城市拆遷律師維權(quán)案例之四十四/?辦案律師：楊在明、馬麗芬律師 /?關(guān)鍵詞：城市拆遷律師、北京拆遷、自管公房拆遷、承租人、拆遷補(bǔ)償

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? ? ? 一、城市拆遷律師事實(shí)概要

? ? ? 2007年9月，北京市XX有限責(zé)任公司取得房屋拆遷許可證，開始實(shí)施北京XX道路改擴(kuò)建工程拆遷計(jì)劃。該項(xiàng)目所涉住宅達(dá)202戶，總?cè)藬?shù)則多達(dá)696人。拆遷人對(duì)被拆遷戶采取的拆遷補(bǔ)償方式均為貨幣補(bǔ)償，補(bǔ)償價(jià)格約2200元每平方米。

? ? ? ?當(dāng)拆遷大潮來(lái)臨之時(shí)，有的人們總是難以與“拆遷之痛”擦肩而過！李恩德（化名）、趙權(quán)（化名）、季華信（化名）、徐旭（化名）便屬于這一類人群。該四戶均是北京XXX有限公司物流管理分公司的職工，且均于2002年7月與單位簽訂《房屋內(nèi)部租賃合同》，長(zhǎng)期承租位于X號(hào)院內(nèi)的單位自管公房。臨拆遷后，北京XXX有限公司物流管理分公司發(fā)表聲明稱放棄拆遷范圍內(nèi)屬于公司住戶的房屋產(chǎn)權(quán)，由拆遷人直接對(duì)拆遷戶實(shí)施補(bǔ)償安置工作。

? ? ? ?拆遷人的節(jié)奏總是很快！2007年11月初，拆遷人以李恩德、趙權(quán)為被申請(qǐng)人，向豐臺(tái)區(qū)建設(shè)委員會(huì)提交了《北京市城市房屋拆遷糾紛裁決申請(qǐng)書》。同月中旬，豐臺(tái)區(qū)建設(shè)委員會(huì)作出《城市房屋拆遷糾紛裁決書》，裁決李恩德、趙權(quán)按評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)即2200元每平方米領(lǐng)取拆遷補(bǔ)償款。

? ? ? ?面對(duì)一紙裁決，李恩德、趙權(quán)不禁心急繚繞：拆遷之于他們，一生一遇，而這一遇，又來(lái)得如此唐突而決絕！急需一盞指路“明燈”的李恩德、趙權(quán)與季華信、徐旭四人一起委托了楊在明、馬麗芬二位律師代理其拆遷法律事務(wù)。

? ? ? ?6個(gè)月的光陰見證了法律的神圣與智慧的交融，也改變了四委托人的焦灼命運(yùn)——四人均以滿意的補(bǔ)償數(shù)額與拆遷人達(dá)成補(bǔ)償協(xié)議！??????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????

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? ? ?? 二、城市拆遷律師辦案掠影

? ? ? ?法不阿貴，方成公器！這一至理法言總能給予依法維權(quán)的人們不竭的動(dòng)力！介于李恩德、趙權(quán)二委托人的被動(dòng)境地，楊在明、馬麗芬二位律師一如既往地以法律之公器為依托，展開了維權(quán)大作戰(zhàn)：

? ? ? ?辦案第一計(jì)：常規(guī)戰(zhàn)——行政復(fù)議拆遷裁決！

? ? ? ?拆遷糾紛的紛繁復(fù)雜之中往往總能瞥見行政機(jī)關(guān)的足跡，而作為久經(jīng)拆遷維權(quán)之戰(zhàn)場(chǎng)的專業(yè)律師，也總是能很快找準(zhǔn)這些足跡與法律規(guī)范之間的悖論，進(jìn)而以這些發(fā)現(xiàn)作為改寫案件情勢(shì)的突破口！

? ? ? ?在李恩德等四委托人的案件中，首要的突破口莫過于拆遷主體的認(rèn)定上——被拆遷人應(yīng)當(dāng)是被拆除房屋及其附屬物的所有人，而不包含使用人。李恩德等四人作為承租人，并未與自管公房所有人簽訂房屋購(gòu)買協(xié)議，故而僅僅是房屋使用人，不得作為法律意義上的被拆遷人。因此，將李恩德、趙權(quán)作為裁決主體是當(dāng)然性的錯(cuò)誤認(rèn)定！此外，裁決書主要事實(shí)依據(jù)即《評(píng)估報(bào)告》存有主體、程序、估價(jià)依據(jù)等方面的疏漏，而裁決補(bǔ)償方式亦存顯性的違法點(diǎn)。據(jù)此三點(diǎn)，代理律師的第一輪維權(quán)采取了常規(guī)戰(zhàn)略——向北京市建設(shè)委員會(huì)提起行政復(fù)議，請(qǐng)求撤銷違法之裁決書，奏響了改變拆遷戶命運(yùn)交響曲的前奏！

? ? ? 辦案第二計(jì)：新思路——提交閱卷后法律意見！

? ? ? 第一線方針扭轉(zhuǎn)被動(dòng)局勢(shì)之后，緊鑼密鼓地展開第二線策略毋庸置疑，以求進(jìn)一步打響這場(chǎng)新的拆遷維權(quán)大作戰(zhàn)！

? ? ??在充分行使律師閱卷權(quán)利，查閱了豐臺(tái)區(qū)建設(shè)委員會(huì)據(jù)以作出拆遷糾紛裁決書的證據(jù)和材料之后，二代理律師擬定了二線方針——向北京市建設(shè)委員會(huì)提交閱卷后法律意見，就《調(diào)解筆錄》、裁決主體、房屋拆遷評(píng)估報(bào)告、《談話筆錄》、拆遷人申請(qǐng)材料等方面存在的問題層層論證了豐臺(tái)區(qū)建設(shè)委員會(huì)所作拆遷糾紛裁決書在程序上、實(shí)體上、法律適用上均存在對(duì)法律規(guī)定的嚴(yán)重違反，故北京市建設(shè)委員會(huì)應(yīng)依職權(quán)予以撤銷，作出既符合法律規(guī)定又能維護(hù)被拆遷人合法權(quán)益的復(fù)議決定！

? ? ??然而，2008年2月下旬，北京市建設(shè)委員會(huì)作出了“予以維持”的復(fù)議決定。維權(quán)步伐是否止于斯呢？

? ? ? 辦案第三計(jì)：雙訴訟——裁決、許可證的訴訟組合！

?? ? ?裁決被維持，這并無(wú)傷大雅，訴訟過去，還有終局性的訴訟得以使維權(quán)之夢(mèng)為繼！2008年3月，馬麗芬律師與楊在明果斷地提起行政訴訟，訴請(qǐng)豐臺(tái)區(qū)法院判決撤銷豐臺(tái)區(qū)建設(shè)委員會(huì)作出的《北京市城市房屋拆遷糾紛裁決書》。與之同時(shí)，二律師還單刀直入地提起了拆遷許可證之訴，以此配合前一撤銷之訴，擴(kuò)大勝利維權(quán)的底線與籌碼。雙重之訴中，二律師將拆遷中的違法性從拆遷裁決回溯到了拆遷許可證，在增大拆遷人拆遷合法性欠缺的壓力之下大大強(qiáng)化了倚法維權(quán)的張力！

? ? ??面對(duì)日益劇增的壓力，拆遷人一方快馬加鞭地推進(jìn)著拆遷進(jìn)程，欲于4月份啟動(dòng)強(qiáng)拆前的最后一道程序：強(qiáng)拆聽證會(huì)！在如期召開的第一次聽證會(huì)上，馬麗芬等二位律師以回避請(qǐng)求權(quán)的合法行使阻卻了強(qiáng)拆程序的躍躍欲試，迎來(lái)第二次聽證，也換來(lái)委托人繼續(xù)成功改寫拆遷命運(yùn)的時(shí)間籌碼！

? ? ??辦案第四計(jì)：換調(diào)解——糾紛歸于和諧！

? ? ??僵持之中，豐臺(tái)區(qū)政府下發(fā)了強(qiáng)拆令，欲給予委托人們的拆遷故事一個(gè)不明就里的無(wú)言結(jié)局。而二位代理律師則擇取行政起訴強(qiáng)拆令之方式突圍強(qiáng)拆之勢(shì)。強(qiáng)拆令之訴、裁決之訴、拆遷許可證之訴，三股強(qiáng)力形成橫亙?cè)趶?qiáng)拆令前的一堵垣壁！

? ? ??公器的銳不可當(dāng)，換來(lái)了拆遷人的庭外調(diào)解請(qǐng)求，最終以四委托人滿意的補(bǔ)償價(jià)款與之簽訂拆遷補(bǔ)償協(xié)議，而委托人則一并撤回了三個(gè)訴。又一場(chǎng)糾紛在08年初夏的三吋日光下化為和諧！

? ? ? ?三、城市拆遷律師說法

? ? ? ?本案的最明顯價(jià)值在于速戰(zhàn)速?zèng)Q，打破了拆遷維權(quán)動(dòng)輒一年半載的既存窠臼，以六個(gè)月的時(shí)間即實(shí)現(xiàn)了委托人的期望值?；仡欉@一案件的承辦，當(dāng)屬依托法律之公器的典型：

? ? ? ?第一，常規(guī)主體分析。?拆遷中的系列行為依法只能有拆遷當(dāng)事人作出或承擔(dān)，因此，在法律關(guān)系主體非二維主體的情況下，進(jìn)行主體分析是必要的。就本案來(lái)說，北京XXX有限公司物流管理分公司作為產(chǎn)權(quán)人，其作出放棄拆遷受償權(quán)的聲明后，承租人并不必然成為被拆遷人。因?yàn)樵a(chǎn)權(quán)人的性質(zhì)經(jīng)查為國(guó)企單位，放棄產(chǎn)權(quán)就是處分國(guó)有資產(chǎn)，應(yīng)為必要手續(xù)，否則放棄無(wú)效。案中證據(jù)證明放棄行為屬無(wú)效，因而原產(chǎn)權(quán)人并不能因此脫離拆遷法律關(guān)系，對(duì)應(yīng)地，承租人也并不因此進(jìn)入拆遷法律關(guān)系。

?? ? ?第二， 法律程序整合。?拆遷維權(quán)往往通過行政復(fù)議、行政訴訟等相關(guān)手段而實(shí)現(xiàn)，而基于拆遷行為本身涉及到多個(gè)具體行政行為，如規(guī)劃許可、行政許可、拆遷糾紛裁決、行政強(qiáng)制拆遷等等，因而多維的違法可究性就成為維權(quán)人手中可以揮舞的達(dá)摩克利斯之劍。然而，當(dāng)一個(gè)案件的正當(dāng)基礎(chǔ)，或言請(qǐng)求權(quán)基礎(chǔ)有多項(xiàng)時(shí)，進(jìn)行法律程序的整合也是尤為必要的。本案中，就結(jié)合個(gè)案細(xì)節(jié)，對(duì)行政復(fù)議、行政訴訟兩大程序進(jìn)行了充分運(yùn)用。

?? ? ?第三，訴之利益整合。?因一項(xiàng)的拆遷對(duì)象通常是個(gè)規(guī)模不菲的團(tuán)體，因而集團(tuán)訴訟的維權(quán)現(xiàn)象也不少見。在智慧的潤(rùn)色下，人的多數(shù)性可以轉(zhuǎn)化為一種戰(zhàn)略資源！因?yàn)槎鄶?shù)人的訴之利益指向相同，因此就賦予法律運(yùn)作的多樣性，只要使得這些法律運(yùn)作產(chǎn)生相得益彰之效，便可使維權(quán)團(tuán)體共同取得最大的維權(quán)期望值之實(shí)現(xiàn)！

?? ? ?法之公器，使之可被經(jīng)世致用！對(duì)于城市化進(jìn)程身陷拆遷囹圄的拆遷戶而言，更是如此！

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