導(dǎo)讀：通過(guò)對(duì)比不難發(fā)現(xiàn)，國(guó)有土地與農(nóng)村集體土地上“公共利益”具體表現(xiàn)基本一致，但實(shí)踐中案件爭(zhēng)議幾乎都落在第五款與第六款。老百姓經(jīng)常有這樣的質(zhì)疑：征收較新的房屋，且不符合前四款的情形，是否違反法律？2、成片土地開發(fā)中商業(yè)利益是否“喧賓奪主”？3、第六款“兜底性”規(guī)定是不是給公共利益的認(rèn)定范圍“撕了大口子”？
“保障公共利益”是土地征收的必要前提條件，但大多數(shù)人對(duì)其具體內(nèi)涵一知半解。當(dāng)一些征收項(xiàng)目打著“公共利益”的旗號(hào)侵害到個(gè)人利益時(shí)，不知所措是人們的常態(tài)。
故此，什么是公共利益？如何具體判斷？如果認(rèn)為征收項(xiàng)目并不符合公共利益或侵害到個(gè)人權(quán)益要如何救濟(jì)？
什么是公共利益？
《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》
第八條
《土地管理法》
第四十五條
法律通過(guò)“列舉+兜底”的立法方式界定了征收中“公共利益”的具體情形。
通過(guò)對(duì)比不難發(fā)現(xiàn)，國(guó)有土地與農(nóng)村集體土地上“公共利益”具體表現(xiàn)基本一致，但實(shí)踐中案件爭(zhēng)議幾乎都落在第五款與第六款。
例如老百姓常有這樣的質(zhì)疑：
1、質(zhì)疑一：征收較新的房屋，且不符合前四款的情形，是否違反法律？
舊城區(qū)改建和棚戶區(qū)改造都是城市征收拆遷中的熱門詞匯，但是不是建設(shè)年份短的房屋就一定不能劃入這個(gè)圈呢？
最高法在裁判中明確了“基于棚戶區(qū)改造的整體規(guī)劃和建設(shè)實(shí)際需要，對(duì)部分建設(shè)年限短、不屬于危舊房屋的建筑納入改造和征收范圍，并不違反法律規(guī)定?！?/p>
因此第五款適用的重點(diǎn)不在后面，而是應(yīng)該把重心在前面的“依照城鄉(xiāng)規(guī)劃法”。
2、質(zhì)疑二：成片土地開發(fā)中商業(yè)利益是否“喧賓奪主”？
實(shí)踐中的確有這樣的案例：征收方出讓土地在先，將出讓地塊用于建設(shè)高檔住宅小區(qū)。為了履行出讓合同才匆匆征收，并且不允許原住民回遷。拆后新建的商業(yè)項(xiàng)目所帶來(lái)的巨額利潤(rùn)又有多少能夠真正保障公共利益？
故此，老百姓在征收拆遷中對(duì)“商業(yè)開發(fā)”的字眼難免有所顧忌。
但公共利益與商業(yè)利益并非水火不容。有時(shí)征收方通過(guò)商業(yè)開發(fā)的形式來(lái)緩解舊城改造資金不足的情況，根本目的仍是為了改善被征收人的居住環(huán)境。
最高法裁判要點(diǎn)也指出：“商業(yè)開發(fā)僅是房屋被征收后土地利用的一種手段，只要房屋征收補(bǔ)償安置確保了被征收人獲得安置補(bǔ)償?shù)倪x擇權(quán)，就不能據(jù)此否定征收的公共利益目的?！?/p>
因此老百姓們要辯證看待商業(yè)開發(fā)對(duì)公共利益的影響，不可一味否定。
3、質(zhì)疑三：第六款“兜底性”規(guī)定是不是給公共利益的認(rèn)定范圍“撕了大口子”？
事實(shí)上，不僅是這兩個(gè)法條，老百姓可以看到很多“列舉+兜底”的法律條文。這其實(shí)是一種常見的立法表述，為了能讓法律真正落地實(shí)施，“列舉”將抽象的概念具象化。
那為何還需要兜底性條款呢？
原來(lái)，法律從來(lái)不是憑空出現(xiàn)的，而是必須經(jīng)過(guò)嚴(yán)格的立法程序，從起草到征求意見，從審議到具體實(shí)施。其間過(guò)去的時(shí)間可能會(huì)使得法律原來(lái)列舉的情況由有所變化，即存在一定的滯后性。
如果因?yàn)槌霈F(xiàn)一兩種特殊情況就修改法律，法的安定性將受到嚴(yán)重打擊，立法成本也會(huì)顯著上升。因此，兜底性條款實(shí)際上增加了法律適用的彈性，更適應(yīng)社會(huì)的快速發(fā)展。
當(dāng)然，這并不代表該條款可以無(wú)限適用。就像一條橡皮筋，彈性是有限的，若無(wú)限拉大將被崩壞。故此我們需要判斷，在第六款“其他”的情形中，如何判斷征收項(xiàng)目是否符合公共利益。
如何判斷是否符合公共利益？
整理近年來(lái)一些司法案例中裁判理由，大致有以下幾個(gè)方面：
1、是否基于公共利益的需要
例如征收地是否符合危房集中、基礎(chǔ)設(shè)施落后等。
2、是否符合一系列規(guī)劃
即是否符合國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃圖、局部圖以及城市總體規(guī)劃圖、局部圖等。
3、征收程序是否合法。
譬如征收補(bǔ)償方案是否依據(jù)相關(guān)已經(jīng)公布并根據(jù)公眾意見修改公布、是否已進(jìn)行社會(huì)穩(wěn)定風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估、征收補(bǔ)償費(fèi)用是否已經(jīng)足額到位、專戶存儲(chǔ)、?？顚Ｓ谩?/p>
4、對(duì)于征收形式進(jìn)行的舊城區(qū)改建，有一條較為特別的標(biāo)準(zhǔn)：如果絕大多數(shù)（往往要達(dá)到90%以上）被征收人同意改建方案的，即可以認(rèn)為建設(shè)項(xiàng)目符合公共利益的需要。
如何救濟(jì)？
如果老百姓們認(rèn)為征收項(xiàng)目壓根就不是為了公共利益，抑或是認(rèn)為自己的個(gè)人利益受到了侵害，應(yīng)該怎么辦呢？
有以下幾種途徑可以幫到你：
1、向人民法院請(qǐng)求確認(rèn)征收決定違法或者依法撤銷征收決定。
實(shí)踐中，若行政機(jī)關(guān)往往已開展了許多具體工作，此時(shí)考慮到信賴?yán)姹Ｗo(hù)的需求，一般不會(huì)直接予以撤銷。
2、請(qǐng)求相應(yīng)的補(bǔ)償。
一種公共利益的實(shí)現(xiàn)常常是以個(gè)人利益的減損作為代價(jià)的。如果征收項(xiàng)目確實(shí)符合公共利益而個(gè)人也確實(shí)受到損失，那么對(duì)個(gè)人給予必要的公平、合理的補(bǔ)償。畢竟，促進(jìn)公共福祉不能建立在對(duì)個(gè)人利益的漠視之上。
3、積極參與聽證。
聽證程序是老百姓影響征收項(xiàng)目的重要途徑。實(shí)踐中人們往往忽視聽證的作用。其實(shí)，合理的訴求往往在聽證環(huán)節(jié)能得到更早地收集，并以代價(jià)更低的方式爭(zhēng)取補(bǔ)償。
拆遷律師提醒各位：明晰公共利益的內(nèi)涵對(duì)于限制公權(quán)、保護(hù)私權(quán)方面有重大意義。公共利益的判斷也不是人們想得那么“高大上”，是有一定的具體標(biāo)準(zhǔn)的。
當(dāng)然，如果您拿不準(zhǔn)征收項(xiàng)目是否符合公共利益，或者個(gè)人利益受到公眾利益的嚴(yán)重?cái)D壓，別忘了咨詢專業(yè)律師，從而更好維護(hù)自身合法權(quán)益。
通過(guò)以上內(nèi)容，相信大家已經(jīng)對(duì)我國(guó)征收拆遷中的“公共利益”很“高大上”嗎問(wèn)題有了一定的了解，建議大家可以多多了解一些這方面相關(guān)的法律知識(shí)，才能在遇到拆遷不公平時(shí)可以運(yùn)用法律的武器來(lái)保護(hù)自己的合法權(quán)益。如果本文內(nèi)容還沒有解決您遇到的問(wèn)題，可以電話或者留言咨詢專業(yè)的拆遷律師。
