司相關(guān)負(fù)責(zé)人皆對(duì)馬麗芬律師嚴(yán)謹(jǐn)?shù)霓k案風(fēng)格比較熟悉——三方所謂“不打不相識(shí)”，在中信公司參與開(kāi)發(fā)的大吉片危改項(xiàng)目中，馬律師陸續(xù)接受了一些拆遷戶的委托，而西城區(qū)人民法院行政庭、中信公司與馬律師之間的認(rèn)知關(guān)系也就此奠定基礎(chǔ)，待馬律師有條不紊地對(duì)被訴裁決存在的合法性問(wèn)題、補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的合理性問(wèn)題一番辨法析理之后，法官與拆遷辦負(fù)責(zé)人不約而同地認(rèn)識(shí)到：這場(chǎng)訴訟的盡頭，十之八九是一場(chǎng)現(xiàn)代版“論持久戰(zhàn)”！與其盲目戀戰(zhàn)，不如理性回歸……末了，拆遷辦負(fù)責(zé)人當(dāng)庭即向白雪一方表達(dá)了“以和為貴”的誠(chéng)意，將貨幣補(bǔ)償總額提升至250萬(wàn)元。這一水漲船高后的價(jià)格，距離白雪合理評(píng)估后一直主張的275萬(wàn)元理想補(bǔ)償尚有一線之距。理想與現(xiàn)實(shí)之間，終將誰(shuí)向誰(shuí)妥協(xié)？

? ? ? ?糾結(jié)中的白雪苦思不得其解，遂求助于代理律師的專業(yè)意見(jiàn)。憑借對(duì)大吉片危改項(xiàng)目的進(jìn)程了解以及對(duì)拆遷區(qū)域的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)行情把握，馬麗芬律師認(rèn)為275萬(wàn)元的補(bǔ)償目標(biāo)符合該片區(qū)的市場(chǎng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)，被拆遷人接受的可能性遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于拒絕的可能性。有了律師的評(píng)估意見(jiàn)，白雪仿佛吃了一顆定心丸，隨即即向拆遷人一方表達(dá)了她的終局意見(jiàn)——堅(jiān)持主張275萬(wàn)元貨幣補(bǔ)償。

? ? ? ?情勢(shì)一如馬律師所審度估測(cè)，白雪的堅(jiān)持定格了終局的拆遷對(duì)價(jià)，拆遷人中信公司同意給予其275萬(wàn)元貨幣補(bǔ)償款，雙方于2012年6月25日簽訂了姍姍來(lái)遲的《拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議》。

 

? ? ? ?三、城市拆遷律師說(shuō)法

? ? ? ?指尖繞過(guò)的流年，沾染春溫秋素的時(shí)光，有著似水的平淡與溫柔，偶爾也會(huì)被歲月流沙沖襲滌蕩出黯然的痕跡。然，這就是很多人對(duì)幸福生活的一種守望。近年來(lái)，在城市現(xiàn)代化建設(shè)與地方財(cái)政發(fā)展的雙重需求下，拆遷烽火在大江南北陸續(xù)被點(diǎn)燃。無(wú)疑，拆遷是城市化文明建設(shè)中自始貫穿的主題，而這一主題中的拆遷人與被拆遷人又以利益為警戒線而兩軍對(duì)壘。這種嚴(yán)肅甚至肅穆的格調(diào)，必然打破平凡百姓家對(duì)平安祥和之幸福的守望。不過(guò)，即便如此，仍然有那么一群人，希望以最平和的方式完成博弈，回歸幸福寧?kù)o。竊以為，要達(dá)到這種理想境界，須同時(shí)具備以下兩項(xiàng)條件：

? ? ? ?其一，占據(jù)有利的維權(quán)時(shí)機(jī)。拆遷剛剛拉開(kāi)帷幕不多時(shí)，無(wú)所謂裁決、強(qiáng)拆等不利因素的時(shí)段是對(duì)被拆遷人最有利的維權(quán)時(shí)機(jī)。當(dāng)然，實(shí)踐中在這一階段即產(chǎn)生維權(quán)意識(shí)的拆遷戶目前并不主流，大多數(shù)人是已屆裁決是方覺(jué)維權(quán)之必要。通常，我們將已經(jīng)接到裁決調(diào)解通知甚至裁決書，但還未進(jìn)入強(qiáng)拆階段的時(shí)候開(kāi)始采取維權(quán)行動(dòng)的情形定義為次佳時(shí)機(jī)維權(quán)。

? ? ? ?其二，專業(yè)拆遷律師的參與。徒法不足以自行，占據(jù)了有利的維權(quán)時(shí)機(jī)，還需要滿腹經(jīng)驗(yàn)、富于技巧的專業(yè)拆遷律師幫助拆遷戶對(duì)拆遷項(xiàng)目的合法性進(jìn)行審查，倘若發(fā)現(xiàn)違法事由，甚至能夠通過(guò)法律途徑及時(shí)制止違法拆遷的繼續(xù)進(jìn)行，從而從根本上阻卻裁決、強(qiáng)拆等可怕的后續(xù)行為。退一步講，即使不能制止拆遷，也能起到很好的震懾作用，使得拆遷方不敢貿(mào)然對(duì)拆遷戶作出裁決、啟動(dòng)強(qiáng)拆，以避免減少拆遷戶把握己方違法把柄。而只要裁決程序、強(qiáng)拆程序無(wú)法啟動(dòng)，拆遷戶的房屋就是安全的，那么他就掌握有最大的談判籌碼，在專業(yè)律師的幫助下，取得理想補(bǔ)償安置指日可待。

 

? ? ? 原文轉(zhuǎn)載請(qǐng)注明來(lái)源：拆遷律師-北京在明律師事務(wù)所 ??http://m.zgkqc.cn/14788.html