導(dǎo)讀：商業(yè)開發(fā)和以公共利益拆遷無論從征收主體還是補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)來說，都完全是兩碼事，不能混為一談。公益拆遷是由政府部門主導(dǎo)的拆遷行為，而商業(yè)拆遷是由開發(fā)商所主導(dǎo)的拆遷行為；公益性拆遷還要遵循“先補(bǔ)償后搬遷”的原則，確保民主參與、程序公開。
《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》規(guī)定：
為了保障國家安全、促進(jìn)國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展等公共利益的需要，有下列情形之一，確需征收房屋的，由市、縣級人民政府作出房屋征收決定：
1、國防、外交的需要。
2、由政府組織實(shí)施的能源、交通、水利等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的需要。
3、由政府組織實(shí)施的科技、教育、文化、體育、環(huán)境和資源保護(hù)、防災(zāi)減災(zāi)、文物保護(hù)、社會福利、市政公用等公共事業(yè)的需要。
4、由政府組織實(shí)施的保障性安居工程建設(shè)的需要。
5、由政府依照城鄉(xiāng)規(guī)劃法有關(guān)規(guī)定組織實(shí)施的對危房集中、基礎(chǔ)設(shè)施落后等地段進(jìn)行舊城區(qū)改造的需要。
6、法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他公共利益的需要。
《土地管理法》和《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》都明確了規(guī)定了出于“公共利益”的征收類型。包括我們比較常見的城中村改造，以及為了方便人們出行的高鐵、軌道交通建設(shè)，等等。
這樣看來，所謂公共利益并不難理解，它不是盈利的，而是“取之于民、用之于民”。征收了人民的房屋土地，但最終還是人民受益。也就是說公共利益應(yīng)反映廣大公眾之意思及利益，排斥經(jīng)營性項(xiàng)目。
這才是公共利益，也是作為老百姓，很難不支持的公共利益。
但公益性征收拆遷領(lǐng)域，問題也層出不窮。
1、為了公共利益，就要讓渡出個人權(quán)益嗎？
也就說可以為了大家共同的利益，而損害部分人的合法權(quán)益嗎？至少在部分征收方的說法和做法中，認(rèn)為這一點(diǎn)是理所應(yīng)當(dāng)?shù)摹?/p>
“修公路、建高鐵都是為了你們方便，你們還不愿意了。”“眼下的個人困難克服一下，以后還是你們大家受惠?！?/p>
冠冕堂皇、理直氣壯，聽起來還讓人無法反駁。但是無論是《土地管理法》還是《房屋征收與補(bǔ)償條例》，沒有任何一條規(guī)定說出于公共利益的征收拆遷可以損害老百姓的合法權(quán)益，也不存在為了公共利益的需要，補(bǔ)償就比其他項(xiàng)目低這種說法。如果真是這樣，那和明搶有什么區(qū)別？
無論是征收集體土地還是征收國有土地上的房屋，是否是出于公共利益，都應(yīng)當(dāng)遵守先補(bǔ)償后搬遷、居住條件有改善的原則，充分尊重被征收人的意愿，給予被征收人公平、合理的補(bǔ)償，并對因征收造成的搬遷、臨時安置等費(fèi)用予以補(bǔ)償，保障被征收人的生產(chǎn)生活。
公共利益的最大化不代表個人利益的最小化，也不意味著為了公共利益就可以肆意踐踏個人利益。以公共利益為名實(shí)施的任何行為，均需以不侵害個人利益為前提，為公共利益讓步的個人，必須得到合法、合理的補(bǔ)償。
2、公益性拆遷和商業(yè)拆遷是否能混為一談？
雖然法律給出了明確的規(guī)定，幾乎囊括了所有種類、性質(zhì)的建設(shè)行為，但仍有未列舉出來的“其他情形”。也就存在彈性的可操作的空間，給了一些征收方“掛羊頭賣狗肉”的機(jī)會。
比如第五項(xiàng)的規(guī)定，雖然有“危房集中、基礎(chǔ)設(shè)施落后”的限定條件，但“舊城區(qū)改造”的彈性空間確實(shí)比較大，各種各樣的征收拆遷活動，似乎都可以裝進(jìn)去。
于是實(shí)踐中就出現(xiàn)了以扶貧搬遷項(xiàng)目的名義建設(shè)別墅區(qū)、以棚戶區(qū)改造的名義建設(shè)世貿(mào)商城、以城中村改造的名義進(jìn)行旅游開發(fā)項(xiàng)目建設(shè)等諸多違法情況。這些商業(yè)開發(fā)項(xiàng)目在披上了“公共利益”的合法外衣之后，使得審批程序中綠燈大開。
甚至有些有心機(jī)的拆遷方“明修棧道，暗渡陳倉”，將公共利益征收項(xiàng)目與商業(yè)開發(fā)捆綁進(jìn)行。二者捆綁有利于商業(yè)拆遷共享公共利益征收項(xiàng)目在立項(xiàng)審批、環(huán)評、用地規(guī)劃、拆遷成本等方面的便利，譬如以政府組織的保障性安居工程建設(shè)的名義征收，但項(xiàng)目中卻只有小部分安置房用來安置被征收人，大部分用于建設(shè)商品房住宅和經(jīng)營性用房。
被征收人拿著公益拆遷項(xiàng)目的微小補(bǔ)償還享受不到公共利益，征收方卻以公益拆遷的成本贏得商業(yè)開發(fā)的暴利，賺得盆滿缽滿。
所以拆遷律師提醒大家：商業(yè)開發(fā)和以公共利益拆遷無論從征收主體還是補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)來說，都完全是兩碼事，不能混為一談。公益拆遷是由政府部門主導(dǎo)的拆遷行為，而商業(yè)拆遷是由開發(fā)商所主導(dǎo)的拆遷行為；公益性拆遷還要遵循“先補(bǔ)償后搬遷”的原則，確保民主參與、程序公開。
在集體土地征收實(shí)踐中，還存在以公共利益之名強(qiáng)制騰退房屋的違法行為。如村委會在部分村民尚未簽訂補(bǔ)償協(xié)議的情況下，以所謂公共利益、集體利益為由向未簽約村民下發(fā)了所謂的《幫助騰退告知書》，打著推進(jìn)項(xiàng)目進(jìn)度、確保全體村民利益的大旗，對未簽約村民采取幫助騰退的方式進(jìn)行搬遷，也就是強(qiáng)制拆除房屋。雖然公益性拆遷有一定的強(qiáng)制性，但征收過程也必須合法合規(guī)，幫助騰退是嚴(yán)重的違法行為
最后，還是前面那句話：公共利益的最大化不代表個人利益的最小化，聽到這種論調(diào)請一定警惕小心。必要時歡迎大家來咨詢我們，避免權(quán)益受損。
