導(dǎo)讀：從目前釋放的信息看，這兩類房子列入優(yōu)先拆遷的概率大增：1、老舊小區(qū)改造過程中，發(fā)現(xiàn)不太適合居住的危房。2、預(yù)制板房。

資料顯示，我國從2013年開始推進(jìn)棚改，然后由于2015年開啟的全國戰(zhàn)略去樓市庫存需要，棚改進(jìn)入大規(guī)模爆發(fā)期，平均每年保持600萬套以上的改造速度。因棚改而補償建設(shè)的安置房就達(dá)到近5000萬套，這還不包括大量現(xiàn)金補償?shù)??？梢哉f，在這期間被棚改的居民無疑是最幸運的，很多人因此而改變了家庭幾代人的命運。

不過，隨著最后3年棚改攻堅計劃的推進(jìn)（2018年—2021年），實際在2020年底就已經(jīng)提前超額完成了所有計劃，棚改幾乎等同于拆遷，意味著大規(guī)模的拆遷暫告一段落。這個時間點，基本與2019年7月住建部黃艷副部長宣布“即將告別大拆大建”相吻合。

雖然說現(xiàn)在還有棚改，但都是零星的了，比如2022年棚改開工了134萬套，2023年也只有159萬套，攤到每個省份、每座城市、每個小區(qū)，其實就很少了。

是不是意味著未來就沒有再拆遷造富的機(jī)會了呢？

老實說，房子都會變老變舊，無論是房型，還是品質(zhì)等，都會逐漸變得與不斷發(fā)展的居住需求不相適應(yīng)。這樣的房子，賣不好賣，為了改善居住條件，即便賣掉，還得貼一大筆存款才能置換，辛苦工作一輩子都給房子“霍霍”了。

關(guān)注相關(guān)信息的應(yīng)該知道，拆遷律師也撰寫過相關(guān)分析，從今年開始，國家新啟動“三大工程”。這項被視為房地產(chǎn)新模式的工作已經(jīng)在重點推進(jìn)了，其中城中村改造，從地方公開的報道看，把拆遷都列為優(yōu)先級，像深圳都有40%的城市界面納入改造之列，可以想象一下未來將有多少房子被拆遷重建。

但今天我們說的是另一項與拆遷有關(guān)的信息，與大多數(shù)人都有關(guān)。

根據(jù)中央住建部日前的表態(tài)信息顯示，住建部倪部長說了這樣一段讓人興奮的話：

穩(wěn)定市場的任務(wù)依然艱巨，而從我國城鎮(zhèn)化發(fā)展進(jìn)程看，城鎮(zhèn)仍有300多億平方米存量住房需要更新改造，房地產(chǎn)市場仍有很大的發(fā)展?jié)摿涂臻g；今年再改造5萬個老舊小區(qū)，建設(shè)一批完整社區(qū)。

這兩句話的信息量很豐富，并首體“建設(shè)一批完整社區(qū)”，但如果僅從字面意思，你會感覺不到什么。如果結(jié)合當(dāng)下的環(huán)境，以及前后政策的聯(lián)系，或讓我們豁然開朗，明白其中的奧義，從以下幾個方面理解：

一是提城鎮(zhèn)化進(jìn)程，啥意思？目前我國常住人口城鎮(zhèn)化率66.2%，差不多已經(jīng)過了整個進(jìn)程的4/5，農(nóng)村進(jìn)入城市的人將越來越少，越來越慢；

二是96%的城市人已經(jīng)有房了，但說房地產(chǎn)還有很大空間，這空間就來源于對存量房的更新改造。300多億平米什么概念？按一套100平米算，那就是1億多套房子，差不多20萬個小區(qū)體量。算下來，大城市有上千個、小城市也有上百個老舊小區(qū)要更新改造，今年一年要更新改造5萬個老舊小區(qū)。

一句話，大面積的拆遷又來了。

但考慮到財力，不可能把所有小區(qū)同時都拆掉，凡事有輕重緩急，講究個優(yōu)先級。從目前釋放的信息看，這兩類房子列入優(yōu)先拆遷的概率大增：

1、老舊小區(qū)改造過程中，發(fā)現(xiàn)不太適合居住的危房。

安全是第一位的，如果出現(xiàn)地基下沉，墻體開裂，房屋嚴(yán)重?fù)p壞，承重件已經(jīng)屬于危險構(gòu)件等等，已經(jīng)影響居住安全，按照住建部的意思，這類房子肯定是優(yōu)先拆遷的。道理很簡單，如果通過外力作用再修繕，很可能對原房屋造成更多損害，再改造沒有什么實質(zhì)意義，只有拆遷一條路可走。

2、預(yù)制板房。

按照住建部的要求，住房發(fā)展以綠色、低碳、智能、安全為目標(biāo)，要建設(shè)適合大家需求的好房子，很顯然，預(yù)制板房主要是上個世紀(jì)的產(chǎn)品，年代久遠(yuǎn)，保溫、隔熱、綠色、低碳和科技屬性基本都不具備，而且安全性也存疑，自然應(yīng)被列入優(yōu)先拆遷之列。

目前，全國唯一“共富示范區(qū)”浙江省，已經(jīng)將預(yù)制板房列入全拆重建之列。有了住建部的定調(diào)，作為經(jīng)驗推廣，相信其他地方也會相繼跟進(jìn)實施。

當(dāng)然，沒有列入優(yōu)先級的也不用焦慮，按照住建部倪部長的話說，住房發(fā)展歸根結(jié)底是要讓人民群眾住上好房子。隨著時間推移，只要有財力，那些居住舒適度不高，具有拆遷價值的房子也是會拆遷的。

一般來說，優(yōu)先拆遷記住兩個原則就行：

1、從算經(jīng)濟(jì)賬的角度考慮。

房子總樓層低，地段也可以，總戶數(shù)少，同樣的地塊，補償總額相對較少，如果還還位于市區(qū)核心地段，政府、開發(fā)商都能賺，自然會搶著拆遷的，你不急，他們都會急。

2、被房地產(chǎn)和城市發(fā)展需要。

像這輪樓市出了那么多支持政策，但效果不明顯，最終只能通過拆遷來激發(fā)市場需求。

值得注意的是：正如前面所言，城市化已經(jīng)進(jìn)入后半程，剛性需求已經(jīng)不那么多了，要想保持行業(yè)健康平穩(wěn)發(fā)展的話，未來拆遷可能會成為常態(tài)。就像抽水池一樣，放一點水出去，就必須補一點，否則，水池就會干涸。

所以，從發(fā)展趨勢來說，拆遷有先后之分，但確實是一個永恒的話題。